Принципы, связанные с объектом недвижимости

Выделяют следующие принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

• • остаточной продуктивности земли;
• • предельной продуктивности (принцип вклада);
• • возрастающего и уменьшающего дохода;
• • сбалансированности;
• • экономического размера;
• • экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

• 1) труд как фактор производства должен компенсироваться заработной платой;
• 2) капитал (деньги или то, что покупается за деньги) должен компенсироваться процентами, дивидендами;
• 3) предпринимательская деятельность должна компенсироваться прибылью;
• 4) земля компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то остальные факторы — труд, капитал и предпринимательская деятельность — должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка в виде ренты. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства. Тогда остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Собственник земельного участка может получить чистый доход от него, т. е. остаточную продуктивность земли, если:

• • земельный участок расположен в удобном и легко доступном для людей месте и в этом случае владелец магазина готов заплатить за аренду земельного участка большие деньги, а собственник земли — получить максимальный доход практически без дополнительных затрат;
• • земельный участок расположен в удобном для производства месте (окраина города, но близко к федеральной автомобильной дороге) и в этом случае владелец станции технического обслуживания автомобилей за не очень престижный, но удобный для него участок земли готов заплатить большие деньги, а собственник земли — получить доход при минимальных затратах на обустройство территории;
• • земельный участок расположен в красивом месте на берегу реки и за это будущий владелец загородного дома готов платить большие деньги, чтобы удовлетворить свои особые потребности.

Практически принцип остаточной продуктивности земли используется при определении целесообразности нового строительства.

Принцип предельной продуктивности характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

Используя оценочный принцип предельной продуктивности и анализируя рыночную конъюнктуру, собственник недвижимости может получить дополнительный чистый доход, если своевременно будет включать в недвижимость либо изымать из нее конкретные объекты, памятуя о том, что улучшения объекта недвижимости обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Суть принципа возрастающего и уменьшающегося дохода состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент, когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости. Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием данного принципа, который гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

С учетом принципа сбалансированности владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Принцип экономического размера участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т. е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте. По сути, это обратная сторона предыдущего принципа — сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

Разделение имущественных интересов может происходить в виде:

• • физического разделения участка земли;
• • разделения времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);
• • разделения прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);
• • разделения по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);
• • разделения по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

Принцип экономического разделения применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.