Купля-продажа объектов недвижимости

Купля-продажа объектов недвижимости регулируется гл. 30 ГК РФ и ЗК РФ, в котором раскрыты особенности купли-продажи земельных участков.

При осуществлении сделки такого рода заключается договор куплипродажи объекта недвижимости (договор продажи недвижимости), по которому продавец обязуется передать объект недвижимости (земельный участок, здания, сооружения, предприятия) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454, 549 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей объекта недвижимости передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к нему документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (ст. 456 ГК РФ).

Договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами. В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, цена, срок оплаты, права и обязанности сторон и др. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Предмет договора. В договоре купли-продажи объекта недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Цена. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314, 457 ГК РФ.

Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

Права и обязанности продавца. При заключении договора купли-продажи продавец вправе требовать (ст. 486 ГК РФ):

• • уплаты оговоренной в договоре цены;
• • уплаты цены объекта недвижимости и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;
• • оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

• • передать объект недвижимости свободным от любых обременений, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами (ст. 460 ГК РФ);
• • в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами — возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);
• • вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);
• • передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).

Права и обязанности покупателя. Покупатель вправе требовать:

• • своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости со всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);
• • уменьшения цены объекта или расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);
• • при передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи (ст. 475 ГК РФ):
• — соразмерного уменьшения цены сделки,
• — безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период,
• — возмещения своих расходов на устранение этих недостатков, возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора,
• — замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи,
• — предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости (ст. 477 ГК РФ), при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

• • принять по акту переданный ему объект недвижимости (ст. 484 ГК РФ);
• • оплатить объект непосредственно до или после его передачи, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);
• • оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ст. 485 ГК РФ).

Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав на недвижимое имущество), так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ). Любое отчуждение здания (сооружения), находящегося на земельном участке, принадлежащем на праве собственности собственнику здания (сооружения), производится вместе с земельным участком.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, может осуществляться без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (прежний собственник). Данное положение не противоречит ЗК РФ.

Собственник здания (сооружения), находящегося на не принадлежащем ему земельном участке, имеет преимущественное право покупки этого участка в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ. Исключение составляют земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, к ним применяются правила, установленные в ст. 36 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ изменил положение п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому договором можно было предусмотреть для покупателя право аренды или иное право пользования земельным участком, необходимым для использования купленного им здания (сооружения). ЗК РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания (сооружения), если их собственником является одно лицо. Таким образом, ст. 533 ГК РФ, иначе регламентирующая такого рода правоотношения, в этом случае не применяется.

Земельный кодекс РФ установил принцип единства объектов недвижимости, согласно которому здания (сооружения) не могут отчуждаться без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, также и земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенных на нем зданий (сооружений).

Существует ряд особенностей при заключении договоров купли-продажи таких объектов недвижимости, как земельные участки, жилые дома, предприятия. Остановимся на них.

Особенности купли-продажи земельных участков. Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Если у продавца имеется информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, а также о недостатках продаваемого здания (сооружения), квартиры и т. д., то он обязан предоставить ее покупателю при заключении договора купли-продажи.

Договор купли-продажи земельного участка не может содержать следующие недействительные условия (ст. 37 ЗК РФ):

• • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

• • об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
• • о разрешении на застройку данного земельного участка;
• • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

При разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок (ст. 39 ЗК РФ).

Особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Особенности продажи предприятия (гл. 30 ГК РФ). По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ).

Согласно ст. 559 ГК РФ исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (ст. 559 ГК РФ).

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в ст. 561 ГК РФ: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации^[1]. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (ст. 563 ГК РФ).

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является, как правило, обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

В случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе (п. 1 ст. 563 ГК РФ), покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия. А также покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия (ст. 565 ГК РФ).

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, ч то исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие не пригодно для целей, названных в договоре продажи, либо устранение таких недостатков невозможно (ст. 565 ГК РФ).

Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 566 ГК РФ).

• [1] Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 560 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключенным после 1 марта2013 г. (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).