Пример применения доходного подхода при оценке объектов недвижимости

Пример 4. Метод прямой капитализации Объект оценки — общежитие на 200 мест. В течение учебного года (9 месяцев) все места заняты студентами, которые платят по 150 у.е. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10% при той же стоимости проживания. Операционные расходы (ОР) составляют 49 000 у.е. в год. Коэффициент капитализации составляет 11,5%. Определите стоимость общежития.

Решение.

Определим валовую выручку за год: ВВ = 200 • 9 • 150 + 200 • 3 • 0,1 • 150 = = 279 000 (у.е.).

Чистый доход составит: ЧД = ВВ — ОР = 279 000 — 49 000 = 230 000 (у.е.). Стоимость общежития составит: С = 230 000/11,5% • 100% = 2 000 000 (у.е.).

Пример 5. Метод связанных инвестиций

Необходимо определить стоимость земельного участка, а также рассчитать общий коэффициент капитализации и выбрать наиболее доходный сценарий его использования, если имеются следующие данные.

Для каждого из вариантов необходимо вначале определить стоимость земли, а затем коэффициент капитализации общий:

Вариант «жилой многоквартирный дом»:

Вариант «офисное здание»:

Вариант «коммерческое здание (розничная торговля)»:

На основе проведенных расчетов становится очевидным, что наиболее привлекательным является вариант «жилой многоквартирный дом» с максимальным коэффициентом капитализации в 10,8%.

Пример 6. Применение метода капитализации годовой арендной платы (валового рентного мультипликатора).

Расчет дохода производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения валового рентного мультипликатора на величину годовой арендной платы. Валовой рентный мультипликатор равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости. Так, при получении дохода 40% в год показатель капитализации будет равен 2,5 (1/0,4); для 50% в год соответственно 2,0 (1/0,5).

Например, годовая арендная плата за офис составляет 600 000 руб. Тогда при ожидаемом собственником офиса доходе только в виде арендной платы в 33% годовых (равной ставке рефинансирования) стоимость недвижимости © составит: