Финансовая аренда (лизинг)

Лизинг (от англ, lease — аренда) означает форму долгосрочной аренды, связанную с передачей в пользование имущества (т.е. предмета лизинга) для предпринимательской деятельности. По своему экономическому содержанию лизинг является категорией более широкой, чем простое понятие аренды.

Гражданским кодексом РФ предусмотрена ст. 624 о выкупе арендованного имущества, в которой говорится, что согласно договору аренды арендованное имущество может переходить в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В нашей стране лизинговые операции регулируются гл. 34, § 6 «Финансовая аренда» ГК РФ, Федеральным законом от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге), Федеральным законом от 08.02.1998 № 16-ФЗ «О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге» и другими нормативными актами.

Лизинг — это совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга (ст. 2 Закона о лизинге).

Основной документ, регламентирующий отношения арендодателя с арендатором, — договор лизинга. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК РФ). Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Структура договора может варьироваться, однако, как правило, она имеет следующий вид. В договоре финансовой аренды должны быть указаны следующие положения:

• • точное описание предмета лизинга;
• • объем передаваемых прав собственности;
• • субъекты лизинга;
• • наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга;
• • указание срока действия договора лизинга;
• • порядок балансового учета предмета лизинга;
• • порядок содержания и ремонта предмета лизинга;
• • перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга;
• • указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя;
• • порядок расчетов (график платежей);
• • определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором.

Предмет лизинга. В соответствии со ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, и другое недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Исключение составляют земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным (ст. 15 Закона о лизинге).

Предмет лизинга, переданный лизингополучателю по договору лизинга, учитывается на балансе лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению.

Субъектами лизинга являются: лизингодатель, лизингополучатель, продавец.

Лизингодатель — это физическое или юридическое лицо (лизинговая компания, банк и т. п.), которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга (ст. 4 Закона о лизинге).

Лизингополучатель — это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, па определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга. Таким образом, лизингополучатель — эго арендатор.

Продавец — это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавцом может быть изготовитель машин и оборудования, а также хозяйствующий субъект или гражданин, продающий имущество, являющееся предметом лизинга. Он обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации.

Права и обязанности участников договора лизинга определяются: ГК РФ, Законом о лизинге и договором лизинга.

На основании договора лизинга лизингодатель обязуется:

• • приобрести у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю;
• • предупредить лизингополучателя обо всех правах третьих лиц на предмет лизинга;
• • выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

По договору лизинга лизингополучатель обязуется:

• • принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном договором лизинга;
• • выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга;
• • осуществлять техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивать его сохранность, а также осуществлять капитальный и текущий ремонт предмета лизинга;
• • по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи;
• • выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

Права лизингополучателя. При осуществлении лизинга лизингополучатель вправе предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством РФ и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем.

В случае если лизингополучатель с согласия в письменной форме лизингодателя произвел за счет собственных средств улучшения предмета лизинга, неотделимые без вреда для предмета лизинга, лизингополучатель имеет право после прекращения договора лизинга на возмещение стоимости таких улучшений, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки, если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно. В случае если указанная плата не покрывает причиненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения.

Лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга (ст. 18 Закона о лизинге).

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК РФ).

Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего (ст. 668 ГК РФ).

В случаях, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Лизингодатель может уступить третьему лицу полностью или частично свои права по договору лизинга.

Предмет лизинга может быть застрахован от рисков утраты (гибели). Ответственность за сохранность предмета лизинга от всех видов имущественного ущерба, а также за риски, связанные с его гибелью, порчей, хищением, преждевременной поломкой, ошибкой, допущенной при эксплуатации, и иные имущественные риски с момента фактической приемки предмета лизинга несет лизингополучатель, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 22 Закона о лизинге).

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды (ст. 669 ГК РФ).

Под лизинговыми платежами понимается общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга, в которую входят возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю, возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг, а также доход лизингодателя. В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная цена предмета лизинга, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Размер, форма и периодичность лизинговых платежей определяются договором лизинга. Если лизингополучатель и лизингодатель осуществляют расчеты по лизинговым платежам продукцией (в натуральной форме), производимой с помощью предмета лизинга, цена на такую продукцию определяется по соглашению сторон договора лизинга. Размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором лизинга, но не чаще чем один раз в три месяца.

Обязательства лизингополучателя, но уплате лизинговых платежей наступают с момента начала использования лизингополучателем предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

В состав вознаграждения лизингодателя входят оплата услуг по осуществлению лизинговой сделки и процент за использование собственных средств лизингодателя, направленных на приобретение предмета лизинга и (или) на выполнение дополнительных услуг.

Существуют разные методы расчета лизинговых платежей. Основными из них являются:

• • метод с фиксированной суммой оплаты;
• • метод с авансом;
• • метод минимальных платежей.

Метод с фиксированной суммой оплаты использует формулу аннуитетов (ежегодных платежей по конкретному займу), отражающую воздействие на величину платежей всех условий договора лизинга, периодичность выплат, сумму контракта, срок его действия, уровень процентной ставки. Сумма платежа определяется по формуле сложных процентов:

где П_л — сумма платежа, но лизингу, руб.; С — стоимость основных фондов, взятых в лизинг, руб.;/ — процентная ставка за время платежа, доли единицы; t — количество выплат платежа, ед.

Пример 1

Стоимость лизинговых основных фондов — 100 тыс. руб. Срок лизинга — 8 лет. Процентная ставка (с учетом комиссионных) — 10% годовых. Выплата платежей по лизингу производится равными суммами два раза в год.

Решение.

Количество выплат платежа:? = 8−2 = 16.

Процентная ставка за полгода: j = 10/2 = 5% (т.с. 0,05).

Сумму платежей рассчитаем по формуле (3.1):

Всего за 8 лет лизингополучатель выплатит лизинговой фирме 16 • 9225 = = 147 600 (руб.).

Метод с авансом. В этом случае лизингополучатель в момент заключения договора лизинга выплачивает лизингодателю аванс, размер которого установлен в договоре. Оставшаяся часть лизинговых платежей за вычетом аванса начисляется и выплачивается в течение всего срока действия лизинга аналогично первому методу.

Метод минимальных платежей. Согласно этому методу в лизинговые платежи включаются:

• • амортизация имущества за период, охватываемый сроком договора;
• • уплата процентов за кредиты, использованные лизингодателем на приобретение имущества (предмета лизинга);
• • плата (процентное вознаграждение) за услуги:
  • — основные (предоставление имущества по договору лизинга);
  • — дополнительные, предусмотренные договором;
• • налог на добавленную стоимость.

Сумма платежей за лизинг рассчитывается по формуле.

где П — общая сумма лизингового платежа; А — сумма амортизационных отчислений по лизинговому имуществу, руб.; К — плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы, руб.; В — комиссионное вознаграждение лизингодателя за предоставление имущества по договору лизинга, руб.; Д — стоимость дополнительных услуг, предоставляемых лизингополучателю со стороны лизингодателя на основании договора, руб.; НДС — налог на добавленную стоимость, руб.

Амортизационные отчисления производит сторона договора лизинга, на балансе которой находится предмет лизинга. Участники договора лизинга по взаимному соглашению могут применять ускоренную амортизацию предмета лизинга. При этом норма амортизационных отчислений, установленная для равномерного метода амортизации, увеличивается на коэффициент ускорения в размере не выше трех.

Пример 2

Стоимость сдаваемого в лизинг объекта недвижимости — 400 тыс. руб. Срок лизинга — 2 года. Норма амортизации — 15% (т.е. 0,15). Процент за кредит — 20% в год. Согласованная по договору ставка комиссионного вознаграждения лизингодателя — 4% годовых стоимости недвижимости. Ставка НДС — 18% к выручке от реализации оборудования.

Решение.

Ежегодная сумма амортизационных отчислений:

Плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы рассчитывается следующим образом.

Первый год лизинга. Стоимость оборудования на начало года: 400 000 руб. и на конец года: 400 000 — 60 000 = 340 000 (руб.). Среднегодовая стоимость кредитных ресурсов:

Плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы:

Второй год лизинга. Среднегодовая стоимость кредитных ресурсов:

Плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы:

Годовая сумма комиссионного вознаграждения: В = 400 000 * 4% = 16 000 (руб.).

Рассчитаем НДС.

Первый год лизинга. Головая выручка: К + В + Д = 74 000 + 1 б 000 + 0 = 90 000 (руб.).

НДС = 90 000 • 18% = 16 200 (руб.).

Второй год лизинга. Годовая выручка: К + В + Д = 62 000 + 16 000 + 0 = 78 000 (руб.).

НДС = 78 000 • 18% = 14 040 (руб.).

Рассчитаем суммы лизинговых платежей по формуле (3.2):

первый год лизинга: 11 = 60 000 + 74 000 + 16 000 + 0+ 16 200 = 166 200 (руб.);

второй год лизинга: П = 60 000 + 62 000 + 16 000 + 0 + 14 040 = 152 040 (руб.).

В состав лизинговых платежей могут дополнительно входить:

• • стоимость выкупаемого имущества, если выкуп предусмотрен договором;
• • взносы за страхование предмета лизинга, если оно осуществляется л и з и н го дате л е м;
• • налог на имущество, если он также уплачивается лизингодателем.

В зависимости от конкретных условий лизинговой сделки лизингодатель выбирает методику расчета лизинговых платежей, основываясь на рыночных условиях, разработанных правовых документах и руководствуясь экономической эффективностью инвестиций.

В Законе о лизинге предусмотрены меры государственной поддержки лизинговой деятельности. Мерами государственной поддержки деятельности лизинговых организаций, установленными законами РФ и решениями Правительства РФ, а также решениями органов государственной власти субъектов РФ в пределах их компетенций, могут быть:

• • разработка и реализация федеральной программы развития лизинговой деятельности в Российской Федерации или в отдельном регионе как части программы среднесрочного и долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации или региона;
• • создание залоговых фондов для обеспечения банковских инвестиций в лизинг с использованием государственного имущества;
• • долевое участие государственного капитала в создании инфраструктуры лизинговой деятельности в отдельных целевых инвестиционнолизинговых проектах;
• • меры государственного протекционизма в сфере разработки, производства и использования наукоемкого высокотехнологичного оборудования;
• • финансирование из федерального бюджета и предоставление государственных гарантий в целях реализации лизинговых проектов (Бюджет развития РФ), в том числе с участием фирм-нерезидентов;
• • предоставление инвестиционных кредитов для реализации лизинговых проектов;
• • предоставление банкам и другим кредитным учреждениям в порядке, установленном законодательством РФ, освобождения от уплаты налога на прибыль, получаемую ими от предоставления кредитов субъектам лизинга, на срок не менее чем три года для реализации договора лизинга;
• • предоставление в законодательном порядке налоговых и кредитных льгот лизинговым компаниям (фирмам) в целях создания благоприятных экономических условий для их деятельности;
• • создание, развитие, формирование и совершенствование нормативноправовой базы, обеспечивающей защиту правовых и имущественных интересов участников лизинговой деятельности;
• • предоставление лизингополучателям, ведущим переработку или заготовку сельскохозяйственной продукции, права осуществлять лизинговые платежи поставками продукции на условиях, предусмотренных договорами лизинга;
• • отнесение при осуществлении лизинговых операций в агропромышленном комплексе к предмету лизинга племенных животных;
• • создание фонда государственных гарантий по экспорту при осуществлении международного лизинга отечественных машин и оборудования.

Регулирование Правительством Санкт-Петербурга вопросов, связанных с недвижимостью. В Санкт-Петербурге вопросами аренды и продажи недвижимости занимается Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ), имеющий свои агентства в каждом районе города. Решение по объектам недвижимости принимается районной или городской комиссией КУГИ в зависимости от статуса объекта.

По всем вопросам относительно заключения сделок с принадлежащими Санкт-Петербургу объектами недвижимости в первую очередь целесообразно обратиться в агентство КУГИ того района, где находится интересующий вас объект недвижимости. Там можно получить информацию о данном объекте, требуемых документах и дальнейших действиях.

Вопросами продажи недвижимости Санкт-Петербурга занимается также Правительство Санкт-Петербурга.

Государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, обременении и ограничений этих прав, а также сделок с недвижимостью в СанктПетербурге занимается Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. По письменным запросам У ФРС предоставляет информацию относительно существующих прав на отдельные объекты недвижимости. За предоставление такой информации взимается плата.