Ипотечные кредиты имеют преимущественное право погашения перед кредитами других видов.
Существует определенная очередность погашения нескольких ипотечных кредитов.
Первая ипотека — ипотечный кредит, взятый под объект недвижимости, в общей структуре капитала которого до этого не присутствовала доля владения на правах ипотеки и которая как залог обладает приоритетом перед последующими ипотечными кредитами.
«Младшая (или завершающая) ипотека» (вторая, третья и т. д.) — ипотечный кредит, взятый иод объект недвижимости, на который прежде уже были наложены залоги в виде других ипотечных кредитов, имеющие приоритет (первая ипотека).
Приоритет выплаты каждой последующей ипотеки ниже предыдущей. Обычно ставка процента по «младшим ипотекам» выше, чем по первой.
В случае невыполнения условий погашения кредита кредитор, выдавший первую ипотеку, может лишить владельца недвижимости права на выкуп заложенного имущества и потребовать его продажи. Тогда кредиторы по «младшей ипотеке» не смогут возвратить инвестированные ими денежные средства до тех пор, пока кредиторы первой ипотеки не будут удовлетворены полностью, т. е. не будет погашена основная сумма кредита и проценты, но нему.
Пример
Погашение ипотечных кредитов в случае невыполнения условий их погашения.
Недвижимость продана за…500 тыс. долл.
Задолженность по первой ипотеке…400 тыс. долл.
Сумма погашения первой ипотеки…400 тыс. долл.
Задолженность по младшей ипотеке…150 тыс. долл.
Сумма погашения младшей ипотеки…100 тыс. долл.
Сумма, недополученная кредитором младшей ипотеки…50 тыс. долл.
Доход от продажи владелец недвижимости не получил.
Таким образом, если доход от продажи объекта недвижимости будет ниже суммы погашения первой ипотеки, тогда ни иск кредитора по «младшей ипотеке» не будет удовлетворен, ни бывший владелец не получит никакого дохода от продажи.
В случае перехода права собственности при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, покупатель принимает на себя обязательства по ипотечному кредиту, выданному ранее бывшему собственнику иод залог данного объекта недвижимости. Такую ипотеку называют «принятой».
