Защита субъективных публичных прав при оспаривании кадастровой стоимости

Защита субъективных публичных прав частных лиц при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков регулируется рядом нормативных правовых актов: НК РФ (гл. 30, 31, 32); ГПК РФ (до 15.09.2015) или КАС РФ (с 15.09.2015); федеральные законы от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов», приказами Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февратя 2011 г. № 69 „Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости“», от 26.12.2014 № 843 «Об утверждении Административного регламента Росреестра по государственному кадастровому учету недвижимого имущества», от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» и др.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену (рыночную стоимость) объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом, определенную методами массовой оценки (либо индивидуально). Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в три года (в городах федерального значения не чаще чем один раз в два года) и не реже чем один раз в пять лет. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Законодательство устанавливает приоритет рыночной стоимости перед кадастровой, определенной методами массовой оценки.

Из кадастровой стоимости рассчитывается:

• • земельный налог;
• • налог на имущество организаций применительно к коммерческим объектам: административно-деловые центры; торговые центры (комплексы); нежилые помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания (эта деятельность — не менее 20% площади); объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства;
• • цена выкупа земельных участков из публичной собственности;
• • арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности;
• • нотариальные и судебные сборы и пошлины;
• • некоторые штрафы за нарушения в сфере землепользования.

Споры вокруг кадастровой стоимости земельных участков являются, пожалуй, трендом последних лет. Вопросы, так или иначе связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки, и то, как этот процесс влияет на налогообложение, не раз становились предметом исследования высших судебных инстанций. Это объясняется тем, что результаты кадастровой оценки земель затрагивают экономические интересы всех собственников земельных участков, и не только их^[1].

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены. Анализируя законодательство и судебную практику по вопросам соотношения кадастровой и рыночной стоимости, последствий пересмотра кадастровой стоимости земельных участков, способов и порядка оспаривания результатов кадастровой оценки, можно отметить, что суд, удовлетворяя требования к Кадастровой палате об определении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной, должен возлагать на ответчика только расходы по уплате госпошлины, ибо «кадастровый орган исключительно механически переносит показатель кадастровой стоимости из акта исполнительного органа субъекта РФ в Государственный кадастр недвижимости». Однако ВС РФ в определении от 18.08.2014 № 307-ЭС14−619 возложил на Кадастровую палату расходы истца по оплате услуг судебного представителя, в определении от 02.09.2014 № 308-ЭС14−1762 отнес на Кадастровую палату расходы по судебной экспертизе, указав, что судебные расходы должны распределяться по общим правилам.

С 2017 г. произошли серьезные изменения в административном, земельном законодательстве и законодательстве об оценочной деятельности. Все дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривают суды общей юрисдикции (Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа), а не арбитражные суды. При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Регламент работы комиссий установлен приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (в ред. от 06.05.2013).

В 2015 г. принят Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), в котором отдельная глава посвящена производству по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Заинтересованными лицами являются: Росреестр, региональное правительство, Кадастровая палата.

Судебная практика Можно привести ряд судебных решений по вопросам оспаривания кадастровой стоимости. Например, определением Верховного Суда РФ от 18.02.2015 № 6-АПГ14−1 требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворено, поскольку заявителем представлены отчеты об оценке рыночной стоимости спорных участков на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

Определением Верховного Суда РФ от 11.02.2015 № 2-АПГ14−5 требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворено, поскольку представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного участка подтвержден положительным экспертным заключением. А вот требование о взыскании судебных расходов удовлетворено частично, так как судебные расходы подлежат возложению на орган власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, затраты на оплату услуг по оценке и получению положительного экспертного заключения не относятся к судебным расходам.

Определением Верховного Суда РФ от 11.02.2015 № 75-АПГ14−7 дополнительно отмечено, что споры об оспаривании кадастровой стоимости вытекают из публичных правоотношений, заявленные требования не могут быть отнесены к искам неимущественного характера.

Определением Верховного Суда РФ от 04.02.2015 № 81-АПГ14−13 в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере, равном их рыночной стоимости, отказано, поскольку способ расчета арендной платы был установлен сторонами договора в добровольном порядке, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости не затрагивают права и обязанности истицы.

При этом необходимо учитывать следующее:

• • споры об оспаривании кадастровой стоимости вытекают из публичных правоотношений и не могут быть отнесены к искам неимущественного характера;
• • отчеты об оценке рыночной стоимости спорных участков должны представляться на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость;
• • кадастровая стоимость, измененная на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или на основании решения суда, учитывается при расчете налога на имущество физических лиц, начиная с периода, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в государственный кадастр;
• • судебные расходы подлежат возложению на орган власти, утвердивший результаты государственной кадастровой оценки, но затраты на оплату услуг по оценке не относятся к судебным расходам.

• [1] Волков А. М. Защита субъективных публичных прав частных лиц при оспариваниикадастровой стоимости // Вестник МФК) А. 2015. № 3. С. 210—218.