Банковский надзор и развитие рынка недвижимости

Основная задача банковского надзора заключается в защите интересов вкладчиков и кредиторов банковского сектора и недопущении системного банковского кризиса, вызванного ростом недоверия к банковской системе, что может привести к оттоку средств из банков.

Центральный банк осуществляет мониторинг стабильности банков на основе ряда показателей (пруденциальных норм деятельности), суть которых сводится к установлению лимитов рисков для банковских операций. Превышение лимита при проведении операций, например, при кредитовании клиентов, означает, что банк принимает избыточный риск, а значит, необходимо принять меры для нормализации этого показателя.

Центральный банк также требует от банков создавать так называемые резервы на возможные потери. Суть их заключается в том, что если банк проводит рискованную операцию (например, выдает необеспеченный кредит), то он должен немедленно создать под эту операцию определенный резерв, размер которого зависит от степени риска и иногда может доходить до 100%. Фактически денежные средства никуда не перечисляются, а относятся на расходы банка. Суть резервирования в том, что сумма, направленная на финансирование операции, имеющей, по мнению центрального банка, рискованный характер, условно считается уже потерянной и подлежит списанию. Естественно, если все пройдет хорошо и средства банку вернутся, то сумма, направленная в резерв будет восстановлена в доходы банка.

Если банк активно занимается инвестициями в недвижимость и девелоперские проекты, приобретает права аренды земельных участков, формирует кредитный портфель с залогами в виде недвижимости или прав на нее, то он, соответственно, формирует резервы на возможные потери. -*

Таким образом, если государство в лице центрального банка стремится снизить уровень активности банков на рынке недвижимости, то нормативы по созданию резервов ужесточаются. В развитых странах такая политика получила название политики контрциклического регулирования, когда регулятор начинает ужесточать требования в начале перегрева рынка и смягчать их, если есть основания считать, что намечается стагнация.

Финансовая политика. Традиционно под финансовой политикой государства понимают налоговую и бюджетную политику (формирование доходов и осуществление расходов государства). В классическом представлении у финансовой политики есть две функции — фискальная и стимулирующая. В рамках фискальной функции основная задача заключается в исполнении бюджетов различных уровней по доходам, т. е. в сборе налогов и обеспечении поступления неналоговых доходов. Стимулирующий характер фискальной политики базируется на теоретическом постулате^[1], согласно которому важен баланс между интересами государства (максимальное наполнение бюджета) и налогоплательщика (стремление развивать свое дело и проявлять предпринимательскую инициативу, что может быть подавлено значительным налоговым бременем). При определенном перевесе в пользу первого приоритета налогоплательщик теряет стимулы к деятельности и либо уходит в теневой сектор, либо прекращает деятельность.

Стимулирующий характер финансовой политики выражается в эффективном оперировании налоговыми ставками, в осуществлении политики государственных расходов, что-либо напрямую способствует развитию отдельных секторов экономики, либо косвенно поддерживает уровень деловой активности в экономике (например, система государственных заказов).

Для рынка недвижимости финансовая политика государства имеет во многом определяющее значение.

Во-первых, финансовая политика устанавливает общий уровень налогообложения участников хозяйственной деятельности и тем самым задает темп развития деловой активности в экономике или как минимум в конкретном ее секторе.

Во-вторых, политика государства в области заимствований на внутреннем и внешнем рынке влияет на стоимость объектов недвижимости и инвестиционных проектов в строительной сфере. Вырабатывая ту или иную стратегию размещения государственных ценных бумаг и определяя стоимость заимствований, министерство финансов задает вектор развития рынка денежных ресурсов, повышая или понижая привлекательность инвестиций в государственные финансовые инструменты посредством изменения процентной ставки и, соответственно, влияет на привлекательность инвестиций в недвижимость.

В-третьих, важна налоговая политика государства в вопросах, непосредственно относящихся к недвижимости, по трем направлениям, выработанным в мировой практике налогообложения недвижимой собственности. Речь идет о налогообложении самого объекта недвижимости (налог на капитал, налог на имущество, налог на недвижимость); прироста капитала (изменение стоимости недвижимости как объект налогообложения) и налогообложение сделок с недвижимостью (налогообложение доходов, прибыли юридических и физических лиц в результате сделок с недвижимостью). Применительно к России уместно говорить о налогообложении недвижимости как собственности (имущества) и сделок с недвижимостью.

• [1] Речь идет об эффекте Лаффера, описанном практически в любомучебнике по экономической теории и макроэкономике. См., например: Экономическая теория: учебник / под ред. Е. Н. Лобачевой. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Высшее образование, 2009. С. 319−320.