Управление многоквартирными домами

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

• — благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
• — надлежащее содержание общего имущества;
• — решение вопросов пользования общим имуществом;
• — предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Обеспечить эффективное управление имуществом может только его собственник или иное лицо, уполномоченное собственником. На этом принципе, основанном на положениях ГК РФ, базируются нормы ЖК РФ, посвященные управлению многоквартирными домами.

На собственников жилых помещений в многоквартирном доме ЖК РФ возлагает обязанность и одновременно предоставляет право самостоятельно выбирать наиболее удобный для них способ управления многоквартирным домом из числа следующих (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

• а) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором не более 30;
• б) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом;
• в) управление управляющей организацией.
• г) управление Советом многоквартирного дома в случае, если в нем не создан ни один из названных выше способов управления. Процедура создания Совета и его компетенции, описанные в ст. 116.1 ЖК РФ, добавлены законодателем после принятия ЖК РФ.

Понятие «управляющая организация» обозначает как юридическое лицо (независимо от организационно-правовой формы), так и индивидуального предпринимателя.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе принять только общее собрание собственников помещений этого дома. Понятие «выбор способа управления» включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, выбираемой на конкурсной основе. Дату проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации назначает орган местного самоуправления. Если в течение года со дня проведения такого конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения указанного конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ):

• — о результатах открытого конкурса;
• — об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домов (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ).

Понятие договора управления многоквартирным домом. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется:

• а) оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;
• б) предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;
• в) осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной или электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

• а) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
• б) перечень работ и (или) услуг, но управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в много кварт ирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
• в) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• г) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом в договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Изменение и расторжение договора управления осуществляется по правилам, установленным ст. 450—453 ГК РФ (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на этот дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ) соответствующему лицу:

• — вновь выбранной управляющей организации;
• — товариществу собственников жилья;
• — жилищному кооперативу;
• — иному специализированному потребительскому кооперативу;
• — одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом (в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме), а если такой собственник не указан, любому собственнику в таком доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч. 9 ст. 162 Ж К РФ порядок управления многоквартирным домом устанавливается с учетом положений следующих разделов ЖК РФ:

• — разд. V «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы», если данный дом находится в собственности жилищного кооператива;
• — разд. VI «Товарищество собственников жилья», если в данном доме создано товарищество собственников жилья.

Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно:

• — Правительством РФ;
• — органом государственной власти субъекта РФ;
• — органом местного самоуправления.

Управление таким домом осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса (ст. 163 ЖК РФ)^[1].

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений дома заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров^[2].

Договоры, касающиеся холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого томлива при наличии печного отопления), заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

От имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме на основании решения общего собрания последних (ст. 164 ЖК РФ).

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления в соответствии со ст. 165 ЖК РФ осуществляют следующие действия:

• а) обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм;
• б) могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
• в) содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность;
• г) содействуют созданию и деятельности в муниципальном образовании указанных в ч. 8 ст. 20 ЖК РФ общественных объединений, иных некоммерческих организаций.

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам следующую информацию:

• — об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;
• — о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами;
• — об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;
• — о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

• [1] Об управлении многоквартирными домами см.: Рыжов А. Б. Управление многоквартирным домом и регистрационный учет по месту жительства // Жилищное право. 2007. № 4.С. 13—19; Михайлов В. К. Проблематика управления многоквартирными домами // Жилищное право. 2009. № 3. С. 13—21; Свит Ю. Л. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. № 3. С. 21—29.
• [2] См.: Симаиович Л. Н. Непосредственное управление многоквартирным домом //Юрист. 2009. № 2. С. 48−52.