Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений такого дома (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). ЖК РФ подробно регулирует порядок проведения собрания. К его компетенции согласно ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится принятие решений:

• — о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в данном доме; об использовании фонда капитального ремонта;
• — о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
• — о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
• — об определении существенных условий кредитного договора или договора займа;
• — о получении гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
• — о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• — о пользовании общим имуществом в многоквартирном доме иными лицами;
• — об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания;
• — об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование информационной системы ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);
• — о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников в форме заочного голосования с использованием системы;
• — способе управления многоквартирным домом;

но другим вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме следующий:

• а) виды общего собрания:
  • — очередное — проводится один раз в год (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
  • — внеочередное — созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений данного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
• б) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем проведения заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ). При этом надо иметь в виду, что действие ст. 47.1 Ж К РФ приостановлено Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 267-ФЗ в части проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием государственной информационной системы ЖКХ на территориях всех субъектов РФ до 1 января 2018 г. и на территориях субъектов РФ — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя — до 1 июля 2019 г.;
• в) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум) только тогда, когда в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ);
• г) собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Сообщение об этом направляется заказным письмом или вручается в письменном виде под расписку каждому собственнику помещения в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);
• д) в сообщении о проведении общего собрания собственников в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):
  • — сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  • — форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
  • — дата, место, время проведения собрания;
  • — в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания принятия решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место (адрес), куда должны передаваться такие решения;
  • — повестка дня данного собрания;

порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место (адрес), где с ними можно ознакомиться;

• е) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме по вопросам, предусмотренным п. 1, 1.1.1, 1.2—3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ:
  • — реконструкции многоквартирного дома, ремонта общего имущества и строительства хозяйственных построек;
  • — пределов использования земельного участка, в том числе введения ограничений пользования им;
  • — передачи в пользование общего имущества в данном доме;
  • — размера взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимального размера фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта, выбора лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключения договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете;
  • — получения ТСЖ либо ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определения существенных условий кредитного договора или договора займа, получения данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и условий получения указанных гарантии, поручительства, а также погашения за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, уплаты процентов за пользование данными кредитом или займом, оплаты за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;
  • — наделения совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • — наделения председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
• ж) решение общего собрания о выборе способа формирования фонда капитального ремонта принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
• з) по всем остальным вопросам решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений, принимающих участие в данном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ);
• и) в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ);
• — сведения о лице, участвующем в голосовании;
• — сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в данном доме;
• — решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался»;
• к) принявшими участие в общем собрании собственников, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема;
• л) количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).