Договор поднайма жилого помещения

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируют ст. 76—79 ЖК РФ. При этом сохранены многие правила, установленные прежним жилищным законодательством. Кроме того, к поднайму жилых помещений, предоставленных, но договору социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. 1—3 ст. 685 ГК РФ.

К особенностям поднаема жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, относятся следующие (ст. 76 ЖК РФ):

• а) наниматель жилого помещения вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя;
• б) договор поднайма жилого помещения может быть заключен, если в результате его общая площадь жилого помещения одного проживающего составит не менее учетной нормы, в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
• в) для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей;
• г) поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением;
• д) ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель;
• е) передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
• ж) запреты на передачу жилого помещения или его части в поднаем могут быть указаны помимо Ж К РФ только в федеральных законах. В ст. 91.7 ЖК РФ предусмотрен запрет передачи нанимателем, но договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения;
• з) до введения в действие ЖК РФ запреты на передачу жилого помещения в поднаем устанавливались постановлениями Правительства РФ. Такого рода нормативные акты в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» применяются впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

Правила заключения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, установленные ст. 77 ЖК РФ, являются новыми и сводятся к следующему:

• а) договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме в трех экземплярах;
• б) один экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю такого жилого помещения;
• в) договор поднайма должен содержать данные, идентифицирующие конкретных граждан, вселяющихся в жилое помещение совместно с поднанимателем (если они имеются);
• г) срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если такой срок не определен, то договор считается заключенным па один год;
• д) договор поднайма является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ);
• е) наниматель помещения, предоставленного по договору социального найма, и поднаниматель самостоятельно устанавливают в договоре поднайма порядок, условия, срок внесения и размер платы за поднаем жилого помещения (ч. 2 ст. 78 ЖК РФ).

Правила о прекращении и расторжении договора поднайма жилого помещения, предоставленного, но договору социального найма, таковы:

• 1) договор поднайма жилого помещения, предоставленного, но договору социального найма, прекращается по следующим основаниям (ч. 1 и 2 ст. 79 ЖК РФ):
  • а) по истечении срока, на который он был заключен;
  • б) при прекращении договора социального найма жилого помещения;
• 2) договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут по следующим основаниям (ч. 3 и 4 ст. 79 ЖК РФ):
  • а) по соглашению сторон;
  • б) в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения;
  • в) в случае вынесения решения судом о выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает:
    • — использует это жилое помещение не по назначению;
    • — систематически нарушает права и законные интересы соседей;
    • — бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение;
    • — отказывается от проведения в разумный срок ремонта разрушенного ими жилого помещения;
• 3) если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, то поднаниматель вместе с проживающими с ним гражданами подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 79 ЖК РФ);
• 4) если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ч. 6 ст. 79 ЖК РФ).