Экономическая интерпретация системы правомочий и обязанностей собственника

Для построения эффективных систем управления недвижимостью, отвечающих определенным нормам рентабельности управления, важное значение имеет определение состава, источников и количественных оценок для всех доходных и расходных потоков в бюджете собственника, связанных с недвижимостью. С этой целью на рис. 3.5 представлена блок-схема, которая помогает в комплексе соотнести триаду правомочий, обязанностей и ограничений собственника с характером финансовых потоков в его бюджете.

Так, правомочия собственника в части пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом обеспечивают для него возможность получения доходов. При этом мы говорим о возможности доходных потоков, так как именно от воли собственника, от выбранной им политики управления зависит рациональное использование механизмов аренды, например, для сдачи в аренду появляющихся излишков недвижимого имущества или продажи — для тех же излишков и непрофильных активов. Правомочия владения также могут приносить доход при передаче коммерческой недвижимости в доверительное управление или при реализации инвестиционных проектов развития недвижимости. Однако, проектное развитие, как правило, связано со значительными затратами на начальных стадиях, при взятии и в процессе возврата кредитов. Доходные потоки по результатам проектного развития появляются лишь с существенным сдвигом во времени. Для крупномасштабных проектов, так называемый период возврата, момент, с которого накопленные доходные потоки реализуемого проекта начнут превышать расходные потоки, может растянуться на нескольких лет.

Еще более определенная и однозначная картина расходов связана с обязанностями собственника по нормативному содержанию принадлежащего ему недвижимого имущества. Причем напомним, что упомянутая обязанность законодательно установлена Гражданским кодексом Российской Федерации. Сюда войдут весьма значительные затраты на эксплуатационное содержание и коммунальное обслуживание недвижимости, налоговые и иные нормативные платежи, затраты на охрану, ремонты и т. д. Все это делает недвижимое имущество предприятия самым дорогостоящим в хозяйственной деятельности активом, сравнимым по масштабам только с затратами на заработную плату работников. Это же делает недвижимость первым кандидатом при поиске направлений и объектов при реализации политики экономии издержек, а также важнейшим компонентом при разработке и реализации стратегических планов компании, опирающихся на оптимизацию структуры ее мощностей, концентрацию деятельности на основных профильных направлениях.

Рис. 3.5. Экономическая интерпретация правомочий, обязанностей (обременений) и ограничений собственника посредством доходных и расходных потоков его бюджета

Таким образом, для построения эффективных систем управления недвижимостью собственнику (и/или его управляющему) необходимо детально исследовать и работать с полным комплексом бюджетных доходных и расходных потоков, связанных с недвижимым имуществом, с реализацией всего комплекса правомочий и обременяющих собственника обязанностей. Правовые ограничения при этом (кроме возможно предоставляемых льгот) будут, главным образом, сужать поле эффективных управленческих решений.