Залог и ипотека в заемно-кредитной системе

Займы и кредиты являются наиболее распространенными источниками финансирования развития организаций и их имущественных комплексов. Это может быть как целевое проектное финансирование, так и финансирование общего характера — в целом для заемщика. Конкретный тип заемного финансирования из числа названных определяется характером гарантий и источником возврата заемных средств: по результатам реализации проектов или в целом — по результатам хозяйственной деятельности организации.

Займы и кредиты долгосрочного инновационного характера, нацеленные на развитие и реформы организации вместе с ее имущественным комплексом, обеспечивают реализацию вполне определенных стратегических аспектов управления изменениями организации, ее стратегических планов и программ. Принципиально, что в гарантиях возвратности кредитов важное, а часто, ключевое место принадлежит именно недвижимому имуществу, имущественному комплексу предприятия и его компонентам. При этом залоговые схемы, где в качестве предмета залога используется недвижимость, образуют механизм ипотеки.

Законодательное регулирование заемно-кредитной системы базируется на положениях Гражданского кодекса: раздела III — «Общая часть обязательственного права», главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств», § 3 «Залог», ст. 334−358, а также раздела IV «Отдельные виды обязательств», главы 42 «Заем и кредит», ст. 807−823. Соответственно логике построения и развития отечественной системы законодательства детальное регулирование залогового механизма недвижимости ипотеки дается Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (с изменениями на 15.10.2015) — далее ФЗИ.

Как это установлено законодательными положениями, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. 334 ГК РФ). При этом заложенное имущество на период действия договора залога, как правило, остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ). Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, использовать это имущество по назначению, извлекать из него доходы. В то же время, залогодатель не должен допускать ухудшения состояния заложенного имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом (ст. 29 и 30 ФЗИ).

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки (ст. 69−73 ФЗИ).

Важно подчеркнуть, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества может возникнуть лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. В силу этого положения не допускается залог природных ре сурсов (объектов лесного и водного фонда, недр) и других подобных объектов, изъятых из оборота. Характерно, что с согласия арендодате ля допускается залог прав аренды (ст. 6, п. 4 ФЗИ).

В ст. 340 ГК РФ применительно к имущественным комплексам устанавливается своеобразный принцип целостности, так что: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или соответствующей части».

В то же время, «при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное. Залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением».

Примечание

Названные положения ГК РФ, во многом, позволяют понять важность четкого решения проблемы собственности на земельные участки, находящиеся под приватизированными предприятиями. Причем это важно именно с позиций стратегического развития организации. Ее возросший земельный ресурс (в случае удачного решения проблемы ненормированных ранее в дореформенный период землеотводов в пользу предприятия) будет важнейшим источником привлечения инвестиций, кредитов и займов, обеспечения потенциального финансирования проектов развития. В то же время, принципиально, что при обращении взыскания на заложенное предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗИ). Важное значение при разработке и реализации ипотечных механизмов имеет четкая организация взаимодействий всех участников.

Пример

На рис. 3.8 приведена информационно-логическая схема последовательности этапов ипотечного кредитования, разработанная в ЗАО «Мосстроймеханизация» как практическое пособие для заемщика (залогодателя) по порядку подготовки и прохождению документации и организационных взаимодействий с участниками ипотечного креди;

Рис. 3.8. Этапы и взаимодействия участников ипотечного кредита

тования в жилищном строительстве: банком-кредитором, страховой, строительной и другими внешними структурами.

Со стратегических позиций управления недвижимым имуществом представляются важными следующие характерные положения и нормативные требования ипотечного кредитования применительно к предприятиям как имущественным комплексам:

• • состав передаваемого в ипотеку относящегося к предприятию имущества и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательным приложением к договору об ипотеке (ст. 70, п. З ФЗИ);
• • оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с законодательством по оценочной деятельности. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (ст. 67 ФЗИ);
• • ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию (ст. 71, п. 1 ФЗИ);
• • ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. При этом в случае, если договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке (ст. 71, п. 2 ФЗИ);
• • при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. А если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства (ст. 31 ФЗИ);
• • если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества, без обращения в суд (ст. 73 п. 1 ФЗИ).