4) Компенсации со стороны общества при ущемлении интересов собственника (Compensation

Это категория касается отношений между обществом и собственником при воздействияхобщества на собственника, противоположных ранее рассмотренной категории улучшений типа Betterment. Имеются в виду выплаты компенсаций собственнику со стороны общества при неблагоприятных воздействиях на его недвижимость последействий, предпринятых в интересах общества.

Примеры

• (*) Местные власти отменили выданное ими собственнику плановое разрешение или заставили провести несогласованные в установленном порядке изменения работ, например, перенести здание. Так, при принудительном закрытии много лет ранее построенной фабрики (в связи с новой градостроительной политикой по развитию жилищного строительства на близлежащей территории) собственнику фабрики должна быть выплачена компенсация.
• (**) Активность при решении публичных проблем сопровождается непреднамеренным нанесением ущерба собственности. Например, строительство скоростной железной дороги Лондон — Дувр сделало непригодными для комфортного проживания дома, расположенные вдоль построенной дороги.
• (***) власти принудительно приобретают недвижимость у собственника под снос, например, для обеспечения строительства общественных дорог или нового терминала аэропорта.

Как вариант (или обязательная норма) может быть предусмотрена компенсация в виде предоставления собственнику возможностей, адекватных ранее располагаемым показателям бизнеса и/или уровню качества проживания. Детальные расчеты компенсаций, включая методические принципы и технические процедуры, должны регулироваться нормативными правовыми документами. При этом основной компенсационный принцип является следующим: подвергшийся неблагоприятному воздействию собственник должен быть компенсирован так, чтобы ему из-за общественных воздействий не стало хуже, чем прежде.

Заметим, что аналогичная норма справедливой компенсации заложена и в Конституции Российской Федерации (см.: статья 35, пункт.

3). Однако, эта норма пока еще не получила детального раскрытия в других конкретизирующих ее кодексах и законах (как, например, в Земельном и Градостроительном кодексах РФ) и, соответственно, не имеет опыта массовых практических применений.

Оценка собственности и ущерба должна рассчитывается, исходя из рыночных оценок стоимости. Оценка должна проводиться с соблюдением интересов, как общества, так и собственника, чтобы определить, в конце концов, согласованную оценку. Если согласие сторон не достигается, то участники могут апеллировать в судебные органы.

Примечание

В Великобритании апелляционные функции выполняет специальный суд — Земельный трибунал (Land Tribunal). Полезно при этом обратить внимание на мотивацию компенсационных выплат. Так, согласно британскому законодательству компенсации выплачиваются за следующее:

• • изъятие земельного участка,
• • неблагоприятные эффекты от соседних земель, вызванные действиями собственника этих соседних земель, в частности, государственного или муниципального собственника,
• • причиненные неудобства (Disturbances) — затраты, связанные с вынужденным перемещением бизнеса или жилья в новое место.

Важно подчеркнуть, что при определенных обстоятельствах собственник может потребовать от государственных или муниципальных органов выкупить его имущество и получить в результате такую же компенсацию, как будто бы это имущество принудительно выкупается обществом для общественных целей.

Подобная ситуация может возникнуть, когда, например:

• • собственнику в плановом разрешении на развитие объекта недвижимости было отказано, а объект действительно потерял потребительскую ценность и не может приносить прежнюю выгоду или предоставлять нормальный уровень комфортного проживания,
• • собственность реально пострадала в результате реализации целей общественного развития, но при этом каких-либо компенсационных процедур предпринято не было.

В заключение раздела следует обратить особое внимание на высокую значимость и роль в справедливом урегулировании отношений собственника и общества апелляционных органов.

Процесс развития недвижимости имеет ряд характерных, присущих именно недвижимости этапов. Эти особенности позволяют выделить развитие из общего ряда активностей, связанных с проектной организацией работ, в том числе, таких как управление проектами (Project Management), а управление развитием — как специализированный сектор бизнеса недвижимости — Development и область профессиональной деятельности. В отечественной нормативной литературе застройщик (Developer) определяется как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию и т. д. объектов капитального строительства. Функции застройщика в российской практике выполняют (как правило, на фоне своих основных функций) крупная строительная компания, инвестор или финансовый институт^[1].

Рассмотрим структуру и содержание основных этапов развития, а также характер деятельности на них участников этого процесса.

• [1] 4' Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). — СПб.: Питер, 2003. — 256 с.