Схемы финансирования развития

Существует множество конкретных вариантов для схем финансирования развития недвижимости. Рассмотрим две основные схемы, когда финансируются:

• (*) непосредственно инвестиционный проект развития недвижимости — это, так называемая, схема финансирования проектов,
• (**) в целом компания, занимающаяся развитием недвижимости — это схема корпоративного финансирования.

Схема проектного финансирования

Мало кто из собственников или застройщиков имеет достаточные собственные средства для финансирования предпринимаемой активности по развитию объекта недвижимости. Поэтому они стремятся получить кредит, доказав эффективность своего предложения по реализации предполагаемого проекта. Адресное кредитование конкретного инвестиционного проекта развития и только этого проекта и есть проектное финансирование.

Выделяют два этапа в рамках процесса проектного финансирования:

• (1) исходный этап — этап собственно развития (например, строительства) объекта недвижимости в соответствии с положениями и параметрами разработанного проекта,
• (2) этап инвестирования — распоряжения результатами развития (например, посредством продажи объекта).

Исходный этап развития (1) характеризуется значительными затратами, включая оплату следующих компонентов:

• • приобретение земельного участка или прав аренды,
• • подготовка участка (снос строений, расселение жильцов, инфраструктурное обеспечение и др.),
• • проектирование и собственно строительство,
• • услуги управленческого персонала и консультантов,
• • обслуживание заемных средств и др.

Названные затраты на развитие недвижимости — это затраты девелопера — застройщика. Они должны быть обязательно возмещены по завершении процесса развития (1) вместе с переходом к последующему этапу проектного финансирования (2) — инвестирования средств в получившую развитие недвижимость.

При этом на этапе инвестирования (2) возможны два основных варианта действий:

(*) Результаты проекта продаются, например, такому обеспеченному инвестору, как пенсионный фонд. То есть, этот новый собственник — пенсионный фонд инвестирует свои средства в данную недвижимость, которая вместе с ее приобретением начнет приносить ему определенный доход.

Принципиально, что в результате продажи девелопер должен не только возместить затраченные на проект развития средства, но и получить определенную прибыль. Она обеспечивается превышением цены продажи над совокупными затратами на развитие. Это превышение определит показатели рентабельности бизнеса развития.

Например, нормальным в стабильных ситуациях можно считать уровень рентабельности проектов развития порядка 20−30%. Хотя, конечно, удовлетворительный для девелопера уровень рентабельности, безусловно, связан с параметрами риска развития. Так, в странах и регионах повышенного риска приемлемым уровнем рентабельности для девелопера может быть уровень в 50% и более.

(**) Проект остается в собственности инициатора развития. То есть инициатор-застройщик сам инвестирует заемные средства в этот проект. Но при этом после завершения строительных работ он вынужден произвести процедуру рефинансирования. Проект дополнительно финансируется, например, за счет взятия нового кредита: для возврата исходного займа на развитие (вместе с накопившимися процентами) плюс затраты на запуск созданного объекта в дело.

Решение о кредитовании развития и условия кредита для обоих этапов, как правило, связывают со следующей информацией:

• • предыстория инициатора (девелопера или собственника),
• • залоговое обеспечение,
• • жизнеспособность, осуществимость проекта.

Для взаимоприемлемого для кредитора и застройщика возмещения заемных средств (кредита и процентов по кредиту) в процессе и по результатам проекта развития известны различные схемы, среди которых полезно отметить такие, как:

• • возврат заемных средств фиксированными долями в течение фиксированного периода времени, например, равными или нарастающими долями, начиная с согласованного промежутка времени после окончания проекта,
• • возврат заемных средств по так называемой схеме «коммерческого залога». Такая схема предполагает оплату в течение согласованного срока кредита, но при этом уровень процента за кредит может согласовываться с коммерческими результатами развития, например, с уровнем устанавливаемых рентных платежей для коммерческих пользователей результата развития. Считается, что подобная схема снижает риск кредитора;
• • возврат заемных средств за счет немедленной продажи законченного развитием объекта инвестору, но и с одновременным взятием его в аренду для осуществления собственного бизнеса. При этом кредитор не участвует в прибылях от последующей коммерческой деятельности на базе созданного объекта, но условия возврата кредита можно увязать с мерой роста капитализированной стоимости проданного инвестору объекта.