Виды эффективности. 
Управление недвижимостью

В работах методического характера^[1] разнообразные виды (определения, категории) социально-экономической эффективности систематизируют, как правило, с определенных обобщающих позиций. При этом различные виды эффективности отражают различные соотношения результатов и затрат, доходов и расходов, степень удовлетворения интересов общества и его отдельных социальных групп, различных субъектов, связанных с результатами деятельности определенного предприятия, инвестиционного проекта.

Соответственно, методология оценки социально-экономической эффективности предусматривает определение разных ее видов, которые следует использовать в зависимости от особенностей объектов оценки, целей и результатов деятельности, интересов собственников, менеджеров и работников организаций, государственных и муниципальных органов, общества в целом.

Применительно к проблематике управления недвижимым имуществом в составе упомянутого разнообразия видов эффективности выделяют следующие:

• • экономическая (народнохозяйственная) эффективность — учитывает результаты и затраты, связанные с реализацией мероприятий по управлению недвижимым имуществом, на всех стадиях воспроизводственного процесса, исходя не только из интересов организации и других субъектов управления, но и общества в целом;
• • коммерческая (финансовая) эффективность — свидетельствует о финансовых последствиях мероприятий по управлению недвижимым имуществом организации, например, изменениях в балансе доходов и расходов, росте рыночной стоимости, привлечении заемных средств на развитие недвижимости;
• • бюджетная эффективность — отражает последствия реализации мероприятий в области управления недвижимым имуществом предприятия для федерального, регионального и местного бюджетов, в частности, за счет увеличения налоговых и других платежей;
• • социальная эффективность — проявляется в мере достижения на основе использования ресурсов недвижимости запланированных результатов, установленных нормативов общественных благ (как, например, сокращение профессиональных заболеваний, повышение уровня образования, улучшение условий и качества труда);
• • техническая эффективность — показывает степень достижения на основе использования ресурсов недвижимости целей и задач технического характера, в том числе в части удовлетворения потребностей населения в произведенных товарах и оказанных услугах, их соответствия мировым стандартам качества.

Как следует из приведенного перечня, наиболее емкий, обобщающий характер носит категория народнохозяйственной эффективности управления, хотя и в ней важнейшую роль могут играть именно стоимостные компоненты показателей затрат и результатов. Такие виды, как коммерческая и бюджетная эффективность, ориентированы на получение алгоритмически четких количественных оценок именно финансовых потоков. Тогда как социальная и техническая эффективность оперируют с показателями нефинансового характера, причем, как правило, достаточно сложно измеряемыми.

В современных условиях глобализации экономики и возрастающей интенсивности конкуренции, усложнения технологических систем, возникновения опасных производств, повышения рисков технических и экологических катастроф, придания высоких приоритетов социальным критериям остро проявляется необходимость в возможно более обобщающей оценке эффективности управления. То есть, при расчетах эффективности наряду с принципом прибыли (коммерческая эффективность) все более необходимым становится вовлекать в оценку и другие критерии, такие как, например, общественная экономическая (народнохозяйственная) и социальная эффективность.

В этой усложняющейся ситуации возникает дилемма: эти дополнительные критерии, генерируемые новыми потребностями управления, могут или не могут быть выражены в аналогичном стоимостном измерении.

В первом случае, когда дополнительные критерии, тем или иным способом могут быть измерены в финансовых единицах, алгоритмы оценки эффективности сохраняют свою вполне определенную расчетную природу как алгоритмы оценки новой, расширенной совокупности финансовых потоков. Во втором случае, когда прямого финансового выражения дополнительных критериев обеспечить не удается, приходится искать иные пути обобщенной оценки. Среди них — всевозможные процедуры аналитических и экспертных корректировок базовых расчетов коммерческой эффективности с учетом достигнутых значений нефинансовых показателей. Могут быть и иные схемы обобщенной оценки, как, например, с использованием методов принятия решений в многокритериальном пространстве разнородных по своей мере показателей.

• [1] «Кошкин Л. И., Соловьев М. М. Управление недвижимым имуществом организацииэффективность и результативность // Управление собственностью, № 4, 2004, стр. 10−18. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (2-я редакция) / М-во экон. РФ, M-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике. — М.:ОАО НПО Изд-во «Экономика», 2000