Собственники Жилья

Жилищный кодекс1 образца 1983 года закреплял централизованную систему управления жилищным фондом, но при этом допускал участие в управлении и домовых комитетов, и иных органов общественного само-управления. В основном это был государственный жилищный фонд. В изменившейся ситуации, когда жилищный фонд переходит в основном в собственность отдельных граждан, становится частным, требуются новые подходы к его управлению. По сообщениям некоторых средств массовой информации доля частной собственности в жилом секторе России уже превышает 75% от всего жилого фонда2. Поэтому вполне понятно желание государства передать управление этим жилищным фондом в руки его же собственников. И при этом внедрить еще в систему обслуживания жилья и рыночные механизмы. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собствнник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. Новый ЖК РФ предусматривает, что управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками. В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ3, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Частью 4 ст. 161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме (в течение года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Частью 4 ст. 161 ЖК РФ определено, что в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме (в течение года со дня введение в действие ЖК РФ) не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

В настоящее время в России действует уже примерно 5000 ТСЖ, только в Москве их уже 15 004.

В соответствие с требованиями ст. 18 ЖК РФ органы местного само-управления обязаны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течении года со дня введения в действие ЖК РФ не выберут способ управления многоквартирным домом.

Платежи собственника помещений в многоквартирном доме теперь разделятся на 2 части: плата за одержание общего имущества и плата за коммунальные услуги. Первая в соответствии с п. 8 ст.156 ЖК РФ определяется органами управления многоквартирного дома. Оплату на содержание общего имущества в доме обязан вносить каждый собственник, вне зависимости от того, будет он являться членом ТСЖ или нет. Размер оплаты пропорционален доле в общем имуществе. С 1 января 2006 г. вступает в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Пункт 17 ст. 2 этого закона определяет, что в жилищном секторе потребителями товаров и услуг коммунальных организаций являются в многоквартирных домах ТСЖ, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредст-венного управления домом собственниками помещений. Договора на оказание коммунальных услуг теперь будут заключать целом с домом, а не с каждой квартирой в отдельности.

С 1 марта 2005 г., со вступлением в силу нового ЖК РФ, в каждом многоквартирном доме жильцам, приватизировавшим свои квартиры, будут принадлежать на праве общей долевой собственности помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир.