Статьей 16 Закона о регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса". С. А. Бабкин, анализируя зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость, определяет содержание принципа конценза следующим образом: «Ни одна запись в поземельной книге не может быть произведена, если лицо, управомоченное на соответствующее распоряжение, не выразит волеизъявление непосредственно на производство записи».
Таким образом, государственная регистрация носит заявительный характер.
Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного ими лица при наличии у него надлежащим образом оформленной (в нотариальном порядке, если иное не предусмотрено федеральным законом) доверенности. Если же права возникают на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации подается лицом, права которого возникают на основании указанных актов. В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Как отмечает А. В. Арзуманян, «положение о моменте принятия правоустанавливающих документов, который должен быть идентифицирован с точностью до минуты, очевидно, обусловлено необходимостью исключить такую ситуацию, когда одновременно (в течение одного дня) будут приняты на регистрацию два или более набора правоустанавливающих документов. Соответственно, в расписке о получении документов, которая выдается заявителю, также указываются время (с точностью до минуты) и дата представления документов». При приеме документов в соответствии со ст. ст. 16, 18 Закона о регистрации осуществляются следующие действия:
— установление личности заявителей;
— проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;
— проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;
— проверка соответствия документов требованиям закона;
— сличение копий с подлинниками документов;
— внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;
— выдача заявителям расписки о принятии документов.
В соответствии с требованиями ст. 18 Закона в правоустанавливающем документе должны содержаться:
а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, место нахождения и другие характеристики недвижимости;
б) полное наименование правообладателя — для юридического лица (включая организационно-правовую форму); фамилия, имя, отчество и место жительства — для граждан;
в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.).
Проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов и планов земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в приеме.
Правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей, является ключевой процедурой государственной регистрации. Это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия у него соответствующих прав (п. 3 ст. 9 Закона о регистрации), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации).
На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки орган, осуществляющий государственную регистрацию, изучает представленные документы для установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документов проводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте их издания. При проверке законности сделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Закон не содержит изъятий из общего правила в отношении каких-либо сделок, в том числе совершенных в нотариальной форме. Правовая экспертиза проводится в следующем порядке:
1) проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества;
2) проверка действительности правоустанавливающих документов; если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки;
3) проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям;
4) принятие решения по результатам правовой экспертизы.
Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП, поэтому задачи правовой экспертизы — это установление:
— соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;
— юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;
— отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.
С учетом требований законодательства к содержанию договоров, а также положений Закона о регистрации можно определить следующие условия законности сделок с недвижимостью, проверку которых должны осуществлять регистраторы: правои дееспособность сторон; наличие необходимых полномочий представителей сторон сделки; соблюдение формы договора; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий; принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или наличие полномочий по распоряжению недвижимостью у лица, не являющегося владельцем имущества; соблюдение прав участников сделки и третьих лиц, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях; отсутствие ограничений (обременений) прав лица, распоряжающегося недвижимостью, а в случае их наличия — указание на это в договоре.
Разумеется, при соблюдении указанных условий договор в целом должен содержать однозначные сведения об объекте, субъекте и виде права, возникающего на основании сделки, надлежащие подписи сторон, оттиски печатей и пр. Однако в отличие от других правоустанавливающих документов устранение пороков оформления и содержания договора невозможно путем представления дополнительных документов. Все изменения и уточнения должны быть внесены в договор и оговорены подписями участников сделки, для чего договор должен быть возвращен сторонам. Как правило, это осуществляется до приема документов.
Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Важнейший элемент проверки законности сделки — проверка соблюдения прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. В случае отсутствия в договоре оговоренных согласием или доверенностью условий в регистрации может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
Законом о регистрации не установлено ограничение компетенции регистрирующих органов при проверке законности нотариально удостоверенных сделок. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в установленных законом случаях требований о государственной регистрации влечет ничтожность сделки. Если нотариально удостоверенная сделка, подлежащая государственной регистрации, не зарегистрирована, она не считается заключенной, не вступает в силу и не порождает тех правовых последствий, на которые направлена. Несмотря на то, что нотариус проверяет законность удостоверяемого им соглашения, регистратор также должен осуществить проверку законности сделки.
Проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки либо допускает ее оспоримость (ст. 166 ГК РФ). Если сделка не соответствует требованиям законодательства, в регистрации сделки или перехода прав на ее основании может быть отказано как в случае ничтожности, так и в случае оспоримости сделки. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации оспоримой сделки, поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество.
Статья 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в регистрации, которые сводятся к сомнениям регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав, либо сомнениям регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов.
При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации орган, осуществляющий регистрацию прав, принимает решение о государственной регистрации, объективно выражающееся во внесении соответствующей записи в ЕГРП. Проведенная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (ст. 14 Закона о регистрации). Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается уже упоминавшимися Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.
Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений — либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим «не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа».
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «Факт государственной регистрации (внесения записи в указанный Единый государственный реестр) означает, что с этого официального (законного) момента лицо, на имя которого зарегистрировано соответствующее право, имеет установленные законом возможности распоряжаться этим правом, а третьи лица не вправе нарушать это право своими незаконными действиями (бездействием)».
Итак, договор нельзя признать заключенным, а у истца отсутствует право требовать исполнения обязательств, вытекающих из договора, не прошедшего государственную регистрации:
«…ОАО «ОКБ «Новатор» обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству обороны РФ и ФГУ «Главное командование Военно-Морского Флота» о взыскании 660 400 рублей задолженности по договору от 16.
01.2004 купли-продажи недвижимого имущества…
… Суд установил, что подписанный истцом и первым ответчиком договор от 16.
01.2004 купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 50,8 кв. метра, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 169, кв. 17, подлежал государственной регистрации в соответствии с нормами п. 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ. Истец не представил суду доказательств регистрации данного договора, хотя и исполнил свои обязательства, определенные договором. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что договор нельзя признать заключенным, а у истца отсутствует право требовать исполнения обязательств, вытекающих из договора, не прошедшего государственную регистрации…".
Другой пример, связанный с отсутствием регистрации прав на жилое помещение:
«…Жилищный кооператив «Строительно-сберегательная касса «Свой дом» обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Радуга-R» о признании права собственности за истцом соразмерно уплаченным средствам на 68 квартир в доме N 15, на 41 квартиру в доме N 5, обязании передать по актам приема-передачи истцу жилые помещения, являющиеся предметом договора уступки права требования от 17.
12.2002 и обязании ответчика совершить действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на спорные жилые помещения…
Отказывая истцу в удовлетворении по заявленным основаниям в иске, суд исходил из того, что договор купли-продажи спорных квартир от 02.
12.1999 в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации. Суд установил, что договор об уступке права требования от 17.
12.2002 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому в силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является ничтожной сделкой, в связи с тем, что согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, поэтому в иске отказал…".
В заключение следует отметить, что в целях повышения качества исполнения и доступности результатов исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, создания комфортных условий для участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и определения сроков и последовательности действий (административных процедур) при осуществлении полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разработан Административный регламент.
Итак, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации. При этом производиться как регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ), так и регистрация перехода права собственности к покупателю (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Заключение
Договор купли-продажи имущества — одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций.
По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Главным критерием отнесения недвижимости к объектам договора купли-продажи жилой недвижимости является признак ее предназначенности для проживания граждан.
Жилищный кодекс РФ выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно: его недвижимый характер; изолированность; пригодность для постоянного проживания граждан. Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Для жилых помещений законодателем установлен специальный правовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения в сфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать в гражданском обороте.
Необходимость особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Специальные требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости, необходимость совершения регистрационных действий, особенности порядка передачи материального объекта договора, а также необходимость установления особых условий для купли-продажи жилых помещений — все это предопределило необходимость выделения законодателем правил регулирования договоров купли-продажи недвижимости в отдельный блок норм, составляющий содержание § 7 гл. 30 ГК РФ.
Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.
Предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть строго определен. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Цена на продаваемое жилое помещение в большинстве случаев устанавливается по соглашению сторон.
Также существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В качестве сторон по рассматриваемому договору могут выступать как граждане, так и органы местного самоуправления, юридические лица.
Основная обязанность продавца по договору — передать в собственность покупателя жилое помещение. Основные обязанности покупателя — принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену.
Для договора купли-продажи жилой недвижимости предусмотрена простая письменная форма заключения договора купли-продажи путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Действующее законодательство не предусматривает условия о заключении договоров купли-продажи в нотариальной форме. Нотариальная форма может быть обязательной только в случае ее прямого указания в законе либо если стороны самостоятельно договорились о заключении договора в такой форме.
Вместе с тем такой договор подлежит обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При купле-продаже недвижимости жилого назначения совершаются два регистрационных действия: регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи и регистрация перехода права собственности к покупателю.
В настоящее время в Государственной Думе РФ на рассмотрении находятся поправки в часть вторую ГК РФ, которые предлагают исключить требование о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений. Если законопроект будет принят, то регистрировать надо будет только переход прав на любой объект недвижимости, в том числе жилого назначения.
При написании дипломной работы был выявлен ряд недостатков правового регулирования продажи жилых помещений.
Так, считаем необходимым внесение изменений и дополнений в п. 1 ст. 558 ГК РФ, указав следующие объекты купли-продажи жилой недвижимости: одноквартирный жилой дом, домовладение, квартира в многоквартирном доме, жилая комната в коммунальной квартире.
Полагаем целесообразным возврат к обязательному нотариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. В этой связи статью 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости») предлагается дополнить абзацем следующего содержания: «Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
При этом момент заключения договора купли-продажи недвижимости в жилищной сфере необходимо определить моментом его нотариального удостоверения.
В целях устранения ситуаций, когда до государственной регистрации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества и сохраняя право повторного распоряжения, может распорядится продаваемым жилым помещением, предлагается законодательно определить последовательность совершения передачи жилого помещения по договору продажи и государственной регистрации перехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п. 2 ст.564 ГК РФ («Переход права собственности на предприятие») — право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.
В целях формирования достоверных сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, следует установить сроки для регистрации прав на жилую недвижимость. Определить сроки предъявления документов сторонами для государственной регистрации перехода прав к покупателю в 1 месяц с момента нотариального удостоверения сделки купли-продажи недвижимости в жилищной сфере — и штрафные санкции за их нарушение.
Список использованных источников
Нормативные правовые акты Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря (в ред. от 30.
12.2008 г.).
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. 12 января (в ред. от 17.
12.2009 г.).
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.
06.1996 г. № 63-ФЗ // Российская газета. 1996. 18−20, 25 июня (в ред. от 29.
12.2009 г.).
Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. 1994. 08 декабря (в ред. от 27.
12.2009 г.); Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.
01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410 (в ред. от 17.
07.2009 г.).
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2005. 12 января (в ред. от 01.
02.2010 г.).
Федеральный закон от 16.
07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. 1998. 22 июля (в ред. от 17.
07.2009 г.).
Федеральный закон от 21.
07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля (в ред. от 27.
12.2009 г.).
Указ Президента РФ от 12.
05.2008 г. № 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета. 2008. 13 мая (в ред. от 19.
01.2010 г.).
Постановление Правительства РФ от 01.
06.2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. .
2009. № 25. Ст.
3052.
Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание Законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702 (в ред. от 02.
08.2007 г.).
Постановление Правительства РФ от 18.
02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1998. 04 марта (в ред. от 22.
11.2006 г.).
Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание Законодательства Российской Федерации. 1997. № 42. Ст. 4787 (в ред. от 30.
04.2009 г.).
Приказ Минюста РФ от 14.
09.2006 N 293 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Зарегистрирован в Минюсте РФ 14.
09.2006 N 8258) // Российская газета. 2006. 22 сентября.
Научная и учебная литература Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: Волтерс Клувер, 2007. — 504 с.
Алексеева О. Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. № 1. С.17−22.
Арзуманян А. В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10. С.12−15.
Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. — М.: Центр ЮрИнфо
Р, 2001. — 371 с.
Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. Дис. … канд. юрид. наук. — М., 2005. — 234 с.
Богданова Е. Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. 2005. № 3. С.21−35.
Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. № 8. С.2−4.
Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. — Ростов-на-Дону, 2003. — 314 с.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: Договоры о передаче имущества. Кн. 2. — М.: Статут, 2000. — 800 c.
Васильева Ю. Нотариусам прибавят работы // Российская Бизнес-газета. 2009. 17 ноября.
Васильева Ю. Одним документом меньше // Российская газета. 2009. 25 февраля.
Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юр. наук. — Томск, 2003. — 22 с.
Гонгало Б. М. Жилое помещение — объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. № 2. С.2−4.
Гражданское право: уч./ Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. В 2-х Т. -
4-е изд., испр. и доп. — М.: ТК Велби, 2003. Т. 2.
— 846 с.
Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). — М.: Юрид.
лит., 2005. -159 с.
Гришаев С. П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. № 1. С.45−50.
Дроздов И. А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006. № 8. С.9−13.
Егорова М. А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 2. С.61−67.
Жариков Ю.Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: науч.
практ.
пос. — М.: БЕК, 1997. — 265 с.
Иванников С. Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: Автореф.
дисс… канд.
юрид.наук. — М., 2007. -25 с.
Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6. С.87−99.
Ильиных Е. В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений // История государства и права. 2007. № 15. С.19−20.
Ильченко А. Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2005. — 26 с.
Карлин А. Б. Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: Автореф.
дис… докт.
юрид.наук. — М., 2007. — 72 с.
Киндеева Е.А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. — 2-е изд., доп. и перераб. — М.: Юрайт-Издат, 2005. — 710 с.
Кирсанов А. Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. — М.: Ось-89, 2005. — 240 с.
Киселев С. В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 1. С.15−17.
Клюбин С. Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем // Адвокатская практика. 2008. № 6. С.22−25.
Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А. Н. Ткача. — Изд-е 4-е, перераб. и доп. — М.: Юстицинформ, 2007. — 323 с.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. — М.: Статут, 2004. — 95 с.
Котусова Ю. Г. Современное состояние «жилищного вопроса» в России и способы его решения // Юрист. 2006. № 2. С.49−51.
Кратенко М. В. Использование конструкции предварительного договора при совершении сделок с жилыми помещаниями: Апрель // Закон: Апрель. 2008. № 4. С.127−134.
Крашенинников П. В. Жилищное право: уч. — 5-е изд., перераб. и доп.- М.: Статут, 2006. — 363 с.
Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). — М.: Проспект: ТК Велби, 2005. — 300 с.
Литовкин В. Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. № 1. С.33−38.
Максимов Е. А. Последствия несоответствия между фактической и договорной ценами при продаже квартиры и механизм передачи задатка // Законодательство и экономика. 2009. № 6. С.49−51.
Михольская В. В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. № 7. С. 56−62.
Михольская В. В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. № 7. С. 56−62.
Осипов А. А. Обзор судебной практики по недвижимости // Жилищное право. 2008. № 10. С.13−18.
Певницкий С. Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. № 4. С.36−38.
Писков И. П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. № 8. С. 40 — 47.
Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. — М.: Ось-89, 2005. С.284−298.
Порошков В. А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 1998. — 28 с.
Салтанова С. А. Некоторые проблемы правового регулирования оборота недвижимого имущества в римском праве и современном гражданском праве России // Древнее право. Ivs antiqvvm. — М.: Спарк, 2000. № 2 (7). С.211−216.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. — М.: Волтерс Клувер, 2006. — 432 с.
Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. — М.: Статут, 2004. — 223 c.
Степанов С. А. Парадокс недвижимых вещей // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. Институт частного права. — М.: Статут, 2006. С.132−144.
Терешко Ю. Обойдемся без нотариуса // ЭЖ-Юрист. 2008. № 11. С.
4.
Тихомиров М. Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права по новому Жилищному кодексу Российской Федерации.- М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005. — 76 с.
Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8. С.104−116.
Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. № 11. С.88−90.
Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. — М.: Статут, 2006. — 336 с.
Шлотгауэр М.А. О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом // Нотариус. 2007. № 6. С.25−28.
Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7. С.21−26.
Акты судебных органов Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 27.
03.2002 г. № 245пв-01пр // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 8.
Определение Верховного Суда РФ от 09.
03.2010 г. № 3-В10−1 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 13.
11.2008 г. № ВАС-12 653/08 по делу № А65−28 679/2007;СГЗ-13 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Верховного Суда РФ от 03.
06.2008 г. № 5-В08−8 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.
08.2007 г. № 9940/07 по делу № А40−39 856/2006;50−312 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.
05.2007 г. № 5767/07 по делу № А64−4105/05−14 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Верховного Суда РФ от 19.
12.2002 г. № 18-В02пр-126 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Верховного Суда РФ от 26.
03.2002 г. № 33-В01−4 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Верховного Суда РФ от 05.
02.1999 г. № 5-в98−182 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.
10.2008 г. по делу № А56−9164/2008 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.) // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Обобщение практики рассмотрения дел президиумом Московского областного суда за 2009 год // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См.: Котусова Ю. Г. Современное состояние «жилищного вопроса» в России и способы его решения // Юрист. 2006. № 2. С.
49.
Иванников С. Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: Автореф.
дисс… канд.
юрид.наук. -М., 2007. С.
3.
См.: Салтанова С. А. Некоторые проблемы правового регулирования оборота недвижимого имущества в римском праве и современном гражданском праве России // Древнее право. Ivs antiqvvm. 2000. № 2 (7). С.
211.
Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998 (Классика российской цивилистики). С. 195 (Цит.по: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Договоры о передаче имущества. Кн. 2. — М.: Статут, 2000. С.184).
Ильиных Е. В. Истоки договора купли-продажи жилых помещений // История государства и права. 2007. № 15. С.
19.
См.: Ильиных Е. В. Указ. соч. С.
19.
См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С.188−189.
См. подробнее: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. — М.: Статут, 2004. С.16−18.
Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст.
410.
Певницкий С. Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. № 4. С.
37.
См.: Кратенко М. В. Использование конструкции предварительного договора при совершении сделок с жилыми помещаниями: Апрель // Закон: Апрель. 2008. № 4. С.127−129.
Извлечение из Определения Высшего Арбитражного суда РФ от 13.
11.2008 г. № ВАС-12 653/08 по делу № А65−28 679/2007;СГЗ-13 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С.
196.
Алексеева О. Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. № 1. С.
17.
Дроздов И. А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. 2006 № 8. С.
10.
Российская газета. 1996. 18−20, 25 июня.
См.: Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6. С.
88.
См.: Иванов А. А. Указ. соч. С.
88.
Российская газета. 2005. 12 января.
Алексеева О. Г. Указ. соч. С.
19.
См.: Иванов А. А. Указ.
соч. С.
88.
Дроздов И. А. Указ.
соч. С.
10.
Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. № 8. С.
105.
Степанов С. А. Парадокс недвижимых вещей // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. Институт частного права. — М.: Статут, 2006. С. 142.
Дроздов И. А. Указ.
соч. С.
12.
Дроздов И. А Указ. соч. С.
12.
Собрание Законодательства Российской Федерации. 1997. № 42. Ст. 4787.
Российская газета. 1998. 22 июля.
Литовкин В. Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. 2001. № 1. С.
34.
Дроздов И. А. Указ.
соч. С.
14.
Халдеев А. В. Указ.
соч. С.
108.
Собрание Законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
Тихомиров М. Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права по новому Жилищному кодексу Российской Федерации.- М.:Изд-во Тихомирова М. Ю., 2005. С.
12.
См.: Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. № 8. С.
2.
См. подробнее: Гришаев С. П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. № 1. С.45−50.
См.: Иванов А. А. Указ.
соч. С.
90.
Гонгало Б. М. Жилое помещение — объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. № 2. С.
3.
См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. — М.: Статут, 2004. С. 49.
См.: Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). — М.: Проспект; ТК Велби, 2005. С. 46.
См.: Алексеева О. Г. Указ. соч. С.
19.
См., например, Иванов А. А. Указ.
соч. С.91; Литовкин В. Н. Указ.
соч. С.
47.
Дроздов И. А. Указ.
соч. С.
15.
См.: Крашенинников П. В. Жилищное право: уч. — 5-е изд., перераб. и доп.- М.: Статут, 2006. С. 19.
См.: Литовкин В. Н. Указ.
соч. С.
96.
См.: Литовкин В. Н. Указ. соч. С.
96.
См.: Шлотгауэр М. А. О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом // Нотариус. 2007. № 6. С.
25.
См.: там же. С.
26.
См.: Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование. Дис. … канд. юрид. наук. — М., 2005. С.
65.
Правовое положение существенной составной части земельного участка таково, что как недвижимая вещь она самостоятельно существовать не может, но может как движимая. Вполне возможно сдать внаем один этаж дома, продать дом на слом — во всех этих случаях предметом обязательства будут служить движимые вещи — строения.
Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. — М.: Статут, 2006. С. 57.
См.: Баранова Е. А. Указ. соч. С. 51−55.
См.: Киселев С. В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере европейских стран) // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 1. С.
16.
См.: Шлотгауэр М. А. Указ. соч. С.
27.
См.: Гражданское право: уч./ Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого (автор параграфа — Е.Ю. Валявина). — 4-е изд., испр.
и доп. — М.: ТК Велби, 2003. Т. 2. С. 104.
См.: Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. — Ростов-на-Дону, 2003. С.
113.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн.
2. договоры о передаче имущества. — М.: Статут, 2001. С.196−197.
Российская газета. 1997. 30 июля.
См.: Егорова М. А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 2. С.
62.
См.: Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 7. С.
23.
Извлечение из Определения Верховного Суда РФ от 09.
03.2010 г. № 3-В10−1 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Определения Верховного Суда РФ от 05.
02.1999 г. № 5-в98−182 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.
10.2008 г. по делу № А56−9164/2008 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Российская газета. 2005. 12 января.
См.: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.) // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Обобщения практики рассмотрения дел президиумом Московского областного суда за 2009 год // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См.: Осипов А. А. Обзор судебной практики по недвижимости // Жилищное право. 2008. № 10. С.
16.
См.: Клюбин С. Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем // Адвокатская практика. 2008. № 6. С.
23.
См.: Максимов Е. А. Последствия несоответствия между фактической и договорной ценами при продаже квартиры и механизм передачи задатка // Законодательство и экономика. 2009. № 6. С.49−50.
См.: Цыганков С. Задаток при купле-продаже жилья // Хозяйство и право. 1999. № 11. С.
89.
См.: Максимов Е. А. Указ. соч. С.
51.
Извлечение из Определения Верховного Суда РФ от 03.
06.2008 г. № 5-В08−8 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С.
19.
См.: Ярыгина А. В. Указ. соч. С.
24.
См.: Богданова Е. Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. 2005. № 3. С. 34.
Егорова М. А. Указ. соч. С.
64.
См.: Егорова М. А. Указ. соч. С.
65.
Ранее существовало правило нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости — в силу ст. 7 Федерального закона от 26.
01.96 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», предусматривающей действие данного требования до введения в действие Федерального закона от 21.
07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В свою очередь, Закон о регистрации не предусмотрел нотариальную форму для названных сделок. Поэтому заверять договоры в рассматриваемом случае необязательно, если только данное правило не было установлено самими сторонами в договоре (См.: Терешко Ю. Обойдемся без нотариуса // ЭЖ-Юрист. 2008. № 11. С.4).
Извлечение из Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 27.
03.2002 г. № 245пв-01пр // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 8.
Извлечение из Определения Верховного Суда РФ от 19.
12.2002 г. № 18-В02пр-126 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Определения Верховного Суда РФ от 26.
03.2002 г. № 33-В01−4 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См.: Васильева Ю. Нотариусам прибавят работы // Российская Бизнес-газета. 2009. 17 ноября.
Васильева Ю. Указ. соч.
Васильева Ю. Одним документом меньше // Российская газета. 2009. 25 февраля.
См.: Писков И. П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. № 8. С. 41−42.
См.: Ильченко А. Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2005. С. 6 — 7.
Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей. — М.: Ось-89, 2005. С. 286 — 287.
Пискунова М. Г. Указ. соч. С.
288.
См.: Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Томск, 2003. С.
15.
Порошков В. А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 1998. С. 7.
См.: Кирсанов А. Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. — М.: Ось-89, 2005. С. 18 — 19.
Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирвоания. — М.: Волтерс Клувер, 2007. С.
28.
Жариков Ю.Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: науч.
практ.
пос. — М.: БЕК, 1997. С. 7.
Алексеев В. А. Указ. соч. С.
32.
Российская газета. 2008. 13 мая.
См.: Постановление Правительства РФ от 01.
06.2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. .
2009. № 25. Ст.
3052.
См.: Михольская В. В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. 2002. № 7. С. 57.
См.: Постановление Правительства РФ от 18.
02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. 1998. 04 марта.
См.: Михольская В. В. Указ. соч. С. 57.
Арзуманян А. В. Этапы государственной регистрации прав собственности на землю и их особенности // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 10. С.
13.
См.: Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный). — М.: Юрид.
лит., 2005. С. 67.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. — М.: Волтерс Клувер, 2006. С.
146.
Пискунова М. Г. Указ. соч. С. 291.
Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. — М.: Центр ЮрИнфо
Р, 2001. С.
253.
Арзуманян А. В. Указ. соч. С.
14.
См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) / Под ред. А. Н. Ткача (автор комм. — А. Н. Ткач и А.А.Ионкина). С.
102.
См.: Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. — 2-е изд., доп. и перераб. -
М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 76.
Алексеев В. А. Указ. соч. С.
241.
Карлин А. Б. Указ. соч. С.
66.
Извлечение из Определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.
08.2007 г. № 9940/07 по делу № А40−39 856/2006;50−312 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Извлечение из Определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.
05.2007 г. № 5767/07 по делу № А64−4105/05−14 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
См.: Приказ Минюста РФ от 14.
09.2006 г. № 293 «Об утверждении административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Зарегистрирован в Минюсте РФ 14.
09.2006 N 8258) // Российская газета. 2006. 22 сентября.
