Социальный наем жилого помещения

В результате изучения данной главы студент должен:

знать

• • основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма;
• • тенденции развития положений о пользовании жилыми помещениями по договору социального найма;

уметь

• • идентифицировать договоры социального найма;
• • анализировать и интерпретировать нормы о предоставлении жилых помещений по договору социального найма;
• • применять теоретические знания к конкретным ситуациям;
• • грамотно ориентироваться в жилищном и гражданском законодательстве, регулирующем отношения по договору социального найма;

владеть

• • навыками работы с учебной и научной литературой о предоставлении и пользовании жилыми помещениями, но договору социального найма;
• • навыками решения практических проблем, возникающих при постановке на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении;
• • навыками судебной защиты прав и законных интересов граждан, пользующихся жилыми помещениями на основании договора социального найма.

Общие положения о социальном найме жилого помещения

Реализация обязанности государства по предоставлению жилья малоимущим и некоторым другим категориям граждан осуществляется путем передачи находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований жилых помещений фонда социального использования на основании договора социального найма. Цель данного договора — обеспечить пригодными для постоянного проживания жилыми помещениями граждан, которые иным способом не могут решить свои жилищные проблемы и заботу о которых взяло на себя государство.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК (ч. 1 ст. 60 ЖК).

В указанном определении содержатся основные признаки договора социального найма:

• 1) объектом найма является жилое помещение жилищного фонда Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования;
• 2) жилое помещение передается во владение и пользование без ограничения срока;
• 3) условия пользования помещением определяются ЖК.

Договор социального найма жилого помещения — консенсуальный, двусторонне обязывающий.

В определении договора социального найма не указан такой обязательный признак, как возмездность предоставления жилого помещения. Отсутствие данного признака в определении, вероятно, обусловлено тем, что граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (ч. 9 ст. 156 Ж К).

Однако данное положение вряд ли следует толковать как признание того, что договор социального найма жилого помещения может быть как возмездным, так и безвозмездным, поскольку в ст. 156 ЖК указывается на возможность освобождения от платы за наем, а не на заключение безвозмездного договора социального найма.

Задание для размышления

В теории высказывалась и иная позиция. В частности, М. И. Брагинский признавал возможность существования безвозмездного договора социального найма (Брагинский М. И., Витряиский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 683). С точки зрения гражданского и жилищного законодательства проанализируйте возможность существования безвозмездных договоров социального найма.

Наймодателями по договору социального найма могут быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование в лице уполномоченных ими органов либо иное управомоченное лицо (например, государственные унитарные предприятия, в хозяйственном ведении которых находится жилищный фонд).

Нанимателем по договору социального найма может стать гражданин России, которому решением органа местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством предоставлено жилое помещение жилищного фонда социального использования.

ЖК не предусматривает каких-либо ограничений на заключение договора социального найма и осуществление прав по нему в зависимости от объема дееспособности гражданина. Однако несовершеннолетний до 14 лет может быть поставлен на учет в целях получения жилья по договору социального найма только в качестве члена семьи нанимателя. Права и обязанности недееспособных, частично дееспособных и ограниченно дееспособных лиц по договору социального найма жилого помещения осуществляются по правилам, установленным гражданским законодательством. Сделки, затрагивающие интересы указанных лиц, проживающих в жилом помещении, должны осуществляться с согласия органа опеки и попечительства (например, обмен жилого помещения — ч. 4 ст. 72 ЖК).

Основным источником правового регулирования отношений социального найма является ЖК. Непосредственно договору социального найма посвящена гл. 8 ЖК, а основания и порядок предоставления жилых помещений по данному договору регулируются гл. 7 ЖК. На социальный наем распространяется и ряд других положений ЖК. Так, требования к жилому помещению установлены гл. 2 Ж К, порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг определяется в разд. VII ЖК. Права и обязанности сторон договора социального найма определены также в постановлении Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». На отношения социального найма распространяются Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства от 21 января 2006 г. № 25. К отношениям по договору социального найма применимы положения гражданского законодательства об обязательствах и договоре в части, не урегулированной специальными нормами.

Установление порядка определения дохода и стоимости имущества с целью признания гражданина малоимущим и некоторые другие вопросы регулируются на уровне субъектов РФ.

Учетная норма площади жилого помещения и норма предоставления жилого помещения по договору социального найма определяется органами местного самоуправления.