Управление управляющей организацией

Данный способ управления предполагает привлечение к управлению многоквартирным домом лица, специализирующегося на оказании услуг по управлению многоквартирным домом, — управляющей организации. Отношения собственников помещений многоквартирного дома с управляющей организацией оформляются договором об управлении многоквартирным домом.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, принявшего многоквартирный дом от застройщика после ввода в эксплуатацию, либо застройщика (ч. 14 ст. 161 ЖК)) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы, но надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в гаком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Регулирование отношений по заключению, исполнению и прекращению договора управления многоквартирным домом осуществляется ЖК и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, а в части, не урегулированной специальными нормами, применяются положения гражданского законодательства.

С точки зрения гражданско-правовой характеристики договор управления многоквартирным домом является двусторонне-обязывающим, консенсуальным, возмездным.

По поводу правовой природы данного договора высказываются различные точки зрения. Распространенной является позиция, что договор управления многоквартирным домом носит смешанный характер и содержит в себе признаки договоров возмездного оказания услуг и подряда.

Однако более обоснованной представляется позиция о том, что данный договор является самостоятельным видом договоров. В пользу самостоятельности данного договора свидетельствует то, что он урегулирован специальными нормами жилищного законодательства.

Предмет данного договора, его условия определены в ст. 162 ЖК.

Отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, так как, исходя из содержания ст. 421 ГК, смешанный договор — это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством.

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК).

Итак, для заключения договора требуется совокупность следующих юридических фактов: 1) утверждение условий договора на общем собрании собственников помещений; 2) положительное волеизъявление не менее 50% голосов собственников помещений; 3) оформление в письменной форме решения о заключении договора.

Порядок принятия решения о заключении договора управления многоквартирным домом и сама процедура его заключения различается в зависимости от условий, при которых происходит заключение договора — заключается он собственниками помещений многоквартирного дома, ТСЖ или жилищным кооперативом или же по результатам открытого конкурса.

Ж К не закрепляет обязанность собственников помещений многоквартирного дома подписать договор с определенной общим собранием управляющей организацией и на установленных решением общего собрания условиях, хотя решение общего собрания и является обязательным для собственника помещения (ч. 5 ст. 46 ЖК). В связи с этим для вступления договора управления многоквартирным домом в силу и возникновения обязанности управляющей компании по управлению таким домом считается достаточным подписание договора хотя бы с одним собственником помещения в многоквартирном доме (письмо Минрегиона России от 20 декабря 2006 г. № 14 314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом»).

Договор управления многоквартирным домом не является публичным. ЖК не устанавливает обязанности управляющих организаций заключить договор управления многоквартирным домом. Таким образом, отсутствует механизм понуждения управляющих организаций к заключению договора, что может в некоторых случаях затруднить реализацию решения собственников о выборе способа управления многоквартирным домом. Учитывая указанные обстоятельства, до выбора конкретной управляющей организации необходимо заручиться ее согласием заключить договор управления конкретным многоквартирным домом. Обязанность заключить договор возникает лишь у организации, победившей в открытом конкурсе на заключение договора управления многоквартирным домом. Однако и в случае уклонения победителя конкурса от заключения договора управления многоквартирным домом организатор конкурса не вправе понуждать его к заключению договора. В этом случае предлагается заключить договор управления многоквартирным домом участнику конкурса, который сделал предыдущее предложение по наибольшей стоимости дополнительных работ и услуг. При этом заключение договора управления многоквартирным домом таким участником конкурса является обязательным.

Понуждение к заключению договора возможно в случае, если от его заключения уклоняется единственный участник конкурса.

Субъектами договора управления многоквартирным домом являются собственники помещений многоквартирного дома (ТСЖ, жилищный кооператив), застройщик, с одной стороны, и управляющая организация — с другой.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом заключается:

• а) собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
• б) ТСЖ, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
• в) лицами, принявшими от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дом) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче;
• г) застройщиком многоквартирного жилого дома в случаях, когда застройщик не может осуществлять управление многоквартирным домом по причине несоответствия стандартам и Правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416.

Для заключения договора управления многоквартирным домом не требуется, чтобы все собственники помещений проголосовали за выбор данной управляющей компании и заключение договора: достаточно решения собственников, имеющих более 50% голосов от числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. Хотя ЖК предписывает заключать договор с каждым собственником помещений многоквартирного дома на единых условиях, это не означает наличия множества договоров.

В качестве управляющей компании может выступать как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель. Управляющая организация, с которой заключается договор управления многоквартирным домом, должна иметь лицензию на данный вид предпринимательской деятельности. Требование о лицензировании было введено с 1 сентября 2014 г. (Положение о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами утверждено постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. № 1110).

Лицензия па управление многоквартирными домами предоставляется без ограничения срока ее действия и действует только на территории субъекта РФ, органом государственного жилищного надзора которого она выдана. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.

Отношения, связанные с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, регулируются разд. X ЖК. Также к этим отношениям, с учетом особенностей, установленных Ж К, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». К отношениям по лицензированию управления многоквартирными домами не применяются положения указанного Закона о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии.

Лицензионными требованиями являются (ст. 193 ЖК):

• 1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ. Юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные на территориях иностранных государств, к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами не допускаются;
• 2) наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата;
• 3) отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
• 4) отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии;
• 5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;
• 6) соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных ч. 10 ст. 161 ЖК;
• 7) иные требования, установленные Правительством РФ.

Информация, но вопросам лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами размещается на официальном сайте лицензирующего органа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет с указанием адресов электронной почты, по которым пользователи этой информации могут направлять запросы по вопросам лицензирования.

Сведения о лицензировании деятельности, но управлению многоквартирными домами, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся в следующих реестрах:

• 1) реестр лицензий субъекта РФ;
• 2) сводный федеральный реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;
• 3) реестр лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации (реестр дисквалифицированных лиц).

Реестр лицензий субъекта РФ должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе многоквартирного дома или адресах многоквартирных домов, деятельность, но управлению которыми осуществляет лицензиат.

Сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции, но реализации государственной политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и предназначен для раскрытия информации организациями в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ. Перечень сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, утвержден приказом Минкомсвязи России № 368, Минстроя России № 691/нр от 29 сентября 2015 г.

В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сай ге для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

При реорганизации управляющей компании права и обязанности по договору не могут быть переданы новому юридическому лицу в отсутствие на то воли собственников жилых помещений конкретного многоквартирного дома.

Существенными условиями договора управления многоквартирным домом, исходя из ч. 3 ст. 162 ЖК, являются:

• 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома. Перечень общего имущества в многоквартирном доме должен соответствовать ч. 1 ст. 36 ЖК и и. 2−9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491;
• 2) предмет договора управления многоквартирным домом. Предмет будет считаться согласованным, если определен перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Согласно ч. 1.2 ст. 161 ЖК состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливается Правительством РФ. Такой перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Соответственно, при определении перечня работ (услуг), выполняемых (оказываемых) управляющей организацией в договоре управления многоквартирным домом, следует исходить из необходимости получения собственниками установленного законодательством минимума. При заключении договора перечень выполняемых работ (оказываемых услуг) может быть расширен.

Виды коммунальных услуг, предоставляемых собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, определяются с учетом требований ст. 154 ЖК и Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Виды работ и услуг по управлению многоквартирным домом определяются с учетом стандартов управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416.

В договор управления многоквартирным домом могут быть включены услуги (работы) по капитальному ремонту, которые могут оказываться и выполняться управляющей организацией, если выполнение данных работ и услуг не осуществляется в ином порядке;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Поскольку установить неизменную плату за содержание и ремонт на весь срок действия договора управления многоквартирным домом весьма сложно, законодатель указывает на обязанность сторон согласовать лишь порядок определения цены.

Порядок определения стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме зависит от того, какой субъект принимает решение о заключении договора управления многоквартирным домом: органы местного самоуправления или общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ (жилищный кооператив). При проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных и дополнительных работ и услуг.

В иных случаях размер платы устанавливается ими на общем собрании с учетом предложений управляющей компании сроком не менее чем на один год (ч. 7 ст. 156 ЖК).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может определяться на период более одного календарного года с учетом применения указанного в договоре управления индекса к планово-договорной стоимости работ, услуг, установленной в договоре управления на соответствующий год действия такого договора.

Размер платы за коммунальные услуги в договоре управления определяется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

Условие о цене договора управления может включать порядок использования денежных средств на нужды содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, полученных управляющей организацией в результате экономии, в том числе в результате проведения энергосберегающих мероприятий в многоквартирном доме;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. В данном случае речь идет не о государственном (муниципальном) контроле, осуществление которого регламентировано законодательством, а о контрольных функциях собственников помещений многоквартирного дома (ТСЖ, жилищного кооператива). Поскольку законодательством порядок такого контроля не регулируется, в договоре управления многоквартирным домом следует определить конкретные формы, способы осуществления контроля.

Определяя правила осуществления контроля, стороны могут согласовать порядок:

• а) получения от управляющей организации информации о состоянии и содержании переданного в управление общего имущества многоквартирного дома (с указанием периодичности и формы получения такой информации);
• б) участия в осмотрах общего имущества многоквартирного дома, проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту;
• в) личного присутствия уполномоченного лица и (или) собственников помещений в многоквартирном доме во время выполнения работ (оказания услуг) управляющей организации или путем использования средств видеонаблюдения, ознакомления с актами технического состояния многоквартирного дома и при необходимости подписания таких актов;
• 5) срок его действия. По общему правилу данный договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 Ж К). Однако если данный договор заключается по результатам открытого конкурса, проводимого по инициативе органа местного самоуправления, срок данного договора должен быть не менее чем один год, но не более чем три года (ч. 4, 13 ст. 161 ЖК).

При заключении договора управления многоквартирным домом застройщиком (ч. 14 ст. 161 Ж К) срок договора может быть не более трех месяцев.

Истечение срока договора управления многоквартирным домом не влечет его автоматического прекращения. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

ЖК не предусматривает в качестве обязательного условия договора управления предоставление управляющей организацией обеспечения исполнения своих обязательств. Однако такое условие может быть включено в договор.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в следующих случаях:

• а) по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
• 6) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.