Ипотечное кредитование

• Введение
• 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
• 1.1 Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике
• 1.2 Понятие рынка ипотечного кредитования и его элементы
• 1.3 Правовая основа ипотечного кредитования
• 2. Развитие ипотечного кредитования в России
• 2.1 Особенности зарождения и развития ипотечного кредитования в России
• 2.2 Состояние российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе
• 2.3 Основные программы ипотечного кредитования в России
• 3. Проблемы ипотечного кредитования и возможные пути их решения
• Заключение
• Список литературы

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велико. Ипотека как раз и позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего, связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т. е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения.

Ипотечное кредитование — тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банки и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Именно таким образом, развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Именно это в свою очередь: повышает экономический потенциал страны, содействует ее выходу не только из инвестиционного, но и из инфляционного кризиса. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая сопровождает экономический кризис. Российские банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической ситуации. Однако дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования тормозится из-за проблем экономического и гражданско-правового характера.

Цель работы: анализ ипотечного кредитования в РФ.

Для достижения этой цели были поставлены следующие основные задачи:

— исследовать теоретические основы ипотечного кредитования;

— изучить нормативно-правовую основу ипотечного кредитования;

— определить формирование институциональной структуры ипотечного кредитования в России;

— рассмотреть виды ипотечных кредитов в России;

— проанализировать современное состояние рынка ипотечного кредитования в России;

— выявить перспективы развития ипотечного кредитования.

Объектом исследования выступает рынок ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является ипотечное жилищное кредитование.

Теоретической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, в том числе И. Т. Балабанова, Д. А. Шевчук, О.И. Лаврушина, Т.С. Коростелевой, Т. М. Костериной, Г.Г. Коробовой.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы и приложений.

В первой главе представлен теоретический материал, отражающий теоретические аспекты ипотечного кредитования. Особенности развития ипотечного кредитования в России рассмотрены во второй главе. В третьей главе проанализированы проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования. В заключении подводятся итоги проделанного исследования.

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике

Ипотека (гр. hypoteke — залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю) Цыганенко В. С. Экономика рынка недвижимости. М.: Финансы и кредит, 2008, с. 28.

Существуют и другие понятия ипотеки.

Ипотека — это кредит, полученный под залог недвижимости Банки и банковское дело / Под ред. Балабанова И. Т. — СПб.: Питер, 2008. — C. 175.

Ипотека — это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости Шевчук Д. А. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. /http: //fictionbook.ru/ author/denis_shevchuk/ipoteka_organizaciya_ipotechnogo_kreditovaniya/read_online.html? page=1#part₇₈.

Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды Сущность и особенности ипотечного кредита. / http: //okreditah1.ru/kredit/ipotechnyjkredit/suwnostipotechnogokredita.html.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека — это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае — только залог недвижимости.

Ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

В соответствии с Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 (в ред. от 01.07.2011) ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества.

Ипотечный кредит имеет четкое целевое назначение финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенность ипотечного кредита залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи, широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

реализация конституционных прав граждан на жилье;

регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

" перелив" капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Особенности ипотечного кредитования Костерина Т. М. Банковское дело: Учебно-практическое пособие. — М.: Изд. центр ЕАОИ, 2009. — С. 164−165:

ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей: либо земельный участок — при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

долгосрочный характер ипотечного кредита (20−30 лет);

заложенное имущество на период действия ипотеки остается у должника;

заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки.

В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов Банковское дело: учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф.Г. Г. Коробовой. - изд. с изм. - М.: Экономией., 2010, С. 399:

а) земельный кредит краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

ипотечное кредитование россия программа б) строительный кредит краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ;

в) кредит на приобретение жилья долгосрочный кредит для приобретения жилья.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика Банковское дело: учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф.Г. Г. Коробовой. - изд. с изм. - М.: Экономией., 2010. - С. 400:

В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком.

Итак, коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов на цели приобретения готового жилья, как на первичном (вновь построенного жилья, продаваемого застройщиками), так и на вторичном (уже находившегося в частной собственности жилья) рынке: земельный кредит, строительный кредит и кредит на приобретение жилья.

В условиях современной России ипотека - это единственная реальная возможность для большинства нашего населения приобретать жильё на условиях долгосрочного кредита, после погашения которого квартира переходит в собственность залогодателя.

1.2 Понятие рынка ипотечного кредитования и его элементы

Система ипотечного кредитования включает два направления:

непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;

продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке, которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением в основном занимаются ипотечные банки, вторым направлением - финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества.

Первичный ипотечный рынок охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов Банковское дело. Экспресс-курс: учебное пособие. /кол. авторов; под ред.О.И. Лаврушина. - 3е изд., перераб. и доп. - М: КНОРУС, 2009, C. 214.

Субъектами ипотечного кредита являются:

— заемщик, в роли которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Основная цель, которую преследует заемщик, заключается в максимизации объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров либо в приобретении возможности лучшего и более дешевого жилья;

— кредитор. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотечного кредитования заключается в максимизации доходности активных операций, ограничении рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

— страховые компании — оформляют страховку закладываемого недвижимого имущества;

— оценочные компании — специализируются на оказании услуг в области консалтинга и оценки. В рамках ипотечного кредитования они выступают в роли основных консультантов банков по определению рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения.

Субъектом ипотечного кредитования также может быть ипотечный брокер — специалист по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов, который выступает в роли посредника между банком и заемщиком. К основным услугам, оказываемым брокерами, относятся подбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение проектов клиентов, переговоры с кредиторами.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т. п.

Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т. е. сохраняет свое право собственника.

1.3 Правовая основа ипотечного кредитования

Развитие жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации в настоящее время регулируется следующими основными нормативно правовыми актами:

1. Ипотечное законодательство:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред.06.12.2011 № 405-ФЗ) регулирует отношения участников ипотеки;

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 21.11.2011 № 327ФЗ) регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам;

Указ Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 г. № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» регулирует функции уполномоченного органа, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, возложенные на Минобороны России;

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (ред.21.11.2011 № 327-ФЗ), предметом правового регулирования закона являются отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств для жилищного обеспечения военнослужащих с целью государственной поддержки жилищного обеспечения военнослужащих путем формирования жилищных накоплений за счет средств федерального бюджета и поддержания платежеспособности военнослужащих при ипотечном жилищном кредитовании;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (ред.03.12.2011 № 389-ФЗ), определяет понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ред. от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ), определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан членов жилищных накопительных кооперативов;

Федеральный закон от 18 июля 2009 г. № 190-ФЗ «О кредитной кооперации» (изм. от 21.11.2011 № 327-ФЗ), определяет новые основы создания и деятельности кредитных потребительских кооперативов;

2. Законодательство по оценочной деятельности:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 21 ноября 2011 г.327-ФЗ), определяет правовые основы оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Установлено, что Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов;

3. Жилищное законодательство:

Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 30.11.2011 № 362-ФЗ), регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства;

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 4 июня 2011 г. № 123ФЗ), вводится в действие новый ЖК РФ по жилищным отношениям;

Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (ред. от 17 июля 2011 г. № 212ФЗ), устанавливает условия предоставления и порядок определения размера жилищных субсидий, выделяемых за счет средств федерального бюджета гражданам РФ, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, а также гражданам, выехавшим из указанных районов и местностей не ранее 1 января 1992 года;

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред.07.12.2011 № 417-ФЗ), регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом;

4. Налоговое законодательство:

Налоговый Кодекс Российской Федерации. Глава 23. Налог на доходы физических лиц.

Основным документом для дальнейшего совершенствования нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, стала одобренная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 «Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (ред. от 18.07.2011 № 218ФЗ), заложившая основные принципы и подходы в вопросах решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования. Грудцына Л. Ю., Филиппова Е. С. «Ипотека». М.: Эксмо, 2006 гс. 77

Таким образом, по результатам теоретического исследования сделаны следующие выводы. Не смотря на наличие большого количества нормативно-правовых актов, единого понятия ипотеки в России не установлено, поэтому ученые вправе предлагать собственные толкования. Для целей настоящего исследования принято следующее понятие: «Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды» . Сущность ипотечного кредитования раскрывается в функциях ипотеки, видах ипотечных кредитов, а так же в структуре ипотеки, т.е. субъектах и объектах.

2. Развитие ипотечного кредитования в России

2.1 Особенности зарождения и развития ипотечного кредитования в России

Российская ипотека, существовавшая до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными. Аналитика и статистика. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию// ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как «чужое», несмотря на истинно российские корни.

В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т. е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение. закономерности, проблемы и перспективы развития / Т. С. Коростелева, А. В. Кириллов. Межд. изд. дом LambertAcademicPublishing, Германия, 2012

В настоящее время слова «ипотека», «ипотечное кредитование» присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости.

В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.

В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др.

Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.

2.2 Состояние российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе

2012 год стал для рынка ипотеки в России крайне противоречивым. В этот период было выдано 126 951 ипотечный кредит на общую сумму 181,1 млрд. рублей, что в 1,7 раза превышает уровень I квартала 2011 года в количественном и денежном выражении О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования. http: //ahml.ru/ common/img/uploaded/files/agency/reporting/quarterly/report1q2012. pdf (рис.1). За I полугодие 2012 ипотечных кредитов было выдано на общую сумму 248 млрд. рублей.

Рис. 1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007-2012 гг. Источник: Аналитика и статистика. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию// ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/

Рост ставок (а также, во многом, ожидания дальнейшего роста в условиях экономической нестабильности) заставил многих потенциальных заемщиков поторопиться с решением жилищного вопроса Там же (рис.2).

По итогам I полугодия 2012 года средневзвешенная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,4 п. п. выше показателя 2011 года. Тем не менее, анализ месячной динамики ставок выдачи по ипотечным кредитам в рублях свидетельствует о появлении тенденции к росту ставок. Устойчивый рост ставок начался с января 2012 года — тогда они выросли с 11,6% до 11,8%, в феврале — до 11,9% и в июле — до 12,2%. Таким образом, за полугодие ставки по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, выросли на 0,6 п. п. (рис.3) О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования. http: //ahml.ru/ common/img/uploaded/files/agency/reporting/quarterly/report1q2012. pdf.

Рис. 2. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-2012 гг. Источник: Аналитика и статистика. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию// ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/

Рис. 3. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течение месяца (2009-2012 гг.) Источник: Аналитика и статистика. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию// ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/

Это является прямым следствием внешних факторов, вылившихся в удорожание стоимости внутреннего фондирования (максимальная процентная ставка по вкладам в российских рублях десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов физических лиц, выросла с 7,9% в июне 2011 года до 9,5% на конец I квартала 2012 года). В этих условиях можно констатировать, что рынок ипотечного жилищного кредитования был вынужден отойти от минимальных уровней ставок выдачи IV квартала 2011 года; в тоже время уровень ставок по итогам I полугодия 2012 года выше аналогичного показателя прошлого года.

Ставки по валютным кредитам сейчас находятся на уровне 9,6%, что является низкой ставкой для российского рынка. Однако, доля валютных кредитов в общем количестве выдаваемых кредитов сейчас незначительна 0,25%. За I квартал 2012 года выдан 321 кредит в валюте из почти 127 тысяч — таким образом, можно констатировать, что выдача валютной ипотеки в России практически прекращена и носит единичный характер.

Среди положительных тенденций первого полугодия следует отметить продолжающийся рост объемов ипотечной задолженности на балансах банков (новые кредиты выдаются быстрее, чем гасятся старые).

На конец I полугодия 2012 года доля задолженности по ипотечным жилищным кредитам без просроченных платежей достигла максимального значения (94,2%). Соответственно доля просроченной задолженности со сроками задержи платежей от 30 дней и больше (30+) достигла минимального значения в 4,4% (7,3% на 01.04.2011). В абсолютном выражении просроченная задолженность 30+ также снижалась — с 84 млрд руб. на 01.04.2011 до 67,2 млрд руб. на 01.04.2012 (рис. 4.) О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования. http: //ahml.ru/ common/img/uploaded/files/agency/reporting/quarterly/report1q2012. pdf.

Данное улучшение структуры портфеля сопровождалось снижением совокупной доли просроченных платежей в общем объеме просроченной задолженности. Общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности снизилась на 01.08.2012 до 2,7%, что соответствует уровню конца 2009 — начала 2010 гг.

Рис. 4. Динамика доли просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам, % Источник: Аналитика и статистика. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию// ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/

Доля просроченной задолженности по валютным кредитам продолжает расти, т.к. объём просроченной задолженности в абсолютном выражении медленно растёт, а суммарная задолженность плавно снижается. На 01.08.2012 г. объём просроченной валютной задолженности вырос до 19 млрд руб., а объём суммарной валютной задолженности по выданным кредитам снизился 165 млрд. (на 01.08.2012) до 141 млрд руб., что составляет 8,7% от всей задолженности по ипотечным кредитам. Таким образом, доля просроченной задолженности по валютным кредитам достигла 14,6%.

По итогам I полугодия 2012 года можно говорить о том, что дальнейшая динамика рынка ипотечного кредитования России находится под влиянием внешних факторов. Главную роль здесь будет играть степень влияния мировой финансовой нестабильности на экономику России и, соответственно, положение заемщиков. Оформившаяся тенденция роста ставок, скорее всего, приведет к снижению темпов роста рынка.

Признаки углубления мирового финансового кризиса не позволяют надеяться на скорый перелом ситуации со ставками. В случае, если события не будут развиваться по наихудшему сценарию, ставки по ипотеке к концу года не должны преодолеть уровень в 12,5%, а, при благоприятном развитии событий, возможен их возврат на уровень, близкий к уровню 2011 года. По итогам первого полугодия 2012 года населению будет предоставлено порядка 275 300 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму около 400 450 млрд. рублей. В случае отсутствия сильных внешних шоков средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 12,012,2%, а общая доля просроченных платежей составит около 2,72,8%.

2.3 Основные программы ипотечного кредитования в России

Сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов Ипотека 2011 правила игры меняются. http: //www.rusipoteka.ru/rusnow/.

Сегодня банки предлагают покупателям недвижимости разнообразные программы ипотечного кредитования, повышают уровень сервиса, облегчают потенциальным заемщикам процедуру получения кредита.

Рассмотрим самый распространенный случай среди заемщиков: сумма кредита 5 000 000 рублей, первоначальный взнос 1 500 000 (30%), срок ипотечного кредитования — 20 лет. В данном случае проанализируем только те банки, которые выдают ипотечные кредиты на новостройки.

При анализе будем учитывать процентную ставку банка на первичном рынке, комиссию за выдачу кредита, открытие и ведение ссудного счета, стоимость комплексного ипотечного страхования.

Процентные ставки банков на первичном рынке отображены в табл.1.

Таблица 1 Рейтинг стоимости ипотечных кредитов на рынке новостроек http: //kzn-dom.ru/content/rejting-stoimosti-ipot

Процентные ставки кредитных программ на первичном рынке

Наименьшая кредитная ставка у Газпромбанка — 11,5. Кредитная ставка ЗАО ВТБ 24 — 13,35%, период кредитования составляет 20 лет, а первоначальный взнос — 20−40%. Ипотечное кредитование сопровождается рядом дополнительных расходов, которые зачастую неизбежны. Часть из них является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. Сумма дополнительных расходов составляет от 1,5 до 7% от суммы ипотечного кредита. Некоторые банки берут плату с заемщика за открытие ссудного счета (12% от суммы кредита), а так же сбор за выдачу кредита (в среднем 0,51,5%). Несмотря на то, что вышло постановление Верховного Суда о незаконности подобных сборов, некоторые ипотечные банки от комиссии не отказались (табл.2).

Таблица 2 Рейтинг стоимости ипотечных кредитов на рынке новостроек http: //kzn-dom.ru/content/rejting-stoimosti-ipot

Комиссия за выдачу кредита/открытие ссудного счета

По данным рейтинга пять из 10 анализируемых банков взимают комиссию за оказание дополнительных услуг. Комиссия за выдачу кредита ВТБ 24 и РосБанка составляет 1,5%, у Альфа Банка и Абсолюта дополнительно 1% к стоимости кредита за услугу. В ГазпромБанке берут 0,72%.

Также, при оформлении кредита, непременным условием является страховка. Размер страхового взноса определяется как некоторый процент от суммы кредита и уменьшается по мере погашения заемщиком задолженности. При отказе от услуг страхования базовая ставка увеличивается в зависимости от отказа от того или иного типа страхования в среднем на 35%. Исключение составляет только Сбербанк, на ставке которого не сказывается отказ клиента от дополнительного набора услуг.

Результаты проведенного анализа рынка ипотечного кредитования показали, что покупатель квартиры в новостройке переплачивает за кредит практически в два раза. При кредитовании у ЗАО «Банк ВТБ 24» 5 000 000 руб. при ставке 13,35% помимо суммы кредита придется выплатить еще 10 368 338 руб. за 20 лет.

Наиболее демократичные условия оказались у банка УралСиб. Сумма переплат (стоимость кредита) ни много ни мало 8 579 462 млн руб. Сбербанк занял третью позицию рейтинга, уступив ГазпромБанку вторую строчку рейтинга. Переплата по кредиту составляет 9 190 681 и 9 159 202 млн руб. соответственно. С небольшим отрывом на четвертом и пятом местах рейтинга банки Возрождение и Нордеа 9 978 556 млн руб. Замыкает топ10 ипотечных банков Альфа Банк, сумма переплат достигает 11 164 657 млн. рублей (табл.3).

Таблица 3 Рейтинг стоимости ипотечных кредитов на рынке новостроек http: //kzn-dom.ru/content/rejting-stoimosti-ipot

Рейтинг стоимости ипотечных кредитов у банков

В 2012 году коммерческими банками был предложен рынку ряд новых, зачастую инновационных, программ:

1. «Ипотека + Материнский капитал» позволяет получить ипотеку без собственных накоплений и в большей сумме за счет использования материнского капитала. С апреля 2011 года (старт программы) предоставлено более 3 тыс. кредитов на сумму около 3,8 млрд. рублей.

2. «Победа над формальностями» уникальное предложение на рынке, позволяющее при наличии первоначального взноса более 50% получить решение по 2 м документам и в кратчайшие сроки. С мая 2011 года (старт программы) предоставлено более 8,3 тыс. кредитов на сумму около 9,3 млрд. рублей.

3. «Военная ипотека» специальное предложение для военнослужащих участников накопительной ипотечной системы (НИС). Программа стартовала в декабре 2011 года и уже приняты первые решения по заявкам.

В настоящее время ипотечное продуктовое предложение банков является одним из самых широких на рынке, охватывает все его сегменты и способно удовлетворить практически любую потребность клиентов.

Предложены новые продукты:

— приобретение готового и строящегося жилья, в том числе в рамках программ:

" Ипотека с государственной поддержкой" - государственная Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010;2012 годах;

" Ипотечный кредит с первоначальным взносом 10%" - представление ипотечного кредита на приобретение готового жилья с первоначальным взносом 10%;

" Витрина залогового имущества" - предоставление ипотечных кредитов на приобретение залогового жилья у заемщиков Банка, испытывающих сложности с погашением своего кредита;

— приобретение машиномест в готовых и строящихся гаражных комплексах, в том числе в рамках программы «Победа над формальностями» ;

— рефинансирование ипотечного кредита, полученного в другом банке, в том числе в рамках программы «Победа над формальностями» .

— нецелевой ипотечный кредит под залог имеющегося жилья;

— кредиты заемщикам, испытывающим временные затруднения с надлежащим обслуживанием ипотечных кредитов.

Ипотечные кредиты предоставляются в рублях РФ, долларах США, и евро с фиксированными и переменными/комбинированными (только в рублях РФ) процентными ставками.

Анализ материала в главе показал, что в России сложилась система ипотечного кредитования, близкая к зарубежной: в залог принимаются не только жилые помещения, но и нежилые. В целом, в 2012 году продолжалась положительная тенденция по восстановлению рынка ипотечного кредитования, сопровождавшаяся активизацией деятельности участников ипотечного рынка и усилением конкуренции между ними, появлением новых ипотечных продуктов, соответствующих тенденциям и потребностям рынка.

3. Проблемы ипотечного кредитования и возможные пути их решения

Не смотря на появление в 2012;2013 гг. позитивных тенденций на рынке ипотечного кредитования и в строительном секторе экономики страны, выполнение установленных государством целевых индикаторов по большинству пунктов весьма сомнительно, а в ряде случаев утопично. Расцвету ипотеки в России препятствует целый комплекс причин как макроэкономического, так и микроэкономического характера.

К основным проблемам, сдерживающим развитие ипотеки в России, можно отнести следующие.

1. Низкий платежеспособный спрос населения, обусловленный, во-первых, высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, во-вторых, низким уровнем доходов большинства российских граждан, а в-третьих, низкой степенью подтвержденности этого дохода в некоторых случаях.

2. Неразвитость рынка жилой недвижимости, характеризуемая в первую очередь недостаточными объемами ввода в эксплуатацию новостроек, во вторую очередь — высокой (в некоторых регионах РФ даже запредельной) стоимостью квадратного метра жилья, а в третью очередь — малыми объемами строительства доступного жилья эконом — класса и отсутствием действенных механизмов его реализации отдельным категориям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

3. Недостаток дешевых долгосрочных ресурсов финансирования ипотечных программ.

4. Низкая ликвидность ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений на рынке ипотечного кредитования, обуславливаемая долгосрочным характером ипотечных ссуд.

5. Несовершенство законодательной базы в части налогообложения и реализации залоговой недвижимости.

6. Неразвитость системы защиты неплатежеспособных заемщиков.

Все эти факторы свидетельствуют о необходимости разработки путей совершенствования российской системы ипотечного жилищного кредитования.

Рассмотрим возможные направления повышения эффективности данной системы в нынешних условиях.

Для стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимы следующие действия.

1. Разрабатывать и внедрять специальные кредитные программы, направленные на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе учителей, врачей, госслужащих и т. п. Им должны предоставляться ипотечные кредиты на льготных условиях, а финансирование таких программ должно возлагаться на государство. Особенно важно, чтобы подобные проекты распространялись на покупку строящегося жилья, что, в свою очередь, станет поддержкой строительного сектора экономики.

2. Обеспечивать поддержание уровня процентной ставки на приемлемом для надежных заемщиков уровне за счет привлечения различных источников финансирования. При этом за оптимальный размер процентной ставки следует принять уровень 56%, что соответствует ипотечным ставкам промышленно развитых стран Евросоюза и США.

Однако реализация этой меры возможна только при грамотной политике Центрального банка РФ, направленной на существенное снижение ставки рефинансирования. Целевой ориентир превышения ставки над уровнем инфляции, по заявлениям заместителя генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Андрея Семенюка, должен составлять не более 22,5% Андрей Семенюк: Ставка сейчас находится на минимальном уровне 11,7% годовых, и мы не ожидаем существенного колебания ставки// www.rusipoteka.ru/lenta/market/andrej-semenyuk-prognoz-ipotechnoj-stavki/.

3. Предоставлять заемщикам со сформированной положительной кредитной историей возможность снижения первоначального взноса в рамках реализуемых АИЖК кредитных программ. Также необходимо оказывать государственную поддержку определенным категориям граждан при оплате первоначального взноса.

4. Развить и тиражировать систему страхования ипотечных кредитов. Речь идет о страховании риска неисполнения заемщиком обязательств по договору кредитования, что актуально в случае недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности неплатежеспособного заемщика по кредитному договору.

На сегодня данный вид страхования позволяет снизить требования кредиторов к минимально допустимому размеру первоначального взноса на приобретаемое жилое помещение. Однако уплачиваемая заемщиком за данный вид страхования единовременная премия при высоких тарифах, действующих в настоящее время, выливается в серьезные затраты, которые необходимо нести при оформлении кредита. Этот факт существенно сокращает число потенциальных заемщиков.

В России данный вид страхования начал применяться только с конца мая 2010 г. и нуждается в дальнейшей проработке его механизмов для повышения доступности и повсеместного введения в практику кредитования отечественных банков.

Для развития рынка строительства жилой недвижимости необходимы следующие действия.

1. Повышать доступность ипотечных жилищных кредитов на приобретение строящегося жилья, и прежде всего сегмента экономкласса.

2. Разработать и внедрить государственные программы по строительству жилья экономкласса.

3. Предоставлять строительным компаниям участникам ипотечных программ гарантии реализации построенного жилья, а гражданам, приобретающим по ипотеке объекты первичного рынка жилья, гарантии завершения жилищного строительства.

4. Разработать и внедрить программы субсидирования для граждан, покупающих по ипотеке жилье экономкласса. При этом в качестве одной из форм субсидирования может быть предоставление заемщику ипотечного кредита на рыночных условиях, а затем получение им компенсации со стороны государства. Это, во-первых, будет содействовать развитию строительного сектора экономики и переселению населения из старого и ветхого фонда в районы новостроек, а во-вторых, позволит сохранить рыночный механизм развития ипотеки, что позволит коммерческим банкам развивать свои программы наряду с государственными.

5. Оптимизировать схему взаимодействия субъектов жилищного рынка, а именно строительных компаний, банков, страховых компаний, риелторских и оценочных агентств, при совершении сделки купли-продажи жилья с целью снижения расходов заемщика и повышения эффективности работы системы в целом.

Для привлечения ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования необходимы следующие действия.

1. Оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг.

2. Создать и развить систему целевых жилищных накоплений, основанную на немецкой системе стройсбережений. Ключевым отличительным признаком такой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Важным достоинством этой системы является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок автономны и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Именно поэтому немецкая модель стройсбережений значительно меньше зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Для поддержания ликвидности ипотечных банков и других финансово-кредитных учреждений на рынке ипотечного кредитования необходимы следующие действия.

1. Всесторонне развивать двухуровневую модель ипотечного жилищного кредитования, основанную на рефинансировании ипотечных обязательств и последующей секьюритизации ипотечных активов. Примером может послужить действующая двухуровневая модель ипотечного кредитования, реализуемая АИЖК.

2. Оказывать методологическую и технологическую поддержку первичным и вторичным кредиторам в выпуске ипотечных облигаций, а также в выдаче поручительств по выпускаемым ипотечным ценным бумагам. Эта обязанность может быть возложена на крупнейшего российского оператора вторичного рынка АИЖК.