Ипотечное кредитование

Контрольная работа Ипотечное кредитование

1. Тест

2) Даны определения. Что из перечисленного можно отнести к залогу недвижимого имущества?

а) порто;

б) фидуция;

в) аваль;

г) пигнус;

д) ипотека;

е) дамно.

3) Что такое сервитут?

а) первоначальное название ипотеки (залога недвижимого имущества);

б) одна из форм вещного обеспечения долгового обязательства;

в) ограниченное право пользование недвижимым имуществом.

4) Согласно российскому законодательству, закладная это

а) ордерная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой;

б) именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой;

в) ценная бумага, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия;

г) именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

5) Какой вид кредита предусматривает периодические равновеликие выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть — на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

а) кредит с фиксированными выплатами основной суммы долга;

б) кредит с «шаровым» платежом;

в) аннуитетный (типовой) ипотечный кредит;

г) кредит с нарастающими платежами;

д) кредит с индексацией непогашенной суммы долга.

6) Что из нижеперечисленного относиться к ссудо-сберегательной (замкнутой) модели ипотечного кредитования:

а) в рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства;

б) совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счёт собственных капиталов; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т. п.;

в) работает по ссудо-сберегательному принципу;

г) привлечение ресурсов происходит путем выпуска кредитной организацией ценных бумаг обеспеченных ипотечными кредитами;

д) предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке, создаваемых с целью выпуска ипотечных ценных бумаг;

е) закладные, оформленные при выдаче ипотечных кредитов, остаются в коммерческом банке и служат в качестве обеспечения обязательств заемщика.

7) Что из нижеперечисленного НЕ относиться к деятельности Федеральной Корпорации Ипотечного Кредитования (Federal Home Loan Mortgage Corporation — Freddie Mac):

а) в 1968 г. была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих ей функций. Одна из них сохранила своё название и была приватизирована. Вторая стала полностью государственной корпорацией;

б) основной целью деятельности является привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала к жилищному рынку путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов для облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке;

в) ее деятельность регулируется Департаментом Жилищного и Городского Развития (HUD) Департамент жилищного строительства и Городского развития HUD является федеральным агентством, в его состав входят Федеральная Жилищная Администрация Офис по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями и Ginnie Mae. и Офисом по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями — (OFHEO) Офис по Надзору за Федеральными Жилищными Предприятиями — независимое агентство, работающее с HUD, но не находящееся у него в подчинении. Осуществляет регулирование Безопасности и Стабильности Деятельности и мониторинг данных компаний.;

г) является акционерной корпорацией, чьими акциями торгует Нью-Йоркская Биржа.

8) В немецких ипотечных банках кредитование объектов недвижимости производственного назначения связано с большим риском, поэтому немецкие ипотечные банки:

а) применяют методику расчета их стоимости с использованием понижающих коэффициентов;

б) ведут раздельные массы покрытия;

в) не осуществляют подобные операции;

г) доля подобных кредитов в ипотечном покрытии составляет не более 20%.

9) Что происходит при синтетической секьюритизации?

а) продажа активов Эмитенту;

б) заключение дефолтного свопа с Эмитентом в отношении определенного актива или пула активов;

в) получение какого-либо финансирования или повышения ликвидности активов;

г) выплата Эмитентом Оригинатору суммы, равняющейся потерям по кредиту, понесенным в отношении пула активов.

10) Что обеспечивает действующая в стране система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом?

а) создание системы налогообложения недвижимости;

б) увеличение стоимости недвижимого имущества;

в) безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;

г) определение средней рыночной цены в данном регионе;

д) установление момента перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.

11) Продолжите фразу Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает:

а) с момента заключения этого договора;

б) с момента государственной регистрации права собственности на это имущество;

в) с момента нотариального удостоверения договора об ипотеке.

12) В какой срок должна быть зарегистрирована ипотека?

а) в день поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки;

б) в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки;

в) в течение одного месяца со дня подписания договора об ипотеке.

13) На какие виды недвижимого имущества распространяются правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир?

а) индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

б) гостиницы;

в) дома отдыха;

г) дачи;

д) садовые домики;

е) индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам;

ж) часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат.

14) Укажите верное утверждение:

а) ипотечный сертификат участия является эмиссионной ценной бумагой;

б) права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, могут быть зафиксированы как в документарной, так и в бездокументарной форме;

в) ипотечный сертификат участия всегда имеет номинальную стоимость;

г) ипотечный сертификат участия удостоверяет долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие;

д) выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только ипотечными агентами.

15) Возможность заемщика регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту исходя из имеющихся у него доходов и расходов, это В данном случае «понятие «платежеспособность» и «кредитоспособность» используется в ином смысле, чем данные понятия при оценке юридического лица. Для того чтобы более точно ответить на данный вопрос обратите внимание на вопросы № 9 в вариантах 2 и 3.

а) кредитоспособность заемщика;

б) платежеспособность заемщика;

в) андеррайтинг заемщика.

2. Инструменты ипотечного кредитования

Даны следующие условия кредитования:

— Сумма кредита — 3 500 000 руб.

— Срок кредита — 120 мес.

— Процентная ставка годовая — 15% годовых.

Составить график погашения задолженности при аннуитетном способе погашения платежа. Ежемесячный платеж можно рассчитать двумя способами:

— использовать формулу ежемесячных аннуитетных платежей;

— формулу ипотечной константы.

Рассчитать сумму выплаченных процентов по кредиту. Результаты внести в таблицу 2.1.

Используя формулу ежемесячных аннуитетных платежей рассчитать величину ежемесячных платежей при различных сроках кредита. Результаты внести в табл. 2.1.

Если использовать формулу ежемесячных аннуитетных платежей, то размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту составит:

П = ,

где S — сумма кредита;

n — число платежных периодов;

i — процентная ставка за соответствующий период.

П = 3 500 000* = 3 500 000*0,0161 = 56 467,23 руб.

Заемщик должен уплачивать 56 467,23 руб. в месяц. Таким образом за 120 мес. Заемщик заплатит:

56 467,23*120 = 6 776 067,6 руб.

Сумма уплаченных процентов будет равна:

Пр% = 6 776 067,6 — 3 500 000 = 3 276 067,6 руб.

Таблица 2.1

Аналогичным образом рассчитаем величину ежемесячного платежа и общую сумму процентных выплат по кредиту за остальных сроков кредита:

— 60 мес.:

П = 3 500 000* = 83 264,76 руб.

Заемщик должен уплачивать 83 264,76 руб. в месяц. Таким образом за 60 мес. Заемщик заплатит:

83 264,76*60 = 4 995 885,6 руб.

Сумма уплаченных процентов будет равна:

Пр% = 4 995 885,6 — 3 500 000 = 1 495 885,6 руб.

— 180 мес.:

П = 3 500 000* = 48 985,55 руб.

Заемщик должен уплачивать 48 985,55 руб. в месяц. Таким образом за 180 мес. Заемщик заплатит:

48 985,55*180 = 8 817 399 руб.

Сумма уплаченных процентов будет равна:

Пр% = 8 817 399 — 3 500 000 = 5 317 399 руб.

— 240 мес.:

П = 3 500 000* = 46 087,64 руб.

Заемщик должен уплачивать 48 985,55 руб. в месяц. Таким образом за 240 мес. Заемщик заплатит:

46 087,64*240 = 11 061 033,6 руб.

Сумма уплаченных процентов будет равна:

Пр% = 11 061 033,6 — 3 500 000 = 7 561 033,6 руб.

— 300 мес.:

П = 3 500 000* = 44 829,07 руб.

Заемщик должен уплачивать 44 829,07 руб. в месяц. Таким образом за 300 мес. Заемщик заплатит:

44 829,07*300 = 13 448 721 руб.

Сумма уплаченных процентов будет равна:

Пр% = 13 448 721 — 3 500 000 = 9 948 721 руб.

Я считаю оптимальным сроком кредитования 180 мес. При сроке кредитования 180 мес. Снижение ежемесячного платежа на 13% по сравнению с ежемесячным платежом при сроке кредитования 120 мес. ведет к увеличению суммы переплаты на 62% .

Аналогичные сравнения приведены в табл. 2.2.

Таблица 2.2

После 180 мес. Увеличение срока кредитования влечет за собой незначительное снижение ежемесячного платежа, но значительное увеличение суммы переплаты.

3. Оценка платежеспособности заемщика и определение максимально возможной суммы кредита

Задача № 1

Заемщик выбрал квартиру определенной стоимости. Часть он может оплатить за счет собственных средств. На оставшуюся сумму он хочет взять ипотечный кредит. Банк определил следующие условия кредитования:

- срок кредита 15 лет (180 мес.);

— годовая процентная ставка 12% годовых;

— способ погашения аннуитетные платежи;

— П/Д (отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к ежемесячным доходам заемщика) не более 40%;

— коэффициент ипотечной задолженности LTV (отношение суммы кредита к стоимости недвижимого имущества) не должен превышать 80%.

Определить:

1. Необходимую заемщику сумму кредита (заполнить столбец 4 таблицы 3.1.).

2. Рассчитать коэффициент достаточности обеспечения, % (заполнить столбец 5 таблицы 3.1.)

3. Рассчитать максимально возможную сумму кредита для заёмщика, руб., не зависимо от того, удовлетворяет ли он условиям банка по требованиям обеспеченности кредита (заполнить столбец 2 таблицы 3.2.).

4. Рассчитать размер ежемесячного аннуитетного платежа заемщика (заполнить столбец 3 таблицы 3.2.) Рассчитывается по формуле аннуитетных платежей. Можно воспользоваться программой ипотечного калькулятора в Интернете. Для заёмщиков, удовлетворяющих требованиям обеспеченности кредита, ежемесячные платежи рассчитываются исходя из запрашиваемой суммы кредита, а для остальных — исходя из максимально возможной.^.

5. Определить минимальный уровень доходов, которыми должны обладать заёмщики для того, чтобы банк предоставил им ипотечный кредит (заполнить столбец 4 таблицы 3.2.) Зависит от размера ежемесячного платежа по кредиту и от коэффициента П/Д.

Исходя из варианта стоимость недвижимого имущества, предоставляемого в залог, составляет 3 980 730 руб.; наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса составляет 680 730 руб.

Таблица 3.1

Таблица 3.2

П = ,

ипотечный кредитование аннуитетный платеж где П — ежемесячный платеж заемщика;

S — сумма кредита;

n — число платежных периодов (n = 180 мес.);

i — процентная ставка за месяц .

П = = 38 220,36 руб.

Д = = = 95 550,9 руб.

Задача № 2

Заемщик запрашивает определенную сумму кредита. Срок кредита составит 10 лет. Процентная ставка — 15% годовых. Способ погашения — аннуитетные платежи. К заемщику предъявляются следующие критерии платежеспособности:

— П/Д (отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к ежемесячным доходам заёмщика) не более 40%;

— О1/Д (отношение совокупных ежемесячных обязательств заемщика к ежемесячным совокупным доходам) не более 60%.

1. Рассчитать размер ежемесячных платежей по кредиту (формула аннуитетных платежей), которые позволят полностью погасить кредит (4 столбец таблицы 3.3).

2. Рассчитать значение коэффициентов для каждого заемщика. Результаты записать в графы 3 и 4 в таблице 3.4.

3. Определить максимально возможную сумму кредита для заемщика. Результат записать в графу 5 в таблице 3.4.

В соответствии с вариантом сумма кредита, необходимая заемщику, составляет 1 670 500 руб., а ежемесячные совокупные доходы заемщика равны 90 400 руб. Ежемесячные обязательства заемщика равны 27 000 руб.

Таблица 3.3

П = ,

где П — ежемесячный платеж заемщика;

S — сумма кредита;

n — число платежных периодов (n = 120 мес.);

i — процентная ставка за месяц .

П = = 26 951,00 руб.

Таблица 3.4

Отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту к ежемесячным доходам заемщика по требованию банка должно составлять не более 40%. Исходя из ежемесячных совокупных доходов заемщика, максимально возможная сумма платежа по кредиту равна:

П = 0,6*Д — О = 0,6*90 400 — 27 000 = 27 240 руб.

Соответственно, максимально возможная сумма кредита составит:

S = = = 1 688 413 руб.

4. реструктуризация долга

В феврале 2008 г. заемщик взял ипотечный кредит в банке N, который предлагал жилищные ссуды под процентную ставку 15% годовых, сроком на 10 лет для покупки квартиры. 20% стоимости квартиры заемщик оплатил из собственных средств. Сумма кредита составила 4 300 500 рублей. Погашение кредита производится ежемесячно аннуитетными платежами. Спустя два года финансовое положение заемщика ухудшилось, и выплачивать ежемесячный платеж стало для него затруднительно. Поэтому заемщик обратился в банк Z, желая перекредитоваться. Банк Z кредитует его на оставшуюся сумму на оставшийся срок, но под ставку 13%.

Рассчитать какую выгоду получит заемщик при перекредитовании, учитывая то, что он теряет право на налоговый вычет (указать на какой именно). Комиссия при рефинансировании не уплачивалась.

Составим график платежей за два года при следующих условиях (табл. 4.1): сумма кредита 4 300 500 рублей, срок кредитования — 10 лет, годовая процентная ставка — 15%, ежемесячный платеж:

П = ,

где П — ежемесячный платеж заемщика;

S — сумма кредита;

n — число платежных периодов (n = 120 мес.);

i — процентная ставка за месяц .

П = = 69 382,1 руб.

Таблица 4.1

Таким образом за 2 года заемщик выплатит сумму процентов 1 230 958 руб., а остаток долга составит 3 866 287,56 руб. (3 887 081,15 — 20 793,59).

Рассчитаем общую сумму переплаты при начальных условиях кредитования (сумма кредита 4 300 500 рублей, срок кредитования — 10 лет, годовая процентная ставка — 15%) с помощью ипотечного калькулятора — 4 025 351,53 руб.

Рассчитаем общую сумму переплаты при новых условиях кредитования (сумма кредита 3 866 287,56 рублей, срок кредитования — 8 лет, годовая процентная ставка — 13%) — 2 371 953,65 руб.

Таким образом экономия без учета потери налогового вычета составляет:

Э = Пр%_{пер.усл} — Пр%_н.усл — УплПр%,

где Пр%_{пер.усл} — сумма переплаты при начальных условиях предоставления кредита;

Пр%_н.усл — сумма переплаты при новых условиях кредитования;

УпрПр% - сумма уплаченных процентов за 2 года.

Э = 4 025 351,53 — 2 371 953,65 — 1 230 958 = 422 439,88 руб.

Сумма, с которой будет произведен налоговый вычет, = 2 000 000 рублей (фактические расходы налогоплательщика в примере выше, но 2 000 000 — максимальная сумма вычета) + 4 025 351,53 (общая сумма процентов по кредиту) = 6 025 351,53 рублей.

Общая сумма налогового вычета = 6 025 351,53*13% (подоходный налог) = 783 295,7 рублей.

Сумма налогового вычета с расходов на покупку квартиры без учета начисленных процентов = 2 000 000 рублей (максимальная сумма вычета)*13%(подоходный налог) = 260 000 рублей.

Сумма вычета с начисленных по кредиту процентов = 4 025 351,53*13% = 523 295,7 рублей.

Единовременно можно получить вычет в размере 260 000 рублей (максимальная сумма вычета*подоходный налог), при условии что подоходный налог, взимавшийся с доходов физического лица в течение года, покрывает сумму вычета. По условиях примера заемщик обладает достаточным уровнем дохода и сумма подоходного налога, уплачиваемая им в бюджет позволяет ему полностью получить налоговый вычет, на который он имеет право. Сумму вычета с процентов, уплаченных по кредиту (523 295,7 рублей), нужно будет получать в течение всего срока кредитования, т. е. 10 лет, так как налоговый вычет по ним предоставляется по мере их уплаты банку.

Соответственно, заемщик теряет право налогового вычета на сумму процентов:

4 025 351,53 — 1 230 958 = 2 794 393,53 руб.

Сумма потерянного налогового вычета составит:

2 794 393,53*0,13 = 363 271,16 руб.

Скорректируем сумму экономии на потерю имущественного вычета:

Э₁ = Э — ПИВ = 422 439,88 — 363 271,16 = 59 168,72 руб.

Суммарная экономия от реструктуризации долга составляет 59 168,72 руб.

1. Налоговый кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. ФЗ РФ от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ).

3. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ (в ред. ФЗ РФ от 25 июня 2012 г. № 83-ФЗ).

4. Банковское дело. Учебник. /Под ред. проф. Коробовой Г. Г. М.: Юристъ, 2012.

5. Разумова Н. А. Ипотечное кредитование. Учебное пособие. СПб.: Питер, 2009.