Ипотечное кредитование в коммерческом банке

• Введение
• 1. Теоретические основы ипотечного кредитования в РФ
• 1.1 История развития и сущность ипотечного кредитования в РФ
• 1.2 Рынок ипотечного кредитования в РФ
• 1.3 Нормативно — правовое регулирование ипотечного кредитования в России в РФ
• 2. Анализ ипотечного кредитования на примере банка ВТБ 24 (ЗАО)
• 2.1 Организационно — экономическая характеристика ВТБ 24 (ЗАО)
• 2.2 Проблемы и предложения по повышению эффективности ипотечного кредитования переселенцев с ближнего зарубежья в ВТБ 24 (ЗАО)
• Заключение
• Список литературы
• Приложения

В настоящее время, в Российской Федерации складывается не стабильная экономическая ситуация. Ввиду этого, строить точные прогнозы финансово-экономического развития отдельных секторов экономики, в том числе финансового сектора (неотъемлемой частью которого является ипотечное жилищное кредитование) невозможно.

Актуальность ипотечного кредитования состоит в способности решить социальные проблемы граждан. Присутствует неотъемлемая связь между наличием у людей собственного жилья и экономической развитостью страны.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают большинство россиян, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных — способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Важнейшим фактором, определяющим рост рынка ипотечного кредитования, стали меры ЦБ РФ по повышению устойчивости финансовой системы страны. Учитывая высокий уровень накопленных рисков, ЦБ РФ предпринял ряд мер по ужесточению регулирования деятельности банков в части кредитования без залога, ранее являвшегося, по сути, локомотивом развития банковского сектора — были пересмотрены нормативы обязательного резервирования и коэффициенты риска по потребительским кредитам.

В этих условиях все больше банков корректируют свои стратегии на рынке розничного кредитования в сторону расширения более надежного кредитования, обеспеченного залогом. Таким образом, ипотечное кредитование может стать не только продуктом — локомотивом банковской системы страны.

Тема выпускной квалификационной работы является весьма актуальной, так как развитие системы ипотечного кредитования как фактор решения жилищных проблем граждан напрямую связан с необходимостью повышения уровня экономического состояния России и решением важнейших социальных задач.

Цель выпускной квалификационной работы — рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также разработать мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования в коммерческом банке.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

? рассмотреть основные элементы ипотечного кредитования в России;

? проанализировать законодательную базу по данному вопросу;

? дать краткую организационно — экономическую характеристику коммерческого банка;

? выявить проблемы ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО);

? предложить пути совершенствования ипотечного кредитования в банке.

Объект исследованиярынок ипотечного кредитования коммерческого банка ВТБ 24 (ЗАО).

Предмет исследования? совокупность экономических отношений, возникающих в процессе осуществления ипотечного кредитования в коммерческом банке.

Научной и методической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию таких, как С. Е. Андреева, Н. Г. Антонова, О. И. Лаврушина, В. А. Кудрявцева и других.

Теоретическая значимость работы. Представленные в данной работе теоретические исследования позволяют получить более детальное представление о возможностях применения ипотечного кредитования в России.

Практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и научно-практические положения по совершенствованию состояния российского рынка ипотечного кредитования анализированы, что дает возможность для формирования более благоприятных условий для его развития.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений выпускной квалификационной работы, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

В ходе исследований в рамках выпускной квалификационной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования в РФ

1.1 История развития и сущность ипотечного кредитования в РФ

Определение «ипотека» (в пер. с греческого «hipotheca» — подставка, подпорка) появилось в Древней Греции в VI в. до н.э. и применялось, чтобы охарактеризовать ответственность должника перед кредитором в виде залога определенного участка земли. [5]

В России ипотечное кредитование зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал залог, к XV-му относятся упоминания о возможности вторичного залога имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли. В 1754 г. по Указу Императрицы Елизаветы Петровны были открыты два государственных ипотечных банка — Заемный банк для дворянства и Банк для купечества Петербургского порта. Эти банки просуществовали около 30 лет и активно кредитовали земельную аристократию под залог недвижимости из расчета 6% годовых. 18]

Рассвет ипотечное кредитование приобрело в конце XIX века.

На рубеже столетий рост ипотечных операций продолжается, и ипотека как вид займа приобретает массовый характер: клиентами земельных банков становятся две трети частных владельцев земли. Существенно увеличивается количество товариществ мелкого кредита: если в 1905 году их было более 500, то к 1915 году — уже 15 450.

К этому времени существенно изменяется целевое назначение ипотеки. Если раньше она шла на развитие промышленного и банковского предпринимательства или на биржевые игры, то к началу XX века стала чаще применяться в сельском хозяйстве. Значительная часть ссуд была истрачена на покупку земли (30% купленных и 50% проданных дворянами земель прошли через Дворянский банк). К 1915 году площадь крестьянских земель, купленных при посредничестве Крестьянского банка, превышала дворянские, находившихся в залоге у Дворянского банка.

Наибольшего расцвета ипотека достигла к 1914 году. В начале 1915 года число выданных ссуд возросло почти до 508 тыс., их сумма — до 3,322 млрд. рублей, а площадь принятой в залог земли составила 56% от всей, что была в частной собственности. Пальму первенства по площади заложенных земель и сумме выданных ссуд удерживали земельные банки: в 1915 году они выдали 90% ссуд.

К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков. Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция — после переворота частная собственность оказалась под запретом. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года «О ликвидации городских и губернских кредитных обществ». В итоге понятие «ипотека» было забыто на 70 с лишним лет.

Возродилась ипотека только в начале 1990;х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998;м, когда вышел Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. В период экономического кризиса 2008;2010 гг. — коммерческие банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. И только к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития. 17]

Согласно современной экономической энциклопедии под редакцией профессора Л. И. Абалкина, ипотека — это передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредита, называемого ипотечным. 6]

Аналогичное определение дается в работах С. Е. Андреева, Н. Г. Антонова, О. И. Лаврушина, В. А. Кудрявцева и др. 4]

Другое определение этого понятия находится в Законе РФ «О залоге» «Ипотека — залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им». 1]

Можно выделить следующие отличительные черты ипотеки:

1) предметом ипотеки всегда является недвижимое имущество;

2) предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

3) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

4) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);

5) при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Обязательство, обеспеченное ипотекой, может возникать в рамках: кредитного договора, договора займа, договора купли — продажи, аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.

Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» .

Ипотечный кредит — это долгосрочное обязательство заемщика, исполнение которого обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Классифицировать ипотечный кредит можно по различным признакам:

1. По объекту недвижимости. В данном случае выделяют ипотечные кредиты в зависимости от предмета ипотеки, а именно:

? земельные участники;

? предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

? жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

? дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

? воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

2. Поцелям кредитования:

? жилищное кредитование:

? приобретение готового жилья (квартиры, дома), приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

? на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

? строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

? наразработкуземельногоучастка;

? наразвитиесельскогохозяйства;

? кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду заемщиков:

? кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

? кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

4. По форме предоставления кредита:

? кредиты, предоставляемые разовым платежом;

? кредиты, предоставляемые в форме кредитной линии;

5. По виду кредитора.

Таблица 1- Классификация ипотечных кредиторов.

6.По способу погашения долга выделяют:

? ипотечные кредиты, выплачиваемые разовым платежом;

? ипотечные кредиты, выплачиваемые периодическими выплатами.

7. По виду платежей (способу амортизации) по ипотечному кредиту выделяют:

— постоянныйипотечныйкредит;

— кредит с переменнымивыплатами;

— кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

8.По виду процентной ставки:

? кредит с фиксированной процентной ставкой;

? кредит с переменной процентной ставкой.

9.По возможности досрочного погашения:

? с правом досрочного погашения;

? без права досрочного погашения;

? с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10.По величине первоначального платежа:

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

? обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

? субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях;

? обеспеченные первыми или последующими ипотеками (младшие, старшие закладные). 3]

11.По виду источника средств для кредитования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе формирования ресурсной базы, часть которой или она вся используется для кредитования (табл. 2).

Таблица 2 — Источники формирования ресурсов.

12. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование):

? Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40−50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

? Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20−30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

Отличительные особенности Немецкой модели — основанной на системе сбережений от Американской модели — основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице3. 16]

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала.

Ипотечные кредиты всегда обусловливаются залогом недвижимости — ипотекой.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, поскольку закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.

В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование — это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь нужно рассмотреть субъективно-объективную структуру этих отношений.

Таблица 3 — Модели ипотечного кредитования.

Объектами ипотечного кредитования являются: земельные участки; жилые помещения, офисные помещения, производственные помещения и т. д.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Следует отметить, что ипотечное кредитование способно положительно сказываться на экономическом и социальном развитии страны, что проявляется в следующем:

1) влияние на реальный сектор экономики: ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

2) стимулирование развития многих отраслей экономики: реализация программы жилищного строительства способствует непрерывности производства в строительстве, а также вызывает спрос на многие комплектующие изделия, например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. С другой стороны, складываются предпосылки для развития транспортной инфраструктуры;

3) повышение инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и банковской системы: благодаря ипотечному кредитованию в систему кредитных отношений вовлекаются различные собственники недвижимости (как юридические, так и физические лица), что позволяет осуществить замещение государственного финансирования банковским кредитом;

4) формирование инвестиционных ресурсов: высокая стоимость жилья стимулирует сберегательный процесс;

5) влияние на уровень инфляции: при ипотечном кредитовании значительные объемы денежных средств отвлекаются из текущего оборота во внутреннее накопление;

6) решение проблемы занятости: привязка строительства жилых и нежилых объектов к определенным территориям способствует вовлечению дополнительных местных трудовых ресурсов;

7) повышение трудоспособности населения: обеспечение хорошими жилищно — бытовыми условиями повышает уровень здоровья и продолжительность жизни нации.

Рынок ипотечного кредитования (далее РИК) — часть финансового рынка, на котором перераспределяется заёмный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.

Фактически РИК является объектом, на котором и происходит формирование системы финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов, т. е. ипотечного кредитования.

Классификация рынка ипотечного кредитования:

1) в зависимости от инструмента выделяют первичный рынок и вторичный рынок ипотечного кредитования;

2) в зависимости от предмета ипотеки выделяют ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. д. 19]

1.2 Рынок ипотечного кредитования в РФ

В настоящее время в России рынок ипотечного кредитования растет, но темпы роста замедляются.

По данным ЦБ РФ в России на рынке ипотечного кредитования на 01.07.2014 работает 676 банков.

За первые пять месяцев 2014 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 44% (192,2 млрд рублей).

При этом наблюдается замедление темпов роста выдачи жилищных кредитов: в мае 2014 года их было выдано на 131,1 млрд рублей — это на 19% (на 30,4 млрд рублей) меньше, чем было выдано в апреле 2014 года. Это можно объяснить майским праздниками.

По количеству выданных ипотечных кредитов прирост в 2014 году составил 36%: если за первые пять месяцев 2013 года было выдано 270,1 тыс. кредитов, а за январь — май 2014 года — 367,4 кредитов, на 97,3 тыс. больше.

Стоит заметить, что из общего объема выданных кредитов 624,16 млрд рублей приходится на кредиты в рублях, тогда как в иностранной валюте кредитов было выдано только на 3,18 млрд рублей — это 0,5% от общего объема выданных кредитов. Из этого следует, что российские заемщики практически прекратили брать ипотечные кредиты в иностранной валюте.

Повышенный спрос на ипотеку участники рынка называют следствием экономической и политической нестабильности, резко усилившейся в начале года из-за украинского кризиса. Ситуацию осложнило ужесточение политики Центрального банка РФ, результатом чего стал отзыв лицензий у ряда банков.

В этих условиях приобретение жилья стало рассматриваться как наиболее надежный способ сохранности сбережений, в том числе, — с помощью ипотеки.

Кроме того, ухудшение экономической ситуации в стране стало поводом опасаться повышения процентных ставок по ипотечным кредитам. Это стимулировало поспешить с приобретением жилья тех, кто планировал сделать это в ближайшем будущем.

Основная масса ипотечных сделок приходится на сделки по приобретению квартир, доля загородного жилья остается небольшой, около 5% от общего объема выданных кредитов.

Таблица 4 — Характеристика рынка ипотечного кредитования в РФ.

Таким образом, РИК делится на первичный и вторичный рынки, первичный рынок охватывает деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. На вторичном рынке происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику. Закладная может храниться у кредитора как обеспечение обязательств должника, может быть реализована на вторичном рынке с целью привлечения ресурсов, на ее основе (точнее, на основе пула закладных) могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги. Кроме того, ипотечный кредит может быть выдан в форме закладной.

Доля закладных, рефинансируемых на вторичном рынке, зависит от модели ипотечного кредитования, которая преимущественно используется в данной стране в определенный исторический период.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:

? право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

? право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со ст. 13 (пп.3, 5) указанного закона обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, если залогодатель — это третье лицо. Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. [20]

Вторичный рынок ипотечного кредитования охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

По сути, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка — дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Основные участники вторичного ипотечного рынка инвесторы, ипотечные агенты и операторы, последние — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование ипотечных кредиторов, выдающих ипотечные жилищные кредиты. В России к операторам относятся Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, региональные операторы АИЖК и сервисные агенты.

Региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков — первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству.

Сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это не кредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи Агентству (например, ООО «Межрегиональное ипотечное агентство»).

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), было создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки — первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Основные функции Агентства:

1.

заключение

долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

2.внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

3.привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

4.стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России.

5.предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п. 21]

Последние две функции относятся к регулированию рынка ипотечного кредитования. Также особую роль в этой области играет государство, которое:

1. определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

2. создает механизм социальной защиты заемщиков;

3. проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;

4. создает необходимые институты (операторы рынка, например АИЖК) для организации рынка и участвует в управлении ими;

5. предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ ««Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому, на сегодняшний день однозначно сделать вывод о том какая модель основная в России, не представляется возможным.

Средняя сумма ипотечного кредита, по данным за первые пять месяцев 2014 года, составила 1,7 млн рублей — на 97 тыс. рублей больше аналогичного показателя за 2013 год.

Что относительно задолженности по ипотечным кредитам, то по данным ЦБ РФ на 1 июня 2014 года её объем в целом по России составил около 3 трлн рублей. Прирост с начала 2014 года составил 12% (324,4 млрд рублей). По сравнению с данными на ту же дату за прошлый год объем задолженности по ипотеке вырос на 10,9% (на 759,1 млрд рублей). За май 2014 год объем задолженности по ипотеке увеличился на 2% (68,3 млрд рублей).

Удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотеке не только держится на минимальном уровне уже несколько лет, но и снизился по сравнению с данными за прошлый год.

Если на 1 июня 2013 года просрочка по ипотеке составляла 42,2 млрд рублей, то на 1 июня 2014 года — 40,7 млрд рублей, уменьшившись на 3,6% (на 1,5 млрд рублей). С начала 2014 года объем просроченной задолженности снизился на 2,6% (на 1 млрд рублей).

В то же время, в ипотечном портфеле российских банков почти 50% составляют кредиты, выданные с первоначальным взносом менее 30%, причем 34% кредитов выдано с первоначальным взносом менее 20% от суммы кредита. Такие кредиты относят к зоне повышенного риска.

В то же время, стоит иметь в виду, что для российского рынка характерно преобладание альтернативных сделок по приобретению жилья, когда новое жилье приобретается на средства от продажи старого. Поэтому часть заемщиков, получив кредит с небольшим первоначальным взносом, затем досрочно погашает значительную часть кредита за счет средств от продажи имеющегося жилья.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в 2014 году колебалась в диапазоне от 12 до 12,3% годовых. На 1 июня 2014 года этот показатель составил 12,2% годовых — ровно столько же, сколько и в начале года, на 1 января.

В начале прошлого года средневзвешенная ставка была выше — 12,7% годовых, но с июля 2013 года наблюдалось ее неуклонное снижение, которое приостановилось в начале этого года.

В конце первого — начале второго квартала наблюдался рост ставок, но с началом лета многие банки объявили о снижении ставок в рамках сезонной акции. Акции по временному или фрагментарному снижению ставок — по отдельным продуктам или для отдельных групп клиентов активно используются банками, чтобы гибко реагировать на изменение ситуации на рынке и сохранять позиции в конкурентной борьбе.

Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 9,6% годовых — на 0,5 п.п. ниже, чем годом ранее.

1.3 Нормативно — правовое регулирование ипотечного кредитования в России в РФ

Ипотечное кредитование в России регулируется следующими нормативно — правовыми актами:

1) конституция РФ, в которой закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности;

2) ГК РФ устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество и др.;

3) Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был принят во исполнение требований ГК РФ;

4) Федеральные законы «Об оценочной деятельности», «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т. п.;

5) отношения по поводу залога недвижимости регулируются Федеральным законом «Об ипотеке», который:

— устанавливает основание возникновения ипотеки и ее регулирование;

— определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки;

— определяет понятие закладной и порядок ее обращения и погашения;

— регламентирует процесс заключения ипотечного договора и государственной регистрации ипотеки;

— определяет права и обязанности залогодателя при ипотечном кредитовании; устанавливает порядок последующей ипотеки;

6) отношения, возникающие при выпуске, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, регулируются Федеральным законом 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» .

В соответствии с данным законом в России к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. При этом отдельно выделяются жилищные облигации с ипотечным покрытием, т. е. обеспеченные залогом жилых помещений.

Ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая:

— долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;

— право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;

— право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

— иные права.

Ипотечное покрытие могут составлять:

— обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными;

— ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

— денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте;

— государственные ценные бумаги;

— недвижимое имущество.

Деятельность кредитных организаций в сфере ипотечного кредитования также регулируется банковским законодательством, а именно Федеральным законом «О центральном банке» и «О банках и банковской деятельности» .

2. Анализ ипотечного кредитования на примере банка ВТБ 24 (ЗАО)

2.1 Организационноэкономическая характеристика ВТБ 24 (ЗАО)

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (прежнее название — Закрытое акционерное общество «Коммерческий банк развития предпринимательской деятельности «ГУТА-БАНК») создан на основании решения общего собрания Участников Коммерческого банка развития предпринимательской деятельности «ГУТА-БАНК» (общество с ограниченной ответственностью) (протокол № 77 от 31 марта 2000 года о преобразовании общества).

Кредитная организация является правопреемником КБ «ГУТА-БАНК» ООО по всем его правам и обязанностям в соответствии с передаточным актом.

ВТБ 24 (ЗАО) имеет генеральную лицензию № 1623 от 15.10.2012 г., выданную Центральным банком Российской Федерации на проведение банковских операций в рублях и в иностранной валюте с юридическими и физическими лицами, лицензию на осуществление операций с драгоценными металлами, лицензию дилера на рынке ценных бумаг, лицензию брокера на рынке фьючерсов и опционов и т. д.

Акционерами ВТБ 24 (ЗАО) являются Банк ВТБ (открытое акционерное общество) — доля в уставном капитале 99,9117%, миноритарные акционеры — общая доля в уставном капитале — 0,0883%. Уставный капитал ВТБ 24 (ЗАО) составляет 85 547 070 081 (Восемьдесят пять миллиардов пятьсот сорок семь миллионов семьдесят тысяч восемьдесят один) рубль.

Банк ВТБ24 (ЗАО) является одним из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Он входит в международную финансовую группу ВТБ (ОАО) и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса.

ВТБ24 (ЗАО) предлагает клиентам основные банковские продукты, принятые в международной финансовой практике. В числе предоставляемых услуг: выпуск банковских карт, ипотечное и потребительское кредитование, автокредитование, услуги дистанционного управления счетами, кредитные карты с льготным периодом, срочные вклады, аренда сейфовых ячеек, денежные переводы.

Организационная структура офисов ВТБ 24 (ЗАО) стандартная, она приведена вв соответствии с рисунком 1 (см. приложение 1) из которого следует, что организационная структура ВТБ 24 (ЗАО) может быть охарактеризована как функциональная. Руководство работой анализируемого отделения банка возложено на Управляющего банком, который имеет Первого заместителя и двух заместителей.

Группа развития бизнеса осуществляет сбор, обобщение, систематизацию и координацию работ по обслуживанию всех клиентов банка (юридических и физических лиц). Данное подразделение осуществляет разработку розничных и корпоративных продуктов.

Казначейство обеспечивает дилинг, осуществляет привлечение ресурсов, проводит аналитическую работу по операциям банка с ценными бумагами, обобщает и анализирует информацию по осуществленным операциям, проводит операции, связанные с покупкой, продажей, хранением ценных бумаг.

Высшим органом управления банка является общее собрание акционеров банка, принимающее важнейшие решения. Состав наблюдательного совета ВТБ24 (ЗАО) был избран 27.08.2012 единственным акционером банка в новом составе (решение единственного акционера от 27.08.2012 № 03/12). Члены наблюдательного совета ВТБ24 (ЗАО) участия в уставном капитале ВТБ24 (ЗАО) не принимают, обыкновенными именными акциями ВТБ24 (ЗАО) не владеют.

Председатель совета директоров банка — Костин Андрей Леонидович.

Во главе Банка стоит президент — председатель правления Задорнов Михаил Михайлович.

Головной офис Банка ВТБ24 (ЗАО) располагается по адресу: город Москва, улица Мясницкая, дом 35.

Перейдём к экономическим характеристикам. В целях контроля за состоянием ликвидности банка, то есть его способности обеспечить своевременное и полное выполнение своих денежных и иных обязательств, вытекающих из сделок с использованием финансовых инструментов, устанавливаются нормативы мгновенной, текущей, долгосрочной ликвидности, которые регулируют (ограничивают) риски потери банком ликвидности и определяются как отношение между активами и пассивами с учетом сроков, сумм и типов активов и пассивов, других факторов.

Динамика активов представлена в Таблице 5(см. приложение2).

За анализируемый период (01.01.2012;2014) совокупные активы увеличились на 73,12% и достигли 2 029 498 877 тыс. руб. Основой роста являлись кредиты клиентам и вложения в ценные бумаги.

Доля средств находящаяся в Центральном Банке РФ постепенно увеличивалась в среднем на 39% и на 01.01.2014 составила 6 0601 489 тыс. руб. по сравнению с 01.01.2013 43 516 995 тыс. руб. (01.01.2012; 37 858 702 тыс. руб.). Данная тенденция связана с нестабильным курсом доллара.

Чистые вложения в ценные бумаги за 2012 год возросли на 16% и составили на 01.01.2013 — 30 472 489 тыс. руб. После реализации портфеля ОБР объем ценных бумаг сократился на 40% и на 01.01.2014 составил 18 368 420 тыс. руб.

Денежные средства уменьшились с 60 396 974 тыс. руб. за 2012 год на 12% и составили на 01.01.2013 — 53 109 101 тыс. руб. В период до 01.2014 произошел их рост и по состоянию на 01.01.2014 данное значение равно 75 391 362 тыс. руб., что почти на 42% больше показателя предыдущего года.

Из таблицы 5 видно, что активы в целом с каждым анализируемым годом увеличивается с 01.01.2012 по 01.01.2013 на 26%, а с 01.01.2013 по 01.01.2014 на 38%.Значительный опережающий рост кредитного портфеля Банка позволил ВТБ 24 (ЗАО) компенсировать относительное отставание по показателю доли кредитов в активах и обеспечить повышение устойчивости бизнеса.

Структура активов за период 2011;2013 г. Представлена на рисунках 1, 2, 3(см. приложение 3).

В структуре активов доминирующей статьей на протяжении всего анализируемого периода являются Денежные средства, а остальные показатели имеют незначительный удельный вес, но все же формируют суммарные активы. Рост активов банка за весь анализируемый период свидетельствует о расширении масштабов деятельности банка.

Далее проведем горизонтальный и вертикальный анализ пассива баланса, который представлен в Таблице 6 (см. приложение 4).

Анализ составлен по данным бухгалтерского баланса (по состоянию на 01.01.2012;01.01.2014)

За анализируемый период (01.01.2012;01.01.2014) совокупные пассивы увеличились на 41% за 2013 год и достигли 1 890 995 642 тыс. руб. Основой роста являлись кредиты клиентам (58,7% в 2013 году) и средства Центрального Банка РФ (66% за это же год).

Сумма выпущенных долговых обязательств возросла в 2012 году почти на 363% и составила на 01.01.2013 — 48 058 247 тыс. руб.(01.01.2012 — 48 058 247 тыс. руб., 01.01.2014 — 49 610 457 тыс. руб. что на 3,23% больше чем в предыдущем году).

Средства кредитных организаций за 2013 год возросли на 40 804 392 тыс. руб. и на 01.01.2014 составили 110 300 419 тыс. руб. (01.01.2012 — 1 556 596 651 тыс. руб., 01.01.2013 — 69 496 027 тыс. руб.)

Выпущенные долговые обязательства увеличились на 362% за 2012 год и еще на 3,23% за 2013, и составили на 01.01.2012 — 49 610 457 тыс. руб.

Резервы на возможные потери увеличились за 2012 год на 68% (01.01.2012 — 475 393 тыс. руб., 01.01.2013 — 797 007 тыс. руб.), а за 2013 возрос на 157% (01.01.2014 .-.2 055 771 тыс. руб.).

Основной ресурсной базой Банка остаются депозиты физических лиц, доля которых в общих обязательствах составляет наибольший процент.

Традиционно основным источником средств фондирования операций Банка оставались средства клиентов. По итогам 2013 года их объем увеличился на 40,98% и составил около 1 677 433 384 тыс. руб.

Структура пассивов за период 2011;2013 г. Представлена на рисунках 5, 6, 7 (см. приложение 5).

В структуре пассивов доминирующей статьёй на протяжении всего анализируемого периода является Средства клиентов, в незначительной доли средства Центрального Банка РФ, кроме 01.12 014 на это период удельный вес этой стати увеличился до 14%. Остальные показатели имеют незначительный удельный вес, но все же формируют суммарные пассивы.

Капитал Банка, рассчитываемый по Положению Банка России № 215-П, увеличился в 2012 году на 32%, а в 2012 году на 5,8%.. Источник роста капитала — заработанная чистая прибыль в Таблице 7(см. приложение 6).

Основным показателем капитала являются средства акционеров, в 2013 их доля достигла своего максимума 54%, в 2012 году доля средств акционеров в общем капитале равна 39%, что связано с неиспользованной прибылью, её доля в 2012 году сравнялась с цифрой 28% по сравнению с 2013 годом, где она была 14%.

Для обеспечения устойчивости банковской системы Центральный банк РФ устанавливает ряд экономических нормативов, т. е. определённых коэффициентов с заданным уровнем.

Централизованно установленные экономические нормативы включают следующие показатели:

· норматив достаточности капитала

· нормативы ликвидности баланса кредитной организации

· нормативы ограничения крупных рисков области привлечения и размещения ресурсов.

Посредством экономических нормативов регулируется, во-первых, абсолютный и относительный уровень собственного капитала кредитной организации, во-вторых, ликвидность баланса, в-третьих, диверсификация активных и пассивных операций кредитной организации, в-четвёртых, создание каждой кредитной организацией централизованных резервов для обеспечения финансовой устойчивости банковской системы в целом.

На отчетную дату (01 Января 2014 г.) величина активов-нетто банка ВТБ 24 составила 2131.76 млрд руб. За год активы увеличились на 27,83%. Прирост активов-нетто отрицательноповлиял на показатель рентабельности активов ROI: за год рентабельность активов-нетто упала с 3.52% до 1.61% .

Ликвидными активами банка являются те средства банка, которые можно достаточно быстро превратить в денежные средства, чтобы возвратить их клиентам-вкладчикам. Для оценки ликвидности, рассмотрим период примерно в 30 дней, в течение которых банк будет в состоянии (или не в состоянии) выполнить часть взятых на себя финансовых обязательств (т.к. все обязательства вернуть в течение 30 дней не может ни один банк). Эта «часть» называется «предолагаемым оттоком средств». Ликвидность можно считать важной составляющей понятия надежности банка.

Кратко структуру высоколиквидных активов представим в виде таблицы8 (см. приложение 7).

Из таблицы ликвидных активов мы видим, что увеличились суммы средств в кассе, сильно увеличились суммы средств на счетах в Банке России, корсчетов НОСТРО в банках (чистых), высоколиквидных ценных бумаг РФ, высоколиквидных ценных бумаг банков и государств, сильно уменьшились суммы межбанковских кредитов, размещенных на срок до 30 дней, при этом объем высоколиквидных активов с учетом дисконтов и корректировок (на основе Указания № 3269-У от 31.05.2014) уменьшился за год с 156.46 до 127.22 млрд руб.

Структура текущих обязательств приведена в таблице 9 (см. Приложение 8).

За рассматриваемый период с ресурсной базой произошло то, что незначительно изменились суммы остальных вкладов физ. лиц (в т.ч. ИП), увеличились суммы вкладов физ. лиц со сроком свыше года, депозитов и прочих средств юр. лиц, в т. ч. текущих средств юр. лиц (без ИП), обязательств по уплате процентов, просрочка, кредиторская и прочая задолженность, сильно увеличились суммы межбанковских кредитов, полученных на срок до 30 дней, сильно уменьшились суммы корсчетов ЛОРО банков, собственных ценных бумаг, при этом ожидаемый отток денежных средств увеличился за год с 166.12 до 215.28 млрд руб.

На рассматриваемый момент соотношение высоколиквидных активов (средств, которые легко доступны для банка в течение ближайшего месяца) и предполагаемого оттока текущих обязательств дает нам значение 59.09%, что означает недостаточный запас прочности для преодоления возможного оттока клиентов, однако банк является крупным и такой значительный отток маловероятен.

В корреляции с этим важны для рассмотрения нормативы мгновенной (Н2) и текущей (Н3) ликвидности, минимальные значения которых установлены в 15% и 50% соответственно. Тут мы видим, что нормативы Н2 и Н3 сейчас на достаточном уровне. Повторимся, это все на настоящий момент.

Теперь отследим динамику изменения показателей ликвидности в течение года представлена в таблице 10 (см. приложение 9).

По медианному методу (отброс резких пиков): сумма норматива мгновенной ликвидности Н2 в течение года имеет тенденцию к увеличению, однако за последнее полугодие имеет тенденцию практически не меняться, сумма норматива текущей ликвидности Н3 в течение года имеет тенденцию практически не меняться, однако за последнее полугодие имеет тенденцию к незначительному падению, а экспертная надежность банка в течение года имеет тенденцию к уменьшению, однако за последнее полугодие имеет тенденцию к увеличению.

Объем активов, приносящих доход банка составляет 88.29% в общем объеме активов, а объем процентных обязательств составляет 87.71% в общем объеме пассивов. Объем доходных активов примерно соответствует среднему показателю по крупнейшим российским банкам (87%).

Структура доходных активов на текущий момент и год назад в таблице 11 (см. приложение 10).

Видим, что незначительно изменились суммы межбанковских кредитов, увеличились суммы кредитов физ. лицам, сильно увеличились суммы кредитов юр. лицам, векселей, вложений в ценные бумаги, уменьшились суммы вложений в операции лизинга и приобретенных прав требования, а общая сумма доходных активов увеличилась на 36.3% c 1380.87 до 1882.21 млрд руб.

Краткая структура процентных обязательств (т.е. за которые банк обычно платит проценты клиенту) представлена в таблице 12 (см. приложение 11).

Видим, что увеличились суммы вкладов физ. лиц, сильно увеличились суммы средств банков (МБК и корсчетов), средств юр. лиц, а общая сумма процентных обязательств увеличилась на 40.9%c1326.96 до 1869.86 млрд руб.

Прибыльность источников собственных средств (расчитываемая по балансовым данным) уменьшилась за год с 28.26% до 15.86%. При этом рентабельность капитала ROE (рассчитываемая по формам 102 и 135) уменьшилась за год с 35.06% до 16.54% (здесь и ниже приведены данные в процентах годовых на ближайшую квартальную дату).

Структуру собственных средств представим в таблице 13 (см. приложение 12).

За год источники собственных средств увеличились на 7.0%.

Другие важные показатели рассмотрим подробнее в течение всего годапредставлены в таблице 14 (см. приложение 13).

По медианному методу (отброс резких пиков): сумма норматива достаточности капитала Н1 в течение года имеет тенденцию к незначительному падению, однако за последнее полугодие имеет тенденцию практически не меняться, а сумма капитала в течение года и последнего полугодия имеет тенденцию к увеличению.

Рассмотрим показатели кредитного риска и их изменения в течение прошедшего года в таблице 15 (см. приложение 14).

Доля просроченных ссуд в течение года имеет тенденцию к увеличению, однако за последнее полугодие имеет тенденцию практически не меняться. Доля резервирования на потери по ссудам в течение года имеет тенденцию к незначительному росту, однако за последнее полугодие имеет тенденцию практически не меняться. Сумма норматива размера крупных кредитных рисков Н7 (макс.800%) в течение года и последнего полугодия имеет тенденцию к значительному росту.

Уровень просроченных ссуд на последнюю дату соответствует среднему показателю по российским банкам (около 2−3%).

Уровень резервирования на последнюю рассматриваемую дату соответствует среднему показателю по российским банкам (около 8−9%).

Анализ финансовой деятельности и статистические данные за прошедший год кредитной организации Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) свидетельствуют о наличии некоторых негативных тенденций, способных повлиять на финансовую устойчивость банка в перспективе.

Далее проведем анализ кредитного портфеля банка, представленного в таблице 16(см. приложение 15).

Анализируя данные таблицы, видим, что объем выданных кредитов увеличивается на протяжении всего анализируемо периода.

На основании данных таблицы 10 покажем на рисунке 8 динамику объемов кредитного портфеля.

Итак, кредитный портфель ВТБ 24 (ЗАО) увеличился в 2013 году по сравнению с 2011 годом на 16 028 026 тыс. руб. или 1,07% и на конец 2013 года составляет 1 518 513 001 тыс. руб.

Такое увеличение было обусловлено увеличением объемов ипотечного Рисунок 8 — Динамика кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО) кредитования в 2013 году по сравнению с 2011 годом на 21 003 884 тыс. руб. или 6,77%, потребительских кредитов на 9 313 733 тыс. руб. или 3,87%, автокредитов на 8 658 189 тыс. руб. или 10,03%, и кредитов корпоративных клиентов на 16 028 026 тыс. руб. или 10,97%.

Однако на общем фоне значительного увеличения всех направлений кредитования мы можем наблюдать снижение объемов по кредитным картам на -44 304 802 тыс. руб., темп снижения составил 8,16% и объемы кредитов малому предпринимательству на-793 938 тыс. руб. или 0,66%. Не смотря на это снижение данные направления кредитования являются значимыми для ВТБ 24 (ЗАО) и для их увеличения руководству необходимо проводить активную политику стимулирования сбыта данных направлений кредитования. Далее в таблице 17 проведем анализ структуры кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО).

Таблица 17 — Анализ структуры кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО)