Платность землепользования и эффективность использования земли

Основу регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве составляют Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель) с последующими дополнениями и изменениями, а также постановления Правительства Российской Федерации, принятые во исполнение указанных законодательных актов.

Земельные отношения включают отношения собственности на землю и отношения, возникающие в ходе ее оборота и в процессе взимания, распределения и потребления и использования платы за землю.

Земельные отношения в России носят рыночный характер, но земельный рынок еще недостаточно развит, его существование не подкреплено в должной мере законодательной базой.

В Российской Федерации провозглашены многообразие форм земельной собственности (государственная, муниципальная, коллективная и частная) и их равенство в условиях многоукладной экономики.

В соответствии с Земельным кодексом РФ землевладение и землепользование в России платные. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального землепользования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества.

Вопросы практики

Закон об обороте земель дает возможность изъять землю у собственников, неэффективно использующих земельные ресурсы. При этом в сельском хозяйстве по-прежнему выходят из оборота значительные площади. Действенные меры ответственности за это в законодательстве не предусмотрены или не применяются.

Цена земли определяется следующим образом.

Цена земли — это капитализированная годовая земельная рента, которая рассчитывается как отношение выраженной в процентах земельной ренты к ссудному проценту.

Несмотря на общее принципиальное положение о цене земли как капитализированной земельной ренте, окончательно ее цена зависит от спроса. В отличие от других товаров, здесь повышение спроса не ведет к увеличению предложения, а вызывает рост цены или земельной ренты, получаемой собственником земельного участка.

Взимаемые земельные платежи не отражают реальной цены земли. На практике проявляется необоснованно заниженная ценность земель сельскохозяйственного назначения. Так, рыночная цена земли во многих случаях ниже кадастровой. При этом многие участки земли в связи с неполнотой учета не попадают в состав облагаемых налогом.

Существует три вида платы за землю: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Землепользователи выплачивают земельный налог.

Земельный налог — это зафиксированная стабильная плата в бюджет на единицу площади в течение года. Его размер не зависит от результата хозяйственной деятельности производителя на земле и является формой платного землепользования наряду с арендной платой. Общая сумма налога рассчитывается как произведение налога на 1 га по видам сельскохозяйственных угодий и площади этих угодий.

Ставки по земельному налогу выражаются не в твердой сумме, а в процентах от кадастровой стоимости земли. Муниципальные образования могут устанавливать более низкие ставки, а также дифференцировать их в зависимости от категории земель и по видам их разрешенного использования.

Земельный налог как вид земельных отношений требует совершенствования, так как размер его незначителен для повышения плодородия и эффективности производства продукции сельского хозяйства.

Арендная плата — это заранее зафиксированная в договоре часть выручки арендатора земли, которая устанавливается в абсолютной сумме и перечисляется (уплачивается) в определенные сроки.

Размер арендной платы может капитализироваться для определения цены земли.

Специфической формой платного землепользования является нормативная цена земли. Она применяется для решения практических вопросов землепользования:

• • для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам;
• • при установлении коллективной собственности на землю;
• • при передаче земли, но наследству, дарении;
• • при получении банковского кредита иод залог земельного участка.

Нормативная цена земли определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Она не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Рыночная цена земли формируется в процессе купли-продажи иод влиянием спроса и предложения. Владелец земельного участка расстанется с ним лишь в том случае, если полученная от продажи земли сумма денег, помещенная в банк, принесет в виде процента доход не меньший, чем получаемая им с этого участка рента.

Земельная рента как экономическая категория представляет собой доход, получаемый земельными собственниками в виде платы за пользование землей. Общим для различных форм ренты выступает то, что она является экономической формой реализации права земельной собственности.

Существуют следующие формы земельной ренты: дифференциальная и абсолютная.

Дифференциальная земельная рента — это форма земельной ренты, которая характеризуется добавочной прибылью, возникающей как разница в производительности труда при равновеликих затратах на средних и лучших по плодородию и местоположению участках земли. В практике оценки земли дифференциальную ренту еще называют дифференциальным доходом.

Условиями образования дифференциальной земельной ренты являются наличие различий в уровне плодородия земли, в местоположении участков по отношению к рынкам сбыта, а также в отдаче добавочных вложений капитала в земельные ресурсы. Источником дифференциальной ренты выступает дополнительный чистый доход, образующийся на относительно лучших и удобно расположенных землях или при повышающейся производительности добавочных инвестиций в землю.

По способу воспроизводства добавочной прибыли различают два вида дифференциальной ренты: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.

Дифференциальная рента I представляет собой устойчивую добавочную прибыль, полученную как результат разной производительности одинаковых затрат труда на равных земельных участках различного плодородия и местоположения. Она имеет две разновидности: дифференциальная рента, но плодородию участков и по местоположению земель.

Дифференциальная рента II — это устойчивая добавочная прибыль, полученная как результат различной производительности последовательных добавочных вложений капитала на одном и том же участке земли. Она органически связана с процессом интенсификации сельского хозяйства, целью которой является увеличение выхода продукции с единицы земельной площади при данных затратах капитала.

Монополия собственника на землю порождает абсолютную ренту.

Абсолютная рента — это земельная рента, которая уплачивается за пользование землей независимо от ее качества и возникает через механизм повышения цен на сельскохозяйственные продукты выше общественной цены производства.

Все виды ренты образуют совокупный доход от использования земли, который закладывается в основу установления ее цены.

Показатели эффективности использования земли. Эффективность использования земли в сельском хозяйстве характеризуется системой натуральных, стоимостных и относительных показателей.

Натуральными показателями эффективности использования земли являются:

• • урожайность сельскохозяйственных культур, ц/га;
• • производство основных видов продукции растениеводства (зерна, сахарной свеклы, картофеля и др.) в расчете на 100 га пашни, ц;
• • производство молока, мяса крупного рогатого скота и овец в живой массе, шерсти в расчете на 100 га сельскохозяйственных угодий, ц;
• • производство мясо свиней в живой массе на 100 га пашни, ц;
• • производство мяса птицы (ц), яиц (тыс. шт.) на 100 га посевов зерновых культур.

Стоимостными показателями эффективности использования земли выступают:

• • стоимость валовой продукции, валового и чистого дохода, прибыли в расчете на 1 га, руб.;
• • окупаемость затрат в земельные ресурсы, руб. на 100 руб. материальных затрат;
• • дифференциальный доход, руб/га;
• • рентабельность производства продукции, %.

Стоимость валовой продукции определяют как производное от урожайности сельскохозяйственных культур (основной и побочной продукции) и кадастровой цены конкретного вида продукции (К_ц).

Последняя рассчитывается по формуле.

где С_п — себестоимость производства конкретного вида продукции, руб/ц; II, — размер прибавочного продукта, руб/ц.

Размер прибавочного продукта, как правило, устанавливают в процентах к себестоимости.

Пример Так, если себестоимость 1 ц зерна 400 руб., а прибавочный продукт равен 40% от себестоимости продукции, то кадастровая цена зерна составит

В качестве критериев экономической оценки земли принимаются стоимость валовой продукции, валового и чистого дохода в расчете на 1 га почвенной разности. Лучшие земли, но качественной характеристике и многолетним средним экономическим показателям оцениваются в 100 баллов.

За эталон в 100 баллов приняты показатели южных глубоких черноземов (Краснодарский край). Шкала оценки других видов почв определяется как отношение стоимости валовой продукции, валового и чистого дохода каждой сравниваемой агропроизводственной группы почв к показателям эталона.

Окупаемость затрат (О.,) на земельные ресурсы определяют, используя следующую формулу:

где П_в — стоимость валовой продукции по кадастровым ценам, руб/га; З_м — материальные затраты на 1 га земли, руб.

Дифференциальный доход (Д_д) находят на основе стоимости валовой продукции и окупаемости затрат по формуле.

где 1,4 — коэффициент размера прибавочного продукта.

Оценочная стоимость сельскохозяйственных земель может быть определена как производное размера дифференциальной ренты на срок капитализации земель. В свою очередь размер дифференциальной ренты (Д_р) находят по формуле.

где Ц_в — средневзвешенная цена продажи основной культуры, руб/ц; Ц_и — индивидуальная цена производства продукции, руб/ц; У" — урожайность нормальная, ц/га. Индивидуальная цена производства продукции представляет собой сумму затрат нормативной заработной платы, материальных ресурсов, внутрипроизводственных транспортных затрат, умноженную на нормативную рентабельность, которая обеспечивает расширенное воспроизводство с учетом доставки урожая к рынку сбыта.

В качестве относительных показателей при определении уровня использования земли могут быть использованы:

• • удельный вес сельскохозяйственных угодий в общей земельной площади, %;
• • удельный вес пашни в структуре сельскохозяйственных угодий (коэффициент распаханности), %;
• • удельный вес посевов сельскохозяйственных культур в площади пашни, %.

Проблемы повышения эффективности использования земли. Увеличение производства сельскохозяйственной продукции может быть успешно осуществлено только при условии значительного повышения эффективности использования земельных ресурсов. В современных условиях это приобретает особую актуальность.

Главная роль в повышении эффективности использования земли принадлежит государству, которое должно разрабатывать и осуществлять целевые программы по сохранению размеров и улучшения состояния земельных угодий, недопущению их сокращения и нецелевому их использованию.

Пример В том случае, если земля не используется, суд обязует недобросовестного собственника продать землю по общепринятым правилам или сдать в аренду тому, кто будет ее обрабатывать.

Государственные органы должны способствовать изменению общеэкономических условий, создающих основу для расширенного воспроизводства и интенсификации сельского хозяйства, реализации преимуществ новых отношений собственности и механизма хозяйствования.

Интенсивное ведение сельскохозяйственного производства предполагает дополнительные вложения материальных и денежных средств в виде применения новых машин и технологий, развития химизации и мелиорации, внедрения перспективных сортов и гибридов сельскохозяйственных культур, высокопродуктивных пород животных. Все это в конечном итоге будет способствовать более эффективному использованию земельных ресурсов.