Права на жилые помещения (п. 789-7921)

• 789. Права нанимателей жилых помещений (общие вопросы). Право нанимателя жилого помещения возникает из договора жилищного найма и включает в себя правомочия гражданина-нанимателя владеть и пользоваться жилым помещением в соответствии с его целевым назначением, в том числе проживая в нем. Основанием его возникновения является договор жилищного найма одной из трех следующих разновидностей: (1) коммерческого, (2) социального и (3) специализированного найма. Источниками гражданско-правового регулирования данных договоров являются положения гл. 35 ГК, посвященные договору коммерческого и в субсидиарной степени (за исключением ст. 672, 674, 675, 678, 680, п. 1−3 ст. 685, о которых см. п. 3 ст. 672) социального найма. Решающее значение в деле регламентации общественных отношений из договоров социального и специализированного найма жилых помещений имеют нормы разделов III и IV ЖК.
• 789¹. Юридическая природа прав нанимателей жилых помещений. В вопросе о юридической природе права нанимателей жилых помещений наша современная литература по большинству своему склоняется в пользу обязательственной точки зрения. Но сравнение норм ч. 1 ст. 606 и п. 1 ст. 671 ГК не оставляет сомнений в полной идентичности {тождественности) состава, структуры и содержания гражданских правоотношений, возникающих из договора жилищного найма, соответствующим характеристикам правоотношений из договора аренды: одна сторона (арендодатель или наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору или нанимателю) индивидуально определенную вещь во владение и пользование, а эта последняя приобретает субъективное право, включающее в себя возможности (правомочия) владения и пользования этой вещью,

и становится носителем обязанности внесения платы за это право. Право нанимателя жилого помещения, стало быть, относится к числу ограниченных вещных правК

• 789^[1][2]. Видовая специфика прав жилищного найма. Наниматели жилых помещений обладают некоторыми возможностями, которыми не располагают арендаторы, но возможности эти таковы, что не препятствуют их вещно-правовой квалификации. Так, наниматели могут использовать предоставленные им жилые помещения посредством не одного только личного проживания, но и путем вселения в такие помещения иных лиц¹. Далее право нанимателя по договору социального найма может быть предметом распоряжения со стороны нанимателя посредством сделки обмена жилыми помещениями (ст. 72 ЖК), осуществляемой без согласия наймодателя, в то время как права по договорам коммерческого и специализированного найма предметом такого обмена быть не могут. Наконец, наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма, обладает (при условиях, установленных специальным законодательством) способностью потребовать бесплатной приватизации занимаемого им жилого помещения — способностью, которая не принадлежит ни нанимателям по договорам коммерческого и специализированного жилищного найма, ни уж тем более арендаторам государственного и муниципального имущества.
• 789^[3]. Способность к приобретению прав жилищного найма. Договоры социального и специализированного найма в продолжение вот уже более 80 лет являются основными гражданско-правовыми средствами решения так называемой жилищной проблемы, или квартирного вопроса. Поэтому способность к найму жилых помещений по договорам социального и специализированного найма не является элементом общегражданской правоспособности — принадлежит далеко не каждому гражданину и возникает отнюдь нс с момента его рождения. Основаниями возникновения данного элемента правоспособности являются (а) нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка гражданина на учет в этом качестве и административный акт (ордер) о предоставлении жилого помещения — для договора социального найма либо (б) нуждаемость в улучшении жилищных условий, состояние в трудовых отношениях с организациейнаймодателем или пребывание в ином особом юридическом состоянии и решение последней о предоставлении жилого помещения — для договора специализированного найма. Что же касается способности к коммерческому найму жилого помещения, то она принадлежит всякому и каждому в одинаковой мере.

• 790. Право кооперативного пользования жилым помещением (общие вопросы). Член потребительского кооператива до момента полной уплаты им паевого взноса получает право пользования известной вещью, сообразной профилю кооператива, называемое правом кооперативного пользования. Данное право может быть установлено не только на жилые помещения, но и на земельные участки, дачи, коттеджи, гаражи, места на автомобильных парковках и т. д., словом, любые вещи, доставление которых в собственность граждан может составлять предмет и цель деятельности потребительских кооперативов. В этом смысле рассмотрение права кооперативного пользования среди вещных прав на жилые помещения является случайным и обусловлено, пожалуй, только наличием минимальной его специальной правовой регламентации (см. гл. 11 и 12 ЖК). В литературе высказано мнение о том, что право кооперативного пользования жилым помещением относится к категории корпоративных прав. Это мнение ошибочно: в право кооперативного пользования жилым помещением не включается ни одной возможности, которые были бы характерны для корпоративных прав, и в то же время включаются правомочия владения и пользования индивидуально определенной вещыо_у а также известная степень распоряжения им путем его предоставления для проживания членам своей семьи, сдачи внаем постороннему лицу, вселения в него временных жильцов и обмена. Вещную природу такого права отрицать просто невозможно.
• 790¹. Специфические черты нрава кооперативного пользования жилым помещением. Субъектами права кооперативного пользования могут быть не только граждане (как в случае с нанимателями), но и юридические лица, в той, разумеется, мере, в которой их участие в потребительских кооперативах соответствует их правоспособности. Данное право возникает из специфического основания — сложного фактического состава, состоящего из фактов (а) приобретения статуса члена потребительского кооператива — собственника той вещи, которая будет выступать объектом данного права, и (б) принятия общим собранием членов данного кооператива решения о вселении члена в соответствующее жилое помещение; сохранение правоотношений членства в кооперативе является условием существования права кооперативного пользования. Оно может иметь только временный (хотя и неопределенно длительный) характер, поскольку возникает и существует лишь до тех пор, пока его субъект не внесет полностью причитающийся с него пай и не приобретет соответствующей вещи в свою собственность либо не оставит кооператив. Наконец, право кооперативного пользования жильем наследуется, хотя и с некоторыми особенностями, главная из которых — конкуренция прав наследников члена кооператива с правами совместно проживавших с ним членов семьи, не призываемых к наследству.
• 791. Право срочного или пожизненного пользования. Право пожизненного пользования — это строго личное субъективное право, которое может принадлежать только гражданину (физическому лицу) и включает в себя правомочия владения и пользования чужой индивидуально определенной вещью (в том числе жилым помещением) в соответствии с ее целевым назначением и исключительно в потребительских целях (т.е. на условиях, не допускающих обогащения своего обладателя). Наше законодательство предусматривает всего два основания его возникновения: (1) договор пожизненного содержания с иждивением (§ 4 гл. 33 ГК; ст. 34 ЖК) и (2) завещательный отказ — легат (п. 2 ст. 1137 ГК; ст. 33 ЖК). В отличие от прав нанимателей и членов жилищных кооперативов отнесение права пожизненного пользования жильем к числу ограниченных вещных прав в нашей литературе является общепризнанным; обыкновенно оно объявляется разновидностью узуфрукта, но в действительности по своей природе (строго личной и чисто потребительской) такое право больше похоже на римский узус.
• 792. Права совместного проживания. Собственники жилых помещений, их наниматели, а также субъекты права кооперативного пользования жильем, могут обременить свои права, вселяя в занимаемое ими жилое помещение иных лиц. Такое вселение, будучи законным, имеет не только фактические, но и юридические последствия, а именно — возникновение у вселенного лица вещного права на это помещение, неприкосновенного для всех, включая вселившее лицо. Данное право (1) является строго личным и включает в себя возможности (2) владения и (3) пользования жилым помещением; (4) эти возможности реализуются их обладателями совместно со вселившим их субъектом и иными совместно проживающими с ними лицами. Отсюда избранное нами наименование рассматриваемого права — право совместного проживания. Законодательство различает шесть типов этого права — право совместного проживания (1) членов семьи собственника (п. 2 ст. 288 и ст. 292 ГК; ст. 31 ЖК); (2) бывших членов семьи собственника (ст. 31 ЖК); (3) членов (в том числе бывших) семьи нанимателей жилых помещений по договорам социального и специализированного найма (ч. 1 ст. 60, ч. 1 ст. 61 ЖК); (4) членов семьи лица — субъекта права кооперативного пользования (ст. 126, ч. 1 ст. 128, ч. 4 ст. 131 ЖК); (5) лиц, проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма (ст. 677, 679 ГК); (6) поднанимателей и временных жильцов (ст. 680, п. 1 и 2 ст. 685 ГК, ст. 76, 80 ЖК).
• 792¹. Право личного пользовладения (узуфрукт). Как видно из вышеизложенного, российские законы закрепляют (или предполагают) существование целого ряда разнообразных жилищных прав содержательно единого типа. Для того чтобы заменить собою этот «ряд», к включению в Кодекс предположены ст. 302−302.8 (гл. 20.3) «Право личного пользовладения», ближайшим дореволюционным аналогом которых были ст. 1019—1028 проекта Гражданского уложения о личных сервитутах, а также (в качестве одной из его разновидностей) — права социального пользовладения. Рассмотрение этих прав среди ограниченных вещных прав на жилые помещения объясняется тем, что конструировались они по преимуществу (п. 1 проектируемой ст. 302.1) и даже исключительно (п. 1 ст. 302.6) в этом качестве, т. е. как права на жилые помещения (права проживания). Также и согласно п. 1 и 3 проектируемой ст. 298.3 ГК «…члены семьи собственника, определяемые в соответствии с жилищным законодательством, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении [а также в жилом доме, принадлежащем собственнику], имеют право пользования этим помещением

на праве социального пользовладения (ст. 302.7)». Основные черты обоих этих прав — их ограниченная вещная природа, установление на чужие жилые помещения, исчерпание правомочиями владения и пользования, строго личный, срочный либо пожизненный характер.

• [1] Разница прав аренды и жилищного найма состоит в их объектах и субъектах (ср. ст. 607со ст. 671 и 673 ГК); кроме того, права жилищного найма не обладают способностью переходить по наследству (см. абз. 2 п. 2 ст. 672 ГК, ч. 2 ст. 82, ч. 5 ст. 83 ЖК (для прав по договорусоциального найма), п. 2 ст. 686 ГК (для прав по договору коммерческого найма)).
• [2] Круг этих лиц неодинаков — для нанимателя по договору коммерческого найма один, а для нанимателей по договорам социального и специализированного найма другой. Под
• [3] робнее о них мы расскажем ниже, в пунктах о жилищных правах тех и других.