Государственный земельный кадастр как основа создания современной системы кадастрового учета недвижимости

Государственный земельный кадастр был направлен на обеспечение необходимых условий для регулирования процессов землепользования, планирования инвестиционной и налоговой политики, развития оборота земли и земельного рынка, предоставления земельно-кадастровой информации заинтересованным лицам, защиты прав на землю и разрешения земельных споров, оценки земель и установления обоснованной платы за землю, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственный земельный кадастр (ГЗК) с июля 2007 г. заменен на государственный кадастр недвижимости. Ранее уже отмечалось, что это было сделано с целью создания единой информационной базы по недвижимости и использования ее в дальнейшем для управления, регистрации прав, налогообложения и других целей.

Формирование нового кадастра происходит на основе уже созданной обширной информационной базы по земельным участкам, представленной в ГЗК. Для того чтобы лучше понимать новую систему учета, нужно знать особенности кадастра.

ГЗК представлял собой систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, сведений о территориальных зонах, о наличии расположенных на земельных участках объектов недвижимости.

Учет земель осуществлялся путем описания в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ) каждого учитываемого земельного участка, присвоения ему кадастрового номера, что позволяло однозначно выделить его из других земельных участков. Основными задачами ведения кадастра были сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.

Ведение кадастра осуществлялось на следующих принципах:

• — единство системы и технологии ведения кадастра на всей территории РФ;
• — непрерывность внесения в кадастр изменяющихся характеристик земельных участков;
• — открытость сведений кадастра;
• — сопоставимость и совместимость сведений кадастра со сведениями, содержащимися в других государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах.

В ГЗК учитывался весь земельный фонд РФ независимо от ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования земель. Первичной учетной единицей являлся земельный участок, который имел юридически признанные и удостоверенные границы, площадь, местоположение, правовой режим, кадастровый номер, назначение, использование и другие характеристики. Кадастр обеспечивал административную и территориальную адресную регистрацию и учет конкретных объектов и субъектов земельных отношений, а также учет текущих изменений, происходящих с ними. Сведения кадастра являлись официальным доказательством существования конкретного земельного участка. Факт возникновения, существования или прекращения существования земельного участка, учтенного в кадастре, мог быть оспорен только в судебном порядке. Кадастр обеспечивал предоставление земельно-кадастровой информации органам власти, юридическим и физическим лицам. Данные кадастра использовались при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решении земельных споров, планировании использования земель и землеустройства, принятии управленческих решений, защите прав юридических и физических лиц на землю и т. д.

На всей территории РФ ведение ГЗК осуществлялось по единой методике и представляло собой последовательные действия по сбору, документированию, накоплению, обработке, учету и хранению сведений о земельных участках.

Ведение кадастра осуществлялось на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Основная работа по ведению кадастра осуществлялась на уровне муниципального образования, так как кадастровый учет земельных участков проводился по месту их нахождения.

Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включало в себя следующие действия:

• 1) прием заявок о государственном кадастровом учете земельных участков или выдаче выписок из ГЗК;
• 2) проверку представленных заявителями документов;
• 3) составление описаний земельных участков в ЕГРЗ;
• 4) присвоение кадастровых номеров земельным участкам;
• 5) изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков;
• 6) формирование кадастровых дел.

Заявки о постановке на кадастровый учет подавались только в отношении вновь образуемых участков (т.е. участков, предоставленных впервые или образуемых в результате объединения, разделения, перераспределения участков, предоставленных ранее). К заявке прилагались правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.

При приеме документов инспектор органа кадастрового учета выполнял входной контроль документов, при котором проверялась комплектность и форма документов. Принятые документы регистрировались в книге учета документов, а заявителю выдавалась расписка в их получении. Каждой заявке присваивался номер, однозначно идентифицирующий ее в процессе выполнения. Все принятые по заявке документы комплектовались в дело по заявке.

Описание земельного участка (формирование объекта учета) представляло собой процедуру внесения сведений о земельном участке в государственном реестре земель кадастрового района (ГРЗКР), являвшегося неотъемлемой частью ЕГРЗ. Удостоверение сведений выполнял государственный кадастровый инспектор, проставляя свою подпись в документах государственного реестра земель.

В результате такого описания каждый земельных участок получал характеристики, позволявшие выделить его среди других земельных участков, в том числе и собственное «имя» — кадастровый номер. Этот номер был уникален, его структура отражала специальное деление территории РФ — кадастровое деление. Например, кадастровый номер земельного участка 47:26:301 001:0025 включал:

• 47 — номер кадастрового округа — Ленинградская область;
• 26 — номер кадастрового района — Тосненский район;

• 301 001 — составной номер базового кадастрового квартала (03 порядковый номер кадастрового блока в кадастровой зоне, 01 — порядковый номер кадастрового массива в кадастровом блоке, 001 — порядковый номер базового кадастрового квартала в кадастровом массиве);
• 0025 — номер земельного участка, уникальный в пределах базового кадастрового квартала.

Для отображения кадастровых номеров земельных участков и оперативного ведения государственного земельного кадастра составлялась дежурная кадастровая карта (ДКК).

Следующим этапом процедуры учета было изготовление кадастрового плана земельного участка (выписки из ГЗК).

Сведения о конкретном земельном участке предоставлялись в виде выписки из ГЗК — кадастрового плана земельного участка (КПЗУ). КПЗУ изготавливался на бланках установленного образца и состоял из разделов, содержащих учтенное в ГЗК описание земельного участка. КПЗУ удостоверялся в установленном порядке государственным кадастровым инспектором.

Выписки из ГЗК, содержащие сведения о нескольких земельных участках, расположенных в пределах некоторой территории, изготавливались в виде кадастрового плана территории (КПТ).

Завершающей процедурой государственного кадастрового учета было формирование кадастрового дела земельного участка. Номером кадастрового дела являлся кадастровый номер земельного участка. В кадастровое дело помещались все документы, подтверждающие факт возникновения или прекращения существования земельного участка, на основании которых были внесены сведения в ГЗК.

Учет земель в ГЗК автоматизировался в соответствии с федеральной целевой программой «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002—2007 годы)».

Технически и технологически отработанная система учета земель в ГЗК позволила на ее базе формировать кадастр недвижимости путем дополнения сведений ГЗК подробными характеристиками иных объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), сведениями о границах РФ, субъектов РФ, муниципальных образований и населенных пунктов и другой необходимой информацией.

Государственный кадастр недвижимости — систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, о прохождении государственной границы РФ, о границах субъектов РФ, муниципальных образований, населенных пунктов, об особых экономических зонах, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, о территориях объектов культурного наследия, а также иных предусмотренных законом сведений.

Для формирования Государственного кадастра недвижимости (ГКН) потребовалось объединение трех ведомств — Федеральной регистрационной службы, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и Федерального агентства геодезии и картографии — и имеющихся у них информационных систем, которые были весьма разнородны, порой не обладали единой телекоммуникационной сетью, почтовыми службами. По ряду направлений деятельности систематизированные сведения в электронной форме вообще отсутствовали. Поэтому для создания кадастра недвижимости предстоит объединить разрозненную информацию, связать ресурсы, исключить ошибки, разработать соответствующую нормативную документацию и т. д.

Таким образом, в настоящее время кадастровый учет земель осуществляется путем занесения сведений о них в ГКН.

Государственный кадастровый учет земель — действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о земельном участке, которые подтверждают его существование в качестве индивидуально-определенной вещи.

Следует отметить, что изменились технологии кадастрового учета: кадастр стал электронным, на бумажных носителях хранятся только документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Переход на электронные технологии, в том числе с использованием цифровых карт, предъявляет более высокие требования к квалификации специалистов, осуществляющих ведение кадастра.

Предоставление кадастровых сведений также перешло на качественно новый уровень, но сравнению с ГЗК: приоритетной для подачи запроса о предоставлении сведений и для собственно предоставляемых сведений является форма электронного документа.

Кроме этого, установлена обязанность органа кадастрового учета предоставлять сведения кадастра неопределенному кругу лиц в виде публичной кадастровой карты путем размещения ее на официальном сайте органа кадастрового учета.