Вопросы и задания для самоконтроля

• 1. Что такое обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью?
• 2. Какие существуют виды сделок с недвижимостью?
• 3. Какие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
• 4. Какие функции выполняет нотариальная форма?
• 5. Какие гарантии присущи обязательной нотариальной форме для сделок с недвижимостью?
• 6. Существуют ли риски для сторон, заключающих договор по отчуждению недвижимости в простой письменной форме?
• 7. Приведите примеры из судебной практики, связанные с оспариванием договоров по отчуждению недвижимости.

• 8. Каково качественное различие между ЕГРН и ЕГРП?
• 9. В чем состоит различие между правовой экспертизой документов, проводимой нотариусом и правовой экспертизой, осуществляемой государственным регистратором?
• 10. Каково соотношение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и государственной регистрации прав на недвижимое имущество? Какие точки зрения представителей научного сообщества по этому поводу Вам известны?
• 11. В чем заключается юридическое значение государственной регистрации имущественных прав?
• 12. Соотнесите понятия «форма сделки», «нотариальная форма сделки», «нотариальное удостоверение», «обязательное нотариальное удостоверение сделок».
• 13. Составьте таблицу, отображающую сходства и различия процедуры нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Задачи

1. А. И. Сидорова, женщина преклонного возраста, обратилась в ООО «Гарантобщество» с заявкой о поисках заинтересованного лица (рентоплателыцика) для заключения договора ренты. Ей были даны разъяснения о содержании и сути ренты. А. И. Сидорова указала, что понимает значение понятия «рента», сообщила о намерении заключить именно договор ренты и подробно перечислила условия данного договора (при этом в него не входили условия, связанные с обеспечением ухода за истицей, помощи в ведении хозяйства, обеспечении потребностей истицы в питании, в медицинской помощи и предоставления иного содержания с иждивением в натуре).

В марте 2016 г. А. И. Сидорова заключила договор пожизненной ренты с Румянцевой, согласно которому получатель ренты передает в собственность плательщика ренты квартиру, а плательщик ренты в обмен на полученную в собственность квартиру, обязуется выплачивать пожизненную ренту получателю ренты. Данный договор удостоверен нотариусом города X.

Из договора следует, что по соглашению сторон получатель ренты передает плательщику ренты в собственность указанную квартиру за 500 тыс. руб. Указанная сумма будет выплачена плательщиком ренты получателю ренты полностью в день подписания договора путем перечисления указанной суммы на счет открытый на имя получателя ренты.

Плательщик ренты обязуется с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемую квартиру на имя плательщика ренты, ежемесячно выплачивать получателю ренты, а получатель ренты обязуется принимать в счет пожизненной ренты сумму в размере 5 тыс. руб. Размер пожизненной ренты, установленной договором подлежит ежегодному изменению начиная с 1 мая 2017 г. пропорционально изменению соответствующей величине прожиточного минимума на душу населения в городе X. Выплаты производятся в течение всей жизни получателя ренты.

Договор также содержал условие, из которого следует, что на момент заключения договора А. И. Сидорова не страдала заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, а также отсутствовали обстоятельства, вынуждающие ее совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Румянцева по договору внесла 500 тыс. руб. на счет Сидоровой, а также ежемесячно производила платежи по договору в сумме 5 тыс. руб.

В декабре 2016 г. Сидорова обратилась с иском к Румянцевой о признании недействительным договора пожизненной ренты.

В обоснование требований истица указала на то, что она заключила договор пожизненной ренты с женщиной, ранее ей не знакомой. Ссылаясь на положения ст. 169, ст. 178 ГК РФ, А. И. Сидорова указала, что договор был заключен ею под влиянием заблуждения, поскольку она не имела намерений продавать квартиру, не нуждается материально, в связи с чем, намеревалась заключить договор пожизненного содержания с иждивением, обеспечивающий уход за ней. А. И. Сидорова утверждала, что носит очки, в связи с чем, при заключении договора ренты не имела возможности прочитать весь договор самостоятельно, нотариус при заключении договора не разъяснил все нюансы договора. У истца не было времени подробно изучить договор, что-то понять по существу текста, у истца не было ни времени, ни физической возможности в силу возраста, состояния здоровья и грамотности.

Обоснованы ли на Ваш взгляд требования А. И. Сидоровой? Какое решение примет суд?

2. Гражданка О. В. Фадеева 1939 г. р. имела в собственности квартиру. С 2010 г. она неоднократно находилась на лечении с заболеваниями, связанными с нарушением мозгового кровообращения. В 2015 г. к О. В. Фадеевой, которую выписали из больницы, в гости приехала сестра А. Я. Иванова, которой она обмолвилась о том, хочет жить с ней. В январе 2016 г. О. В. Фадеева вновь была госпитализирована и проходила лечение. Вернувшись домой в июне 2016 г., она от соседей узнала о том, что ее квартира продана. Впоследствии выяснилось, что О. В. Фадеева якобы заключила с А. Я. Ивановой договор дарения квартиры, а А. Я. Иванова продала квартиру И. И. Рыкову за 3 млн руб. О. В. Фадеева обратилась в суд с иском к А. Я. Ивановой и И. И. Рыкову об оспаривании договоров дарения и купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности.

По данным заключения судебно-психиатрической экспертизы на момент заключения договора дарения и подписания заявления в Управлении Росреестра о переходе права собственности О. В. Фадеева в силу грубого интеллектуально-мнестического снижения (снижение памяти, нарушение внимания, дезориентировка, непродуктивность мышления) не могла понимать значения своих действий и руководить ими. Какое решение примет суд?^[1]

В. И. Петров ссылается на то, что в договоре купли-продажи имеется условие о необходимости В. И. Петровым выплачивать П. К. Малахову оставшиеся денежные средства, что по смыслу договора и, исходя из лингвистического и логического анализа, является не соответствующим действительности. По мнению В. И. Петрова, нотариус противоправно удостоверил условия договора, не соответствующего действительности, что привело к невозможности В. И. Петрову требовать от П. К. Малахова уплаты оставшейся суммы по договору.

Обоснованы ли требования В. И. Петрова? Подлежит ли иск В. И. Петрова удовлетворению?

• [1] 1 июля 2010 г. нотариусом нотариального округа «М» И. Н. Свиридовымудостоверен заключенный между В. И. Петровым и П. К. Малаховым договоркупли-продажи квартиры. 7 декабря 2015 г. В. И. Петров обратился в суд с иском к нотариусу нотариального округа «М» И. Н. Свиридову, просил суд о взыскании с него денежныхсредств рублей в качестве взыскания материального вреда, причиненногонезаконными действиями. В обоснование заявленного требования В. И. Петровуказал на то, что он был собственником квартиры, которую он получил по наследству. С момента получения квартиры он проживает в ней, фактически владеети пользуется. В. И. Петров ссылается на то, что 1 июля 2010 г. между ними П. К. Малаховым был заключен договор купли-продажи квартиры, которыйбыл нотариально удостоверен нотариусом И. Н. Свиридовым. При этом какуказывает В. И. Петров, условия договора в письменной форме были составленыбез его участия; на момент заключения договора он имел заболевание, из-закоторого не мог в полной мере осознавать последствия заключения договоракупли-продажи квартиры, а также контролировать предмет и объем существенных условий по договору.