Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью и государственная регистрация прав на недвижимость

Российское законодательство, начиная с 31 января 1998 г., с момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122), предусмотрело обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Строго говоря, государственная регистрация прав на недвижимое имущество впервые появилась еще в части первой ГК РФ, но практическое значение его нормы приобрели лишь после вступления в силу Закона № 122. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — центральный элемент в совокупном механизме их заключения и потому заслуживает особого внимания.

С 1 января 2017 г. вступил в силу новый Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ), которым вводится электронный Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), состоящий из реестра объектов недвижимости, реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и др., реестровых дел, кадастровых карт, книг учета документов (ст. 7 Закона № 218-ФЗ).

Согласно ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Ранее схожее определение было закреплено в ст. 2 Закона № 122.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 3 ст. 3 Закона № 218-ФЗ кадастровый учет недвижимости и регистрацию права на нее должен осуществлять исключительно Росреестр^[1] и его территориальные органы.

Основная задача государственной регистрации прав — публичный контроль за оборотом недвижимости с учетом требований ст. 1 ГК РФ.

Юридическое значение государственной регистрации имущественных прав по справедливому замечанию М. И. Брагинского заключается в том, что: «…она стала носить, при том, как правило, самостоятельно, правообразующий характер. Именно с регистрацией в первую очередь стали связываться необходимая определенность правового статуса отдельных объектов недвижимости, а также государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих их участников, так и третьих лиц»^[2].

Толкование значения государственной регистрации прав можно обнаружить, обратившись к разъяснениям Конституционного суда РФ. Так, в одном из своих определений Конституционный суд РФ отметил, что «государственная регистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, — призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов»^[3].

Формулировка «признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержащаяся в определении, толкуется исследователями неоднозначно. Однако п. 2 ст. 8.1 ГК РФ ставит точку в давнем споре о том, каков характер государственной регистрации прав — правоподтверждающий или правопорождающий. Как указано в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Данная норма закрепляет так называемый принцип внесения, который означает, что без записи в реестр права на недвижимость не возникают.

Таким образом, момент возникновения права на недвижимую вещь приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место в обороте движимого имущества), а к совершению определенных действий органом публичной власти — регистрирующим органом, который принимает решение об удовлетворении заявления и вносит запись о праве в Реестр.

Существуют следующие принципы государственной регистрации прав на имущество, которые закреплены в п. 1 ст. 8 ГК РФ. К ним относятся: принцип внесения записи для целей возникновения права, принцип проверки законности оснований регистрации (принцип легалитета), принцип открытости реестра, принцип достоверности реестра, принцип специальности.

Однако содержание некоторых принципов, на наш взгляд, не в полной мере соответствуют потребностям гражданского оборота.

Согласно п. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве лица не гарантирует приобретателю недвижимости неоспоримости его прав в дальнейшем, например, в связи с установлением недействительности прав предыдущих правообладателей.

Кроме того, согласно позиции ВС РФ^[4], если при применении последствий недействительности сделки выяснится, что возвращаемое имущество обременено залогом добросовестного лица, то такое имущество возвращается с обременением.

Представляется, что для эффективно функционирующей системы государственной регистрации принцип публичной достоверности и открытости реестра должен предполагать гарантированность со стороны государства действительности зарегистрированных прав, наличие ограниченной возможности их судебного оспаривания, а в случае установления недействительности этих прав должна быть установлена материальная ответственность государства.

Представители современной теории гражданского права предлагают также закрепить связанный с принципом достоверности принцип бесповоротности (неизменяемости)^[5]. Считаем, что необходимость в этом отсутствует, так как действующая система государственной регистрации прав не в состоянии на должном уровне обеспечить достоверность сведений о правах на недвижимость в реестре.

По общему правилу государственная регистрация прав проводится в течение десяти календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных сделок осуществляется в сокращенный срок — три дня (пп. 9 п. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Государственной регистрации подлежит право и переход права. В соответствии с п. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ государственной регистрации также подлежат ограничения (обременения). Остальные регистрационные действия являются вспомогательными.

В настоящее время государственной регистрации подлежат лишь договоры аренды недвижимого имущества, заключенные сроком на год и более, а также договор участия в долевом строительстве.

Посредством государственной регистрации государство признает права, возникшие до введения в действие Закона № 122, и подтверждает права, возникшие после введения его в действие. В частности, согласно п. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Правовая экспертиза является одним из основных элементов государственной регистрации.

До вступления в силу Закона № 218-ФЗ правовая экспертиза в рамках процедуры государственной регистрации прав предполагала установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверку действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также установления отсутствия других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав^[6].

В настоящее время в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, проводится только на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для их приостановления либо для отказа. При этом по сравнению с ранее действующим Законом № 122 перечень оснований для приостановления и отказа в проведении кадастрового учета и государственной регистрации был расширен. Соответственно, указанные в Законе № 210-ФЗ основания приостановления (ст. 26) определили пределы проведения правовой экспертизы.

Действительно, несмотря на то, что регистратор в силу своей должности имеет буквально исчерпывающие информационные возможности для проведения правовой экспертизы, все же его деятельность сводится к работе с поступившими документами, составленными, как правило, перед представлением на государственную регистрацию. Деятельность регистратора не направлена на анализ правомерности предыдущих регистрационных действий, так как установление их неправомерности повлечет материальную ответственность регистрирующего органа и личную ответственность (дисциплинарную, гражданскую или уголовную). В итоге, регистратор ориентируется на соответствие закону формы сделки, а не ее содержания.

В подобной ситуации вопрос о необходимости введения обязательности нотариальной формы сделок с недвижимостью не перестает быть актуальным, ведь на регистратора как ранее действующим Законом.

№ 122, так новым Законом № 218-ФЗ не возлагается и обязанность по проверке так называемого «волевого компонента» сделки.

Государственная регистрация по процедуре и правовым последствиям не тождественна нотариальному удостоверению.

Нотариус также осуществляет проверку законности удостоверяемой им сделки. В данном контексте интересен ответ на вопрос: что следует понимать под проверкой законности сделки? Точное определение в законодательстве не закреплено. Из содержания ст. 163 ГК РФ следует, что под ней следует понимать проверку наличия у каждой из сторон права на ее совершение (ст. 163 ГК РФ). В ст. 54 Основ указано, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. При этом нотариус несет ответственность за соответствие закону содержания удостоверяемой сделки (ст. 17 Основ).

Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации (далее — Рекомендации) детализируют порядок деятельности нотариуса. Так, пункты 10—11, 15—18 Рекомендаций содержат требования по проверке нотариусом при удостоверении сделок с имуществом сведений о принадлежности этого имущества, наличии обременений, запрещений отчуждений или ареста данного имущества, документах об оценке отчуждаемого имущества, согласия на такое отчуждение, если оно является обязательным в силу закона.

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что компетенция нотариуса шире компетенции органов по государственной регистрации прав, которые по своей сути не в состоянии в полной мере заменить участие нотариуса в оформлении сделки.

Немаловажно отметить, что анализ положений нового Закона № 218-ФЗ позволяет прийти к выводу об укреплении позиций нотариуса в обороте недвижимого имущества и решении некоторых проблем, связанных со сложностью разграничения правовой экспертизы документов, проводимой нотариусом и регистратором, а также об ответственности этих лиц. Об этом, в частности, свидетельствуют следующие положения закона:

• — пп. 5 п. 3 ст. 15, согласно которому государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению нотариуса при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки;
• — п. 2 ст. 59, устанавливающий, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка его законности государственным регистратором прав не осуществляется;
• — п. 3 ст. 66, который прямо указывает, что орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки.

По вопросу о соотношении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и государственной регистрации прав на недвижимое имущество существует несколько позиций.

Так, первая позиция заключается в обосновании необходимости обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью до регистрации перехода права собственности. Отмечается, что обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом будет способствовать обеспечению конституционных прав граждан на получение квалифицированной юридической помощи, снизит риск заключения незаконных сделок, обеспечит защиту прав добросовестного приобретателя^[7].

Следует упомянуть и о том, что подобная модель взаимоотношений нотариата и органов государственной регистрации уже длительное время функционирует в Германии. Вероятно, немецкий законодатель полагает, что обязательная нотариальная форма делает записи в реестре более устойчивыми, а сам реестр абсолютно достоверным. Более подробно положительный опыт по закреплению обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью в Германии будет освещен в рамках параграфа 6.1. учебника.

Согласно второй позиции, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью является ненужным и не может заменить государственной регистрации прав на нее. Сторонники данной позиции утверждают, что нотариальное удостоверение — это только одна из форм сделки, а государственная регистрация — это условие ее действительности. Ведь даже при регистрации перехода прав на недвижимость по нотариально удостоверенному договору регистрирующий орган обязан вновь проверить все обстоятельства, которые могут и измениться после нотариального удостоверения сделки. Соответственно, здесь отрицается формальный характер правовой экспертизы, которая проводится регистратором и подчеркивается, что институт государственной регистрации успешно справляется с функцией охраны прав на недвижимость^[8].

Полагаем, что данная позиция не лишена недостатков. Так, руководствуясь данной позицией можно прийти к выводу, что государственная регистрация превращает обладателя права на недвижимость в правообладателя, а возможные иски о признании подобной регистрации недействительной направлены на лишение лица его права. При этом наличие записи в ЕГРН о том, что лицо является собственником-правообладателем недвижимого имущества свидетельствует о том, что именно он ее полноправный собственник, несмотря на возможный порок оснований (например, если на государственную регистрацию были представлены подложные или недействительные документы) возникновения права собственности.

Существует и иная позиция полностью не отрицающая необходимость государственной регистрации перехода права собственности от продавца квартиры к покупателю, но отстаивающая тезис о дублировании функций нотариуса и органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество при проведении ими правовой экспертизы документов. Поэтому регистратору предлагается осуществлять только проверку наличия оснований для отказа в государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости к приобретателю^[9].

Таким образом, полагаем, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество при всех недостатках призвана обеспечить публичность и достоверность информации о зарегистрированных правах для третьих лиц, защищая тем самым их права и интересы. Нотариальное удостоверение — это специальная форма, в которую облекается соглашение самих сторон сделки, что обеспечивает права и интересы именно этих лиц^[10]. Конкуренция между нотариатом и органами регистрации недопустима, так как данные институты способны эффективно функционировать, взаимно дополняя друг друга.

В подобных условиях следует развивать сотрудничество нотариата и системы государственной регистрации прав. В частности, будет целесообразным дополнить ст. 15 Основ, закрепив за нотариусом право вносить в реестр отметки, например, о факте удостоверения сделки с недвижимостью с целью исключить возможность повторной продажи одной и той же недвижимой вещи.

• [1] Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 (ред. от 15.02.2017)"О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" //Собрание законодательства РФ. 2009. 22 июня. № 25. Ст. 3052.
• [2] Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Юстицинформ, 1998. [Электронный ресурс] // Юридический виртуальный клуб «Ех-jure». URL: http://www.ex-jure.ru/law/news.php?newsid=315 (дата обращения: 07.12.2016).
• [3] Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 154−0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества „СЭВЭНТ“ на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» // ВестникКонституционного Суда РФ. 2002. № 1.
• [4] Определение Верховного Суда РФ от 29.04.2016 № 304-ЭС15−20 061 по делу№ А46−12 910/2013 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронныйресурс] / Компания «Консультант Плюс». — Послед, обновление 30.05.2017.
• [5] Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация прав на недвижимость //LexRussica. 2015. Август. № 8. С. 44.
• [6] Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (утратил силу) // Бюллетень Минюста РФ. 2002. № 11.
• [7] Гореявчева Е. А. Возмездное отчуждение земельных участков (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 15.
• [8] Тужилова-Орданская Е. М. Государственная регистрация прав на недвижимость //LexRussica. 2015. Август. № 8. С. 41.
• [9] Вахитова Д. Ф. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2010. № 1 (22).С. 77.
• [10] Мальцева С. В., Скитович В. В. Нотариат и суд: грани взаимоотношений // Журналроссийского права. М: Норма, 2004. № 7. С. 103.