Залог недвижимости. 
Экономика недвижимости

Залог недвижимого имущества — важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления рыночных отношений в России сфера применения залога недвижимости постепенно расширяется. Но в условиях продолжающихся в стране реформ значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире залог имущества уже не одно столетие — один из надежных способов обеспечения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну.

Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе. Поэтому знание системы залога имущества необходимо не только юристам и экономистам, но и каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.

Исторически залог возник и развивался одновременно с появлением элементов частной собственности. Общинная, семейная и другие формы коллективной собственности существенно ограничивали право залога. Законодательное регулирование залоговых отношений встречалось уже в законах Ману (Древняя Индия) во II веке до н.э., а детально оно разработано в римском праве. В прошлом в России существовало ручное закладничество (отработка у кредитора) и даже личное закладничество, когда человек сам отдавал себя в залог за долги.

Экономические и правовые основы залога недвижимости

Понятие и виды залога

В самом общем виде залог — это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог — обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета.

Залог может быть предоставлен третьим лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может потребовать его у всякого владельца или у собственника. Но залог — не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости в отличие от прав собственника и других вещных прав в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.

В экономическом отношении ипотека — способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения (купля-продажа, обмен и др.) экономически или юридически нецелесообразны. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов.

Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.

Залогодатель — это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, одна организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.

Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ (Банка России), и владельцы ипотечных сертификатов участия. Различают первичных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества.

Субъекты залога — лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека — залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.

Закладная — долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.

Предмет залога — любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два значения: определенное материальное благо, т. е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.

Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, предприятий оборонного комплекса, ряда категорий земель и др.

Аннуитет — это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода. Например, равные суммы выплат в погашение ипотечного долга.

Сервитуты — это, как уже отмечалось, право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости для прохода, прокладки и эксплуатации линий связи, электропередачи, трубопроводов, а также других нужд собственника недвижимого имущества, без которого невозможно пользоваться своим объектом. Различают личный (для соседа) сервитут и публичный (для всех), а также необходимый и сервитут в целях удобства. К сервитутам относятся правовые обременения недвижимости: преимущественное право выкупа, аренда, пользование и др.

Залог возникает в силу договора, а также на основании законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имущества, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.

По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущих договоров займа, купли-продажи, подряда, комиссии, храпения и др., предусмотренных ГК РФ. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает, или одновременно с ним (схема 16.1).

Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором, и существование прав залогодержателя находится в прямой зависимости от реализации его исполнения. Если основное обязательство по каким-то причинам прекратилось, например в связи с его исполнением или истечением срока давности, то прекращается и право залогодержателя на преимущественное удовлетворение сво;

Схема 16.1. Залог в системе обеспечения исполнения обязательств

их требований. Но во всех случаях залогом обеспечиваются только действительные требования, которые по своему содержанию не противоречат законодательству РФ и возникают из оснований, предусмотренных последним. Иначе говоря, действительное требование (условие, обязательное к исполнению) не может основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах. Нельзя допустить, чтобы недобросовестный должник, сговорившись с кем-то, заключил с ним договор залога и тем самым вывел бы свое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Аналогично основной договор, по которому обязательства обеспечиваются залогом, должен быть не притворным, не фиктивным, заключенным для того, чтобы обойти требования других кредиторов, а действительным — для осуществления предпринимательской деятельности. В случае возникновения спора другие кредиторы вправе, доказав, что договор залога не обеспечивает действительно существующее требование, лишить фиктивного кредитора на преимущественное исполнение его требований.

Отметим, что законодательством РФ допускается залог не только существующих объектов (вещей) и прав, но и таких, которые могут реально возникнуть в будущем. Так, разрешается залог будущего урожая, сада, не существующих в натуре на момент заключения договора зданий, которые еще предстоит построить за счет обеспечиваемого ими кредита, требований (имущественных прав), которые возникнут в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения таких требований, например, залог права аренды и других прав на недвижимое имущество.

Залогом могут обеспечиваться и требования о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, хотя такие требования могут и не возникнуть, если должник аккуратно исполнит свое обязательство.

Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:

• — публичность залога, т. е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;
• — конкретность залога, т. е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;
• — доверие не к лицу, а к вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций. Законодательством РФ установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования, по которым должны удовлетворяться в первую очередь при погашении кредиторских обязательств за счет не только заложенного, но и любого иного имущества должника-банкрота.

Из общего правила о первоочередном удовлетворении требований залогодержателя законодательно установлено одно исключение: при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан по возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.

Право залога недвижимости возникает с момента заключения договора о залоге и его государственной регистрации. Прекращается же залог в четырех случаях:

• 1) когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом;
• 2) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если его реализация оказалась невозможной;
• 3)по требованию залогодержателя при грубом нарушении залогодателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного недвижимого имущества;
• 4)в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что в договоре не предусмотрено иное.

Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, стоимость которого в лучшем случае (в идеале) должна бы превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. В реальной жизни фиктивная стоимость закладных может многократно превышать стоимость реального объекта недвижимости (схема 16.2).

Схема 16.2. Система перезалога объекта недвижимости

Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения ссуды (схема 16.3).

По первому признаку — по отношению сторон к заложенному имуществу — выделяется три вида залога: наиболее распространенный классический залог, при котором имущество остается у залогодателя; заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору; твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не передается по закону.

Схема 16.3. Система залоговых отношений в России

залогодержателю имущество, на которое установлена ипотека, т. е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в обороте.

Поскольку земля — пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

Второй критерий — объект залога — позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека — залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

В ст. 340 ГК РФ законодательно закреплена особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека. зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в России выделяются семь категорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения.

Ограничена или полностью запрещена оборотоспособность земель связи, транспорта, обороны, природоохранного и рекреационного и иного назначения. Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть самостоятельным объектом залога и сервитуты.

Самостоятельными объектами залога вообще могут быть земли сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов, обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (схема 16.4).

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом взносов па возврат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификации залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.

В Москве получил развитие особый вид залога — заклад с обратным аннуитетом, т. е. с систематическим получением определенного дохода владельцем жилья (дома, квартиры), заложенного банку. Это как бы продажа недвижимости с получением цены в рассрочку.

В ГК РФ предусмотрено также, что имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть заложено с письменного согласия всех собственников. Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже преимущественное право покупки имеют остальные сособственники.

Возможен и взаимный, или двойной, залог, когда каждая сторона выступает одновременно кредитором и должником, представляя залог в обеспечение своего долга по схеме:

Схема 16.4. Недвижимость как предмет залога (ипотеки).

Ипотека может обеспечивать разнообразные обязательства и требования (схема 16.5).

Схема 16.5. Обязательства и требования, обеспечиваемые по договору ипотеки