Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

С введением в действие части второй НК РФ (ФЗ от 05.08.2000 № 117-ФЗ) с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости.

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам — плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

• o соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории РФ не менее 183 дней в календарном году;
• o физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.
• 2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ (схема 23.1).

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов, но уровням государственного управления в стране, соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням.

НК РФ выделяет три вида налогов и сборов:

• o федеральные — устанавливаются НК РФ и обязательны к уплате на всей территории РФ;
• o региональные — устанавливаются в соответствии с НК РФ вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;
• o местные — вводятся в соответствии с НК РФ нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют па территории соответствующих муниципальных образований (схема 23.2).

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

Схема 23.1. Виды налогов и сборов на недвижимое имущество и сделки с ним

o налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, не;

Схема 23.2. Группировка налогов и сборов в сфере недвижимостипо уровням управления в стране (ст. 13−15 НК РФ, в ред. ФЗ от 29.07.2004 № 95-ФЗ).

риодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

o налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др. (см. схему 23.2).

По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

• — земельный налог;
• — налог на добычу полезных ископаемых.

Любой вид налога считается установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:

• o объект налогообложения;
• o налоговая база;
• o налоговый период;
• o налоговая ставка;
• o порядок исчисления налога;
• o порядок и сроки уплаты налога;
• o возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам.

Налог на недвижимость проходит экспериментальную проверку в городах Новгороде и Твери с 1997 г. Предусмотрено, что с момента введения налога на недвижимость юридические и физические лица освобождаются поэтапно от уплаты налога на имущество предприятий, налога на имущество физических лиц (за исключением налога на транспортные средства) и земельного налога.

Налог на недвижимость является местным налогом и вводится представительными органами местного самоуправления. Средства от налога на недвижимость поступают в доход бюджетов городов Новгорода и Твери. Принципиальные положения проводимого эксперимента следующие.

• 1. Объектами налогообложения являются земельные участки (в том числе земельные участки лесного фонда), здания, сооружения и иное имущество.
• 2. Налоговая база налога на недвижимость исчисляется исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости на 1 января того года, за который начисляются платежи. Методика оценки рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения устанавливается представительными органами местного самоуправления.
• 3. На период проведения эксперимента налоговая база налога на недвижимость жилого назначения составляет не более 50% оценки рыночной стоимости квартир и жилых помещений.
• 4. Плательщиками налога на недвижимость являются:
  • — по недвижимости, находящейся в государственной и (или) муниципальной собственности, — юридические и физические лица, обладающие вещными и (или) обязательственными правами на недвижимость, находящуюся в государственной и (или) муниципальной собственности;
  • — по недвижимости, находящейся в частной и иных формах собственности, — собственники недвижимости.
• 5. Налогом на недвижимость не облагаются объекты недвижимости, находящихся в собственности иностранных государств и международных организаций в соответствии с международными договорами РФ.
• 6. Представительные органы местного самоуправления вправе устанавливать дополнительные льготы по видам недвижимости, а также предоставлять дотации отдельным категориям налогоплательщиков на уплату налога на недвижимость жилого помещения.
• 7. В целях избежания двойного налогообложения налогоплательщиков, зарегистрированных за пределами территорий городов Новгорода и Твери, в налогооблагаемую базу налога на имущество этих налогоплательщиков, определяемую в соответствии с НК РФ, не включается недвижимость, находящаяся на территориях городов Новгорода и Твери.
• 8. Для целей налогообложения создается и ведется налоговый реестр объектов недвижимости.
• 9. Отнесение объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости определяют органы исполнительной власти.
• 10. Уплаченная сумма налога на недвижимость относится на издержки производства для юридических лиц и (или) не включается в совокупный доход физических лиц.
• 11. Ставки налога на недвижимость устанавливают представительные органы местного самоуправления в процентах от рыночной стоимости объектов:
  • — индивидуальные жилые дома, квартиры, дачи — не более 0,5%;
  • — гаражи — до 1%;
  • — объекты промышленного производства — не более 2%;
  • — иные объекты — до 5%.

С 01.01.2011 налог на имущество физических лиц исчисляется на основании инвентаризационной стоимости на 1 января каждого года, порядок определения которой устанавливает Росреестр.