Особенности ценообразования на объекты жилой недвижимости

Анализ рынка недвижимости позволяет предположить, что причины, влияющие на цены объектов жилой недвижимости, можно разделить на две основные группы:

• — локальные;
• — глобальные.

Локальные причины влияют на то, что цены на все квартиры в одной местности разные. Одна квартира более удачно расположена, в другой площадь кухни больше, в третьей сделан хороший ремонт. Эти причины создают всю гамму цен на жилье в данный момент времени и, вообще говоря, слабо зависят от времени.

Влияние локальных причин можно описать теми самыми оценочными корректировками, которые используют оценщики для приведения цены одного объекта к цене другого.

Вторая группа причин, влияющих на ценообразование, — это глобальные причины. Они связаны с макроэкономическими параметрами, такими, как уровень развития экономики и бизнеса в городе, уровень доходов населения и уровень жизни в данном городе, а также его статус и престиж. Причем различие в ценах на аналогичную недвижимость, находящуюся в разных городах, также примерно пропорционально друг другу. Это позволяет говорить о сравнении общего уровня цен в одном городе с уровнем цен в другом и утверждать, что соотношение цен на аналогичную квартиру в разных городах будет примерно пропорционально соотношению уровней цен в этих городах.

Цена единицы площади (м2) отдельного объекта недвижимости С0(г, I) в данный момент времени Г складывается из двух компонентов.

Функция Р (?г, ?2>—> ?") описывает влияние глобальных макроэкономических факторов и представляет собой общий уровень цен в городе (регионе), единый для всех объектов.

Величины Рп (1р 12,-, ',") представляют собой вклад локальных различий. Они разные для каждого объекта и зависят от набора его характеристик.

Локальные параметры объекта описываются набором величин — это местоположение объекта, его функциональное назначение, соответствие окружающей застройке и т. д.

Цену жилья в общем виде предлагается представить как функцию.

где Сж — цена 1 м² жилья; 55 — себестоимость строительства жилья; К& — комплексный показатель характеристик города (региона); - факторы спроса и предложения; К — риски инвестирования в жилищное строительство; Р — прибыль строительной организации.

Каждый фактор, оказывающий влияние на цену жилья и, следовательно, определяющий текущую стоимость актива, характеризуется определенными рисками и может быть представлен в виде соответствующей зависимости.

В свою очередь себестоимость жилищного строительства описывается следующей зависимостью:

где 5, — себестоимость строительства 1 м² жилья; 2и — затраты на отвод и приобретение (аренду) земельного участка; Ък — затраты на устройство внешних инженерных коммуникаций; гшг — затраты на производство СМР; 2п — непредвиденные и прочие затраты; N — налоги, относящиеся на себестоимость.

В табл. 2.2 приведен фрагмент Справки о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по городам РФ на март 2008 г., подготовленной Союзом инженеров-сметчиков. В среднем по России рост цен за I квартал 2008 г. на первичном рынке жилья составил 9,83%, на вторичном рынке — 8,43%. Рост себестоимости строительства с начала 2008 г. составил 3,16%. Цены на основные строительные материалы выросли на 3,6%.

К специфическим особенностям города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который складывается в периоды стабилизации рынка, относятся: — экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;

Таблица 2.2. Справка о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости в различных городах РФ, март 2008 г.

• — административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития;
• — демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем;
• — географическое положение (удаленность от столиц, других крупных центров, соседних государств, характер торгово-экономических связей с ними, транспортная доступность);
• — структура и состояние недвижимого фонда города;
• — природно-климатические и экологические условия.

Проведен корреляционный анализ связи между показателями, результаты которого сведены в табл. 2.3.

Таблица 2.3. Коэффициенты корреляции факторов, определяющих цену жилья в регионе

Проведя статистический анализ данных о жилой недвижимости в городах Центрального федерального округа, можно сказать, что основными факторами, влияющими на цену жилья в городе, являются:

• — численность населения;
• — уровень промышленного производства;
• — валовой региональный продукт;
• — обеспеченность социальной инфраструктурой.

Остальные факторы обладают достаточной степенью корреляционной зависимости от вышеперечисленных, поэтому исключаются из рассмотрения.

При мониторинге рынка жилья была выявлена количественная связь роста цен на жилье с уровнем мировых цен на нефть, которая впоследствии уточнялась и подтверждалась.

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларовых цен на жилье показала, что при отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара по отношению к рублю) темпы прироста цен на жилье повышаются при увеличении темпов снижения курса доллара в пропорции 2: 1 (прирост цен на жилье составлял 2% при снижении курса доллара на 1%). При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются.