Аренда как форма разгосударствления и приватизации предприятий

На нервом этапе экономических реформ в России (1988; 1992 гг.) арендные отношения были преобладающей формой развития не только предпринимательской деятельности, но и приватизации государственных предприятий. Аренда и приватизация тесно связаны между собой, их сущность во многом совпадает.

Последовательное развитие арендных отношений закономерно сопровождается тремя фундаментальными процессами:

• o разделения правомочий собственности, т. е. отделения функции владения от пользования и управления объектами собственности;
• o коммерциализации, разгосударствления и приватизации предприятий;
• o постепенной сменой собственника.

Основной смысл аренды состоит именно в преобразовании одних форм собственности в другие. Прирост производственных фондов, созданных в период арендной деятельности, может получить различные организационно-хозяйственные оформления, среди которых при переходе к рыночной экономике наибольший интерес представляют следующие:

• o расширение приватизации предприятий за счет распространения самой аренды;
• o акционирование части приращенной стоимости каждым работником в соответствии с его трудовым вкладом в общий долевой фонд и преобразование предприятия в коллективное путем эластичного замещения арендованного государственного имущества персонифицированной собственностью трудового коллектива;
• o выкуп арендованного государственного имущества или безвозмездная передача его арендаторам.

С 1 января 2009 г. малые и средние предприятия, арендующие государственные и муниципальные помещения три года и более, могут приватизировать их на льготных условиях — с рассрочкой платежей. Планируется сократить этот срок до двух лет.

Аренда предприятий

В начале рыночных реформ, когда на первый план выступала необходимость коммерциализации производства, предусматривалась передача в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам — организациям арендаторов1. В настоящее время в аренду можно передавать (взять) предприятия любой формы собственности, в том числе частные, государственные и муниципальные, а также общественных организаций. Арендаторами предприятия могут быть и юридические, и физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Аренда предприятий имеет следующие особенности:

• 1) предмет аренды — предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности;
• 2) цель аренды — продолжение хозяйственной и коммерческой эксплуатации предприятия;
• 3) арендодатель передает во временное владение и пользование за плату:
  • — вес основные фонды, в том числе земельные участки, здания, сооружения и оборудование;
  • — запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства на условиях и в пределах, установленных в договоре;
  • — права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, находящимся у арендодателя на законном основании;
  • — права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;
  • — права требования, вытекающие из договорных обязательств, и долги предприятия с согласия кредиторов;
• 4) права арендодателя, полученные им на основании лицензии, разрешающей ведение определенной деятельности, не подлежат передаче арендатору. Более того, если в состав передаваемого в аренду предприятия включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно из-за отсутствия у него лицензии, арендодатель не освобождается от этих обязательств перед кредиторами;
• 5) если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои нрава и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это нс влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в других случаях, предусмотренных законом;
• 6) арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если нет иного в договоре;
• 7) арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное нс предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

В целях защиты прав и интересов кредиторов арендодатель должен письменно известить их о предстоящей передаче предприятия в аренду.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск с требованиями об исполнении или прекращении обязательств и возмещении убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о состоявшейся передаче.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа и вступает в силу после государственной регистрации.

Предприятие передается арендатору по передаточному акту, который составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в балансе. В акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость. Кроме того, необходимо перечислить принадлежащие арендодателю и передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается передающей и принимающей стороной — арендодателем и арендатором. Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление на подпись, возлагаются на арендодателя. Он же несет и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иной порядок передачи и распределения соответствующих затрат.

При сдаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица.

Наряду со специальными нормами к аренде предприятий применяются технические и организационные положения, регулирующие аренду зданий и сооружений (схема 12.1).

Возврат имущества производится по акту, подписываемому обеими сторонами. Подготовка возвращаемого предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление передаточного акта, возлагается на арендатора и осуществляется за его счет, если иные условия не будут предусмотрены договором.

При возврате предприятия должны быть урегулированы взаимоотношения с кредиторами и решен вопрос о переводе долгов с арендатора на арендодателя.

Схема 12.1. Формирование и прохождение документов по сдаче в аренду государственных и объектов недвижимости