Классификация девелоперских проектов

С развитием рыночной экономики развивается и инвестиционно-строительный комплекс, появляется все больше видов деятельности, направленных на создание и реализацию качественных объектов недвижимости. Девелопмент является связующим звеном всего этого многообразия видов работ. В настоящей главе на основе анализа проведена классификация девелоперских проектов на основе общеизвестных классификаций. Результаты проведенного анализа обобщены в табл.1.

Таблица 1. Классификация по правам девелопера на объект недвижимости

Классификация Ричарда Пейзера различает два типа девелоперских проектов — fee-development (девелопмент за вознаграждение) и speculative development (спекулятивный девелопмент).

Первая указанная схема — fee-development — представляет собой такую схему, при которой девелопер не берет на себя финансовых рисков, а лишь работает на проценте от прибыли, называемом management fee. Он определяется как процент от объема инвестиций (обычно эта цифра составляет 3−5%). При этой схеме инвестор нанимает профессионального девелопера, чтобы тот организовал не только строительство объекта недвижимости, но и реализовал его на рынке. Такая схема практически не имеет распространения в российском девелопменте, по мнению С. Н. Максимова, по ней работает менее 5% участников рынка недвижимости. Это связано, прежде всего, с нежеланием девелоперов работать за такой небольшой процент, так как в условиях российских реалий, если девелопер работает самостоятельно, он может заработать до 30% от общей стоимости объекта недвижимости.

Вторая разновидность девелоперского проекта — speculative developmentсамая распространенная на рынке девелопмента в России. Девелопер выступает единоличным организатором проекта и сталкивается с определенными финансовыми рисками, так как вкладывает в проект свои собственные средства, при этом имея более высокую доходность, чем при схеме fee-development, так как имеет определенную долю в будущих построенных площадях. Финансовая схема такого проекта имеет сложную структуру — комбинацию собственных средств, банковских займов и предварительных платежей от покупателей. Как показала практика, только смешанный тип финансирования имеет право на существование.

При этом, если в Московском регионе девелоперы в большинстве своем работают по схеме speculative development, то на западе давно существует рынок девелоперских услуг, работающий по схеме fee-development. Такая схема позволяет девелоперам сохранить финансовую устойчивость во время кризисов и спадов на рынке недвижимости.

Классификация по типу развиваемых объектов

Девелоперские организации развивают проекты в шести основных типах недвижимости:

• 1. жилая недвижимость;
• 2. офисная недвижимость;
• 3. коммерческая (торгово-развлекательная) недвижимость;
• 4. складская и производственная недвижимость;
• 5. гостиницы и отели;
• 6. земельные участки.

В Москве можно выделить крупные девелоперские компании, работающие во всех шести типах недвижимости («Галс Девелопмент»), однако абсолютное большинство девелоперов работают в одном, реже в двух форматах. К примеру, «ПИК» занимается исключительно жилой недвижимостью, «СИТ» — только земельными участками, Renaissance Construction — только офисную недвижимость и коммерческую недвижимость.

Классификация по форме финансирования развития объекта

Данная классификация отражает схему финансирования, применяемую в финансирование девелоперского проекта. Как уже упоминалось выше, зачастую схема финансирования представляет собой сложную смешанную комбинацию средств, получаемых из различных источников.

К основным из них относятся:

собственные средства девелопера;

привлеченные инвестиции;

банковские займы;

предварительные платежи от будущих потребителей и пользователей;

выпуск ценных бумаг.

Так как возможности вложения собственных средств в проекты девелопмента не безграничны, девелоперам в большинстве случаев необходимо использовать привлеченные средства.

Привлеченные инвестиции. Особенностью привлеченных инвестиций является то, что инвестор проекта допускается к распределению прибыли после реализации проекта.

Согласно Закону № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности» инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» .

В российском девелопменте в качестве инвесторов чаще всего выступают банки, однако на западе распространены частные инвесторы, инвестиционные компании и фонды. Для российского девелопмента характерны три основных типа взаимоотношений девелопера и инвестора:

соинвестирование через уступку прав на часть объекта недвижимости;

выпуск акций через открытые акционерные общества;

продажа паев через паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Соинвестирование. В экономически развитых странах наиболее распространенной формой привлечения инвестиций является заключение договоров соинвестирования строительства. Такая форма имеет чрезвычайно высокую популярность у девелоперов, так как помогает им разделить риски неудачи с соинвесторами. В соответствии с этими договорами соинвестор выкупает у девелопера определенную долю прав на в будущем построенный объект недвижимости.

В российских условиях задача по привлечению инвесторов остается достаточно сложной. До получения исходно-разрешительной документации, ни один инвестор не будет инвестировать собственные средства в проект, а в банках невозможно пройти аккредитацию до достижения 30% строительной готовности объекта.

Открытые акционерные общества. Удобная форма привлечения инвестиций для проекта является создание открытого акционерного общества для реализации проекта и привлечение инвестиций через выпуск акций и их продажу. Инвесторы в этом случае получают доходы в виде дивидендов или роста стоимости акций на фондовых рынках. В целях роста числа инвесторов российские девелоперские организации могут включить свои акции в листинги крупных иностранных и отечественных фондовых бирж. Однако, данный тип привлечения инвестиций в России не распространен: в листинг фондовой биржи РТС включена только одна девелоперская организация Тягай С. «Открытые инвестиции» пошли другим путем // Коммерсант, сентябрь 2006, № 167.

Паевые инвестиционные фонды. Достаточно новым для российского рынка девелопмента является способ привлечения инвестиций через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). ПИФ представляет собой имущественный комплекс, который включает в себя имущество, переданное пайщиками фонда, и имущество, полученное управляющей организацией в результате операций с активами Цогоев А. А. Как инвестировать в недвижимость. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. — 170 с. Другими словами, ПИФ предполагают объединение средств большого количества инвесторов и управление общим капиталом. ПИФ могут создаваться для реализации проекта в области девелопмента. Их суть в том, что на средства инвесторов финансируются девелоперский проект, которые выбирает управляющая организация, а пайщик в пределах своего пая владеет правами на реализуемый объект, впоследствии становясь его собственником.

Банковские кредиты. Недвижимость для банков — особенно привлекательный объект для инвестиций, так как банку не интересна краткосрочная прибыль, а интересна долгосрочная. И для девелоперов на данный момент кредитование является самым распространенным способом финансирования проектов. Более того, ряд девелоперов имеют дружественные банковские структуры, инвестирующие деньги в их проекты.

Однако, начинающие девелоперы в большинстве случаев должны предоставить какие-то гарантии возврата кредитных средств. Банки требуют высокую долю собственного капитала, чистую кредитную историю, ликвидный залог, бизнес-план девелоперского проекта. Особенно сложным получение кредита делает высокая процентная ставка, которая сейчас составляет не менее 22% годовых в рублях. Для сравнения, на западном рынке начинающие девелоперы получают кредиты под 3−7% годовых Кущенко В. В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. — М.: Норма, 2004. — 368 с.

Предварительные платежи от будущих потребителей и пользователей.

Данная форма финансирования является самой привлекательной для девелопера, так как позволяет на ранних стадиях получить доход от реализации проектов. Особенно интересной такая форма финансирования является ввиду неразвитости досрочного банковского кредитования и дороговизны банковских кредитов. Самым действенным механизмом привлечения денежных средств физических лиц является привлечение средств по схеме долевого участия. Данная схема является самой проработанной законодательно и регулируется силой Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». По этой схеме работают все крупные застройщики России, в Москве почти 90% застройщиков 146 столичных застройщика работают по 214-ФЗ// Индексы рынка недвижимости, 2015. URL: http://www.irn.ru/news/98 924.html (дата обращения: 30.04.2015). Преимущества долевого участия очевидны: единственная юридически правомерная схема, защищающая покупателей от двойных продаж, от задержки сроков строительства. Также на рынке имеют распространение такие формы привлечения денежных средств как предварительный договор купли-продажи или продажа векселя. Предварительный договор купли продажи — схема юридически нелегитимная, и не защищает покупателя от двойных продаж, а схема продажи векселя в России не используется, по самым оптимистичным прогнозам по ней работает 1% застройщиков России.

В следующей главе необходимо осветить основных стейкхолеров девелоперского проекта.