Ипотечная деятельность КБ «Агропромкредит»

Несмотря на то, что ипотечный бизнес на рынке банковских услуг развивается уже не первый год, для Агропромкредит это практически новое направление деятельности. Агропромкредит — первый из сургутских банков, начавший работу по ипотечному кредитованию. Программа ипотечного жилищного кредитования действует в Банке с 2004 года и является гордостью организации. Уже можно судить о первых положительных результатах.

Как можно видеть из приложения 10 в целом кредитные вложения Банка в 2005 году увеличились почти в два раза и составили 835,5 млн. рублей, и как правило этот рост произошел за счет выдачи долгосрочных кредитов, в частности, ипотечных. На краткосрочные ссуды пришлось уже 48,5% (вместо 77,7% - в 2004 году), на долгосрочные — 46,9% (в 2004 году только 21%). Резкий скачок в отношении долгосрочных ссуд и обусловлен тем, что с 2004 года Агропромкредит начал работу с клиентами по ипотечному кредитованию.

Если обратиться к структуре кредитного портфеля Банка за 2005 год (приложение11), то мы увидим, что ипотечное кредитование занимает 9,69% - не такой уж и плохой показатель. В прошлом году Агропромкредит выдал ипотечных кредитов на сумму более 90 млн руб.- вряд ли кто из операторов ипотечного сургутского рынка может похвастаться аналогичными результатами 24, с. 81. Наибольший удельный вес при кредитовании физических лиц приходится на потребительские кредиты- 28,37% в общей структуре кредитного портфеля. Свою деятельность по кредитованию населения на приобретение автотранспортных средств Агропромкредит начал также с 2004 года, и на долю этих кредитов приходится всего около 2%.

Сегодня Агропромкредит предлагает своим клиентам воспользоваться кредитом на приобретение жилья в рамках ипотечной программы. Об условиях предоставления кредита и обо всех формальностях изложено далее.

Работа по кредитованию осуществляется в соответствии со стратегией Банка, определенной в Положении «О кредитно-инвестиционной политике».

В основе механизма кредитования лежат основные принципы:

• 1) договорная основа означает, что кредиты предоставляются только при заключении между сторонами договоренности-при оформлении кредитного договора;
• 2) срочность, т. е. кредит подлежит возврату в определенные сроки в соответствии с принятыми заемщиком обязательствами;
• 3) платность означает, что за пользование кредитом банк взимает плату в виде процентов. Процентэто «цена» кредита.
• 4) возвратность обусловлена сущностью кредита, и означает, что заемные средства по истечении определенного времени должны быть возвращены банку;
• 5) обеспеченность уменьшает риск получения банком убытков, так как при залог (один из способов обеспечения) гарантирует возврат кредитных средств.

Кредиты предоставляются с учетом процентной политики Банка, размера собственного капитала и привлеченных средств, исходя из принципа сбалансированности размещаемых привлекаемых ресурсов по объемам, срокам и процентной политики Банка.

На сегодняшний день Агропромкредит предлагает своим клиентам воспользоваться кредитом на покупку жилья в рамках проекта при следующих условиях кредитования:

• · Кредит предоставляется в валюте РФ;
• · Срок, на который предоставляется ипотечный кредит, составляет до 3-х лет;
• · Кредит предоставляется в размере, не превышающем 70% стоимости квартиры;

Сумма кредита зависит от дохода семьи заемщика и рассчитывается, исходя из условия, что ежемесячные расходы по возврату и обслуживанию кредита не превышают 50% от совокупного семейного дохода (суммарный доход супругов).

• · Процентная ставка по кредиту составляет 18% годовых;
• · Погашение кредита осуществляется равными по сумме ежемесячными платежами, включающими в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, заемщик ежемесячно погашает кредит фиксированными суммами и сроком (исходя из суммы кредита и срока пользования). Допускается досрочное частичное или полное погашение кредита.
• · Обеспечением обязательства заемщика по погашению кредита является залог квартиры, приобретаемой на кредитные средства. В качестве дополнительного обеспечения принимается поручительство супруга/супруги.
• · Приобретенное заемщиком на кредит жилье оформляется в его собственность.

Для получения ипотечного кредита необходимо пройти ряд процедур, которые условно можно разделить на следующие этапы:

I. Прием и оформление заявки на получение кредита, оценка возможностей заемщика.

Клиент для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита должен обратиться в Банк (или другое подразделение). Поскольку сбор документов — дело хлопотное, то, чтобы сэкономить время и средства обеих сторон, основной отсев клиентов происходит в ходе предварительной консультации.

Если возможности клиента — физического лица совпадают с потребностями, то он представляет в Банк все запрашиваемые им документы, а именно:

• · Копия паспорта (от обоих супругов);
• · Справка с места работы о среднемесячной зарплате за последние шесть месяцев (от обоих супругов);
• · Копия трудовой книжки, заверенная отделом кадров;
• · Копия свидетельства о браке;
• · Копия свидетельства о рождении детей;
• · Документы, подтверждающие право собственности на имущество (ПТС на автотранспорт, свидетельства о регистрации недвижимого имущества, депозитные договора и т. д.).

Кроме этого, заемщику необходимо заполнить заявление — ходатайство (отдельно для юридических и физических лиц) о предоставлении кредита, анкету — для физических лиц, справку-характеристику — для юридических лиц. Все полученные данные проверяются службой безопасности.

Срок рассмотрения заявки составляет до восьми рабочих дней от даты получения полного комплекта документов.

Надо отметить, что андеррайтинг не предполагает обязательного одобрения кредита и что кредитное решение по заявке принимается только на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

II. Оценка кредитоспособности заемщика.

На основании представленных документов Банком производится оценка платежеи кредитоспособности — способности погашать полученный кредит и проценты по нему. Поскольку кредит рассчитан на длительный срок (до трех лет), и кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита, поэтому необходимо проанализировать множество различной информации. Оценка кредитоспособности заемщика осуществляется по следующим направлениям:

• 2.1. Анализ документации и информации. Проверка достоверности документов:
  • — рассматривается финансовая отчетность заемщика за предыдущие 12 месяцев и на последнюю отчетную дату текущего года;
  • — производится анализ отношения суммы кредита к стоимости активов заемщика — для того, чтобы определить относится ли сделка к крупной;
  • — производится анализ полноты юридического дела заемщика.
• 2.2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика — юридического лица:
  • — анализ динамики финансовых показателей, изменение качественного состава актива и пассива;
  • — анализ финансовых потоков;
  • — анализ оборачиваемости собственных средств;
  • — оценка выполнения обязательств.
• 2.3. Анализ кредитоспособности заемщика — индивидуального предпринимателя:
  • -берется во внимание время существования и стабильность финансово-хозяйственной деятельности заемщика;
  • — выясняются цели использования заемных средств;
  • — рассматриваются альтернативные возможности погашения кредита.
• 2.3.1. Анализ кредитоспособности заемщика — физического лица:
  • — рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости (постоянное место работы не менее трех лет) и получения доходов;
  • — учитывается перспективность работы;
  • — рассматриваются качественные параметры (например, наличие несовершеннолетних детей).
• 2.4. Анализ кредитной истории заемщика:
  • — проверяется информация об исполнении заемщиком условий кредитного договора — не имеются ли просроченные платежи по общей сумме долга свыше пяти календарных дней.
• 2.5. Оценка залога:
  • — принимается во внимание ликвидность обеспечения, предлагаемого по кредиту, т. е. чтобы срок его реализации не превышал 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав для Банка становится необходимой.
• 2.6. Анализ на предмет соблюдения экономических нормативов:
  • — производится анализ возможности влияния запрашиваемого кредита на экономические нормативы, установленные Инструкцией № 1 Банка России. В случае возможного несоблюдения нормативов вследствие выдачи кредита при одновременной целесообразности его выдачи, кредитный отдел делает запрос в сектор оценки рисков на прогнозы экономических нормативов на конец отчетного месяца:
  • · капитал Банка (Н1);
  • · максимальный размер кредита на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков (Н6);
  • · максимальный размер кредита на одного акционера (максимальный общий размер кредитов акционерам) (Н9) ;
  • · максимальный размер кредита на одного инсайдера (максимальный общий размер кредитов инсайдерам) (Н10);
  • · максимальный размер крупных кредитов (Н7).

Результат каждого анализа представляется специалистом компетентного отдела в произвольной форме. И только обобщение всех результатов по заемщику дает заключение специалиста кредитного отдела на выдачу кредита.

III. Принятие решения о целесообразности выдачи кредита.

Заключение

кредитного отдела о не целесообразности выдачи кредита согласовывается с Заместителем Председателя Правления, курирующим активные операции, и до сведения заемщика доводится без обязательного объяснения причин в отказе.

Вопрос о целесообразности выдачи кредита выносится на рассмотрение полномочного органа Банка:

• — Кредитного Комитета;
• — Председателя Правления;
• — Первого Заместителя Председателя Правления;
• — Заместителя Председателя Правления, курирующего активные операции.

Решение о целесообразности оформляется путем подписания уполномоченным лицом заявления-ходатайства на выдачу кредита.

После расчета суммы кредита и проверки Банком всей информации заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом условий ипотечного кредита, согласованных с Банком.

IV. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

При выдаче кредитов на покупку жилья Агропромкредит работает только с определенными застройщиками, поэтому выбор ограничится списком предлагаемых Банком квартир заемщику. Как правило, все предлагаемые Банком квартиры — это квартиры с первичного рынка, т. е. в новых строящихся домах.

Итак, при принятии Банком целесообразного кредитного решения заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом условий ипотечного кредитования и заключает с продавцом договор купли-продажи. Надо сказать, что предварительный договор купли-продажи заключается для того, чтобы Банк знал реальную стоимость жилья, чтобы окончательно определиться с размером выдаваемого кредита. Заемщик открывает лицевой счет в этом банке (заключая договор об открытии и обслуживании счета), затем вносит на свой банковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по договору купли-продажи квартиры в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключает с заемщиком кредитный договор. Надо отметить, что прежде чем Банк предоставляет кредитные средства клиенту, с последнего берется заявление на перечисление средств на счет продавца. Застройщик не обязательно должен иметь счет в банке заемщика, но поскольку это клиенты Банка и они сотрудничают ни один год, то счет продавца находится в Агропромкредит. При этом Банк, являясь участником ипотечного кредитования, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.

К кредитному договору прилагается приложение — график погашения кредитных средств (в зависимости от размера кредита и срока пользования). Кредитный договор и договор об открытии и обслуживании счета заемщика заключаются в простой письменной форме. В кредитном договоре оговариваются основные условия кредитования: срок, размер, процентная ставка, целевое назначение (по усмотрению Банка), обеспечение, порядок выдачи и погашения кредита, права и обязанности сторон, ответственность сторон и прочие условия.

После сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью — в Регистрационной Палате. Регистрационная Палата регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку (залог) жилой площади по месту нахождения имущества. В течение 20 дней с момента регистрации заемщик должен предоставить в Банк регистрационное свидетельство об ипотеке.

Кроме кредитного договора заемщик заключает с Банком договор залога имущественных прав (требований) в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Этот договор заключается после подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По условиям договора залога прав требований в залог передается право залогодателя (заемщика) на получение квартиры в собственность по окончании строительства.

Заключив договор залога прав требований залогодатель должен уведомить своего должника (организация, обещающая предоставить квартиру) о состоявшемся залоге права, и представить залогодержателю (банку) согласие должника на залог прав по договору купли-продажи. Договор залога прав теряет юридическую силу при регистрации перехода права собственности заемщика на квартиру.

Приобретенная на заемные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту.

Наглядно организацию ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит» можно представить схематично (см. приложение 13).

Таким образом, в процессе предоставления ипотечного кредита стороны заключают следующие договоры:

• · Кредитный договор;
• · Договор купли-продажи;
• · Договор залога имущественных прав (требований);
• · Договор на открытие и обслуживание счета заемщика.

Схема ипотечной программы, которую практикует КБ «Агропромкредит» имеет свою особенность: заключая два самостоятельных договора (договор купли-продажи, кредитный договор) применяются общие правила, которые устанавливаются для ипотеки по договору; когда происходит регистрация прав заемщика на недвижимое имущество в учреждении юстиции, то действует ипотека в силу закона (договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению, он регистрируется с отметкой об обременении). Такая постановка позволяет избежать дополнительных затрат заемщика на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию.

Что касается рисков ипотечной деятельности, то на практике Банк «подстраховывается», оформляя в залог приобретенный на кредитные средства объект недвижимости. И обязательным условием является внесение заемщиком первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости предмета ипотечного договора. Кроме того, при выдаче кредита Банк тщательно изучает и проверяет данные о заемщике.

Как показывает практика Агропромкредита наибольший удельный вес группы риска в общем объеме ссудной задолженности приходится на I-ю группу «стандартные ссуды» (практически безрисковые) — около 94% в 2005 году. Остальные 6% распределяются по другим трем группам, при этом на последние две группы должно приходится по минимуму. Из приложения 13 видно, что в 2005 году значительно увеличился удельный вес III-й группы риска в общем объеме ссудной задолженности (в 4,28 раза) и IV-й группы — в 3,69 раза по сравнению с 2004 годом. Это связано с просроченными платежами как по основному долгу, так и по уплате процентов, нарушителями при этом являются юридические лица. За всю практику ипотечного кредитования злостных нарушителей среди физических лиц не выявлено.

На первый взгляд представленная выше схема ипотечного кредитования лишена каких-либо недостатков, однако при практическом ее применении проявляются недостатки программы, о которых будет сказано ниже.