(3) Сравнительные (аналоговые) методы

Метод сравнения

Метод сравнения является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся рыночной ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценки, и в подобных же условиях сделки.

Главным преимуществом метода сравнения, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, то первым кандидатом для получения таковой является именно метод сравнения. Действительно, что может быть лучше и точнее искомой рыночной оценки, чем информация об аналогичной сделке, произошедшей на этом рынке с таким же объектом в аналогичных условиях (так сказать «то же самое, здесь же и всего полчаса назад»).

Однако главное преимущество метода сравнения одновременно порождает и главную проблему — проблему наличия достаточной и достоверной информации — представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки, и в подобных условиях.

Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку аналогичных объектов и сделок в аналогичных условиях. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных возможных различий: местоположение объекта и качество окружения, размер и форма участка, плотность застройки, права на объект и разрешенное направление использования (по гене ральному плану или по специально принятому решению местных органов власти), произведенные усовершенствования и т. д.

Выход из названной ситуации недостаточности информации часто связывают с расширением, своеобразным загрублением поля поиска аналогов, включением в число сравниваемых несколько отличающихся объектов и условий, но с последующими соответствующими корректировками оценок. Это могут быть те же линейные корректирующие модели или модели с использованием экспертных корректирующих множителей или слагаемых. Тогда искомая аналоговая оценка Сет будет определяться произведением полученной из баз данных оценки аналога Ccdb на произведение корректирующих множителей ki (или иную комбинацию множителей — l (ki)), каждый из которых учитывает свое малое отклонение параметров объекта оценки и намечаемых условий сделки от аналога:

Сет = Cedb * 1(кЦ.

В принципе возможная сфера использования метода сравнения достаточно обширна. Его можно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику. В частности, метод сравнения можно применять для оценки пустующих земель, а также для оценки упомянутых выше ординарных объектов недвижимости, таких как: школьные здания, жилые и офисные помещения, складские и малые производственные объекты.

Для применения метода сравнения необходимо собирать статистику сделок на рынках недвижимости, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) аналогичных объектов на рынке в аналогичных условиях сделки, заключенной в ближайший период времени. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика названной информацией.

Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: разбивать объект на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог. Так, например, отдельно сравнивают и оценивают административные и производственные помещения, если они в известной пропорции комплектуют оцениваемый объект.

Еще один прием преодоления проблемы различия сравниваемых объектов и расширения пространства поиска аналогов заключается в переходе от показателей, измеряемых в абсолютных единицах (например, общий метраж или объем здания и общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду) к удельным показателям (типа удельных строительных затрат, усредненной ставки арендной платы за 1 кв. м или 1 куб. м). Так, в своих оперативных оценках предстоящих затрат на квартиру в том или ином строящемся доме мы часто используем известные среднестатистические данные первичного рынка жилья о стоимости 1 кв. м в новых домах различных категорий.

В заключение раздела еще раз подчеркнем, что основная сложность в применении метода сравнений состоит в недостаточности точной информации. База прецедентов, число проведенных сделок с объектами недвижимости невелики. И, к тому же, в жизни крайне редки полностью идентичные объекты и полностью идентичные условия подготовки и проведения сделки. То есть, можно сказать, что вероятность формирования презентативной выборки близких аналогов (объектов и условий сделок) снижается в геометрической прогрессии.

Другая сложность для применения метода сравнения связана с тем, что некоторые из характеристик оцениваемого объекта могут проявиться не сразу, а лишь впоследствии, что связано с возможностью его развития и существующими плановыми предписаниями. Как показывает практика оценки, особенное значение и трудную предсказуемость это имеет в отношении соседних к оцениваемому объекту участков или зданий.