Сделки с жилыми помещениями

В результате освоения данной темы студент должен:

знать

• • понятие и предмет рассматриваемых в главе договоров с жилыми помещениями;
• • особенности заключения, изменения и расторжения рассматриваемых в главе договоров с жилыми помещениями;

уметь

• • анализировать договоры с жилыми помещениями и давать им правовую оценку;
• • отличать права и обязанности сторон по договорам с жилыми помещениями;

владеть

• • навыками самостоятельной работы с учебной и научной литературой по теме «Сделки с жилыми помещениями»;
• • навыками свободного оперирования понятиями и категориями по теме «Сделки с жилыми помещениями».

Купля-продажа жилого помещения

Договор купли-продажи жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать жилое помещение в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор купли-продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Предметом жилого помещения является жилое помещение.

Сторонами договора являются — продавец и покупатель.

Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Кроме того, договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

В такой перечень включаются следующие субъекты:

• а) члены семьи прежнего собственника, крут которых определяется по правилам ст. 31 ЖК РФ, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях.
• б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК РФ);
• в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ);
• г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);
• д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);
• е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В случаях, когда вышеуказанные лица, сохраняющие в соответствии с ГК РФ права пользования жильем, не были указаны в приведенном выше перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 588 ГК РФ). Договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 01 марта 2013 г. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Важно отметить, что передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо правовых последствий для покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).