Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

• 1. По объекту недвижимости:
  • — земельные участки;
  • — предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • — жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • — дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • — воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.
• 2. По целям кредитования:
  • — приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
  • — приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
• 3. По виду кредитора:

банковские и небанковские.

• 4. По виду заемщиков:
  • — как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
  • — кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм — клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.
• 5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. таблицу 1).

Таблица 1. Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

• 6. По способу амортизации долга:
  • — постоянный ипотечный кредит;
  • — кредит с переменными выплатами;
  • — кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
• 7. По виду процентной ставки:
  • — кредит с фиксированной процентной ставкой;
  • — кредит с переменной процентной ставкой.
• 8. По возможности досрочного погашения:
  • — с правом досрочного погашения;
  • — без права досрочного погашения;
  • — с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
• 9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), субсидируемыми и выданными на общих условиях.

Основные условия реализации классических моделей ипотечного кредитования — стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и, самое главное, активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях. В настоящее время немало субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере.

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых экономически стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не будет. С этой целью в 1996 г. создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно стать стержнем российской ипотеки. Постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» одобрило концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в стране, согласно которой должна произойти переориентация разрешения жилищных проблем социально незащищенных групп населения на устранение жилищных трудностей работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и получившего жилье в собственность в результате приватизации. Для этой части населения долгосрочная ипотека становится преимущественным способом разрешения жилищного вопроса. В концепции определены основные цели и принципы ипотеки, намечены пути их достижения и реализации. Одна из них — создание системы ипотечного жилищного кредитования без необходимости ее поддержки значительным государственным финансированием. Это предполагает многообразие схем ипотеки в России.