Пути решения социальных проблем российского общества при эффективной организации системы ипотечного кредитования

Социальные проблемы России представляют собой ключевой фактор при построении российской ипотечной системы. От избранного механизма его учета зависит, какому из подходов — социально ориентированному или рыночному — будет отдано предпочтение, какой будет потенциал у созданной системы и какова будет ее эффективность в долгосрочном периоде.

Жилищная проблема столь значительна, что абстрагироваться от нее при построении ипотечной системы невозможно. По данным Госкомстата, на учете по улучшению жилищных условий в конце 2005 года состояли 5361 тысяч семей (включая одиночек), или 11% от общего числа семей. Получить бесплатное жилье от государства может все меньшее количество.

В связи с этим многие воспринимают ипотеку как панацею от жилищных бед. Распространено мнение, что раз в советские времена бюджетные средства направлялись на прямое финансирование строительства жилья, то теперь такие же средства государства должны быть направлены на ипотечное кредитование населения через построение социально ориентированных ипотечных схем, субсидирование первого взноса и процентных ставок и т. п.

По этому принципу было построено большинство схем жилищного финансирования регионов России. В числе аргументов, обосновывающих желание региональных и местных администраций создать собственные жилищные схемы, — желание повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств; стремление оживить строительный сектор экономики путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных и внебюджетных средств; поиск дополнительных форм финансирования предоставления жилья для граждан в условиях недостаточного развития банковского ипотечного кредитования.

Одной из наиболее распространенных форм использования бюджетных средств, выделенных для финансовой поддержки жилищных программ регионов, является субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными в рамках программы банками. Средства программы используются для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. Привлечение бюджетных средств позволяет регионам выдавать ссуды в среднем на десять лет под 8−15% годовых в рублях, что существенно ниже, чем при банковском кредитовании. Однако для бюджета региона субсидирование процентной ставки в течение всего срока кредитования может оказаться непосильным бременем, что в конечном итоге приведет к сворачиванию всей жилищной программы.

Частные субъекты рынка полагают, что распространение «региональной бюджетной ипотеки» наносит колоссальный ущерб потенциально емкому и эффективному рынку, приучая потребителей к неоправданно низким ценам кредита, тем более что широко такие схемы распространяться не могут именно в силу их неэффективности.

Наиболее существенным недостатком является то обстоятельство, что жилищные программы регионов ориентированы преимущественно на социально незащищенный слой населения, имеющий доходы, которые не позволяют взять ипотечный кредит ни при каких обстоятельствах. Экономически активное население, слишком богатое, чтобы рассчитывать на государственную поддержку, но достаточно бедное, чтобы единовременно оплатить приобретение жилья, оказывается за рамками жилищных программ. Между тем, активизация именно этого потребительского сегмента может привести к развитию массового жилищного кредитования.

Анализ моделей ипотечного кредитования, проведенный выше, показал, что становление ипотеки в России проходит через постепенную замену бюджетного подхода к организации системы ипотечного кредитования рыночно ориентированным. Причем этот процесс происходит как через внедрение рыночных элементов в бюджетные схемы, так и через создание новых рыночных схем, приближающихся к формам классической ипотеки. Недаром в развитых странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и одним из видов экономической деятельности, приносящего доход бизнеса.

Экономические принципы решения жилищной проблемы основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, нашли отражение в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Таким образом, и практика, и нормативно-правовая база убедительно подтверждают рыночную природу ипотечных процессов. Поэтому деятельность всех субъектов на этом рынке, в том числе государства, должна также основываться на рыночных принципах. Государственная поддержка ипотеки должна способствовать созданию именно рыночной ипотечной системы, отвечающей нуждам всех участников рынка. Проблема остается в формировании положительного общественного мнения в вопросах ипотечного кредитования, в изменении менталитета населения. Российские граждане в большинстве своем не имели опыта жизни в кредит. Возможно, если бы было развито краткосрочное потребительское кредитование, то осознать преимущества ипотеки было бы проще. Только путем повышения роли информационной поддержки ипотечного кредитования, проведения разъяснительной работы через средства массовой информации и подробного освещения процессов, происходящих в этой сфере, можно добиться формирования положительного общественного мнения. Важность информационной составляющей ипотеки нельзя недооценивать.