Объекты ипотечного рынка. 
Процесс секьюритизации. 
Классификация ипотечных облигаций

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) [10] определяет, что объектом договора об ипотеке могут быть:

земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.

Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Также не допускается залог такого права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.

Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки. Это: 1) имущество, изъятое из оборота (перечень такого имущества приводится в Гражданском кодексе Российской Федерации); 2) имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (перечень такого имущества приводится в Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации); 3) имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена; 4) часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь).

Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Это достаточно важно, поскольку ипотека земли — проблема, сама по себе являющаяся предметом обширных теоретических спекуляций. [См. об этом: 45, 47, 55, 57, 58].

Таким образом, как мы видели, «ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, не изъятое из оборота» [37, c. 17]. И хотя, с точки зрения экономической науки, интересным является исследование ипотеки любой недвижимости, поскольку «недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям» [42, c. 15], именно кредитование под залог жилой недвижимости, по мнению многих исследователей [53, c. 12], является наиболее перспективной и значимой для экономики формой ипотечного кредитования. Именно этому виду кредитования будет уделено первоочередное внимание в настоящей работе.

Жилье в силу присущих ему характеристик — недвижимого характера, определенной стандартизированности, легкой оценки, наличия ликвидного рынка — идеальное средство обеспечения обязательств. Долгосрочность кредитования под залог жилого помещения дает возможность заемщику не только расплатиться по предоставленному кредиту, но и использовать оставшиеся свободные средства на иные нужды.

Залогом по договору жилищного кредитования является такое имущество, как жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения.

В настоящее время к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяются правили главы XIII закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», практически позволяющие осуществлять такой залог без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. Однако прямых указаний на такую возможность закон не содержит, что следует признать существенной недоработкой закона и может впоследствии затруднить его применение. Статья 75 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» только предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Возможно, данную норму следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной пунктом 3 ст. 340 ГК РФ, но законодатель в любом случае должен уточнить данное положение закона. [37, c. 17].

В любом случае, это скорее юридическая проблема, с точки зрения же экономики главным представляется трансформация объекта права в ценные бумаги.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

Трансформация ипотечных займов в ценные бумаги называется секьюритизацией. Данный термин происходит от английского слова securities, что означает «ценные бумаги».

Механизм секьюритизации был разработан в США. Он предполагает, как правило, разграничение функций ипотечного кредитора и эмитента ценной бумаги. Превращая обычные обязательства должника к кредитору в имущество, секьюритизация дает этим обязательствам повышенную оборачиваемость, помещает их в готовую инфраструктуру фондового рынка, делает финансовые отношения более гибкими. Поэтому не все типы активов могут быть переведены в ценные бумаги. Под секьюритизацию попадают ссуды, обладающие стандартными характеристиками срока погашения, размера, стоимости, гарантии и использования получаемой прибыли.

Как правило, инициатором секьюритизации выступает банк, выдавший ипотечный кредит. Секьюритизация позволяет банку-инициатору улучшить ликвидность за счет удаления с баланса долгосрочных ипотечных кредитов, снизить кредитный и процентный риски, трансформируя неликвидные ипотечные кредиты в ликвидные активы, в роли которых выступают новые формы ценных бумаг, снизить свои риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования, поскольку происходит перераспределение рисков между субъектами данного процесса, увеличить объем кредитных операций и получить доход, оставляя за собой право обслуживания ипотечных кредитов.

Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т. е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты, речь о котором шла выше.

Данная схема предполагает наличие четырех идеально-типических участников рынка: домашние хозяйства, инвесторов, ипотечного кредитора и посредника на вторичном рынке. Домашние хозяйства вступают в отношения с ипотечным кредитором, получая ипотечный кредит в обмен на договор залога, как это происходит и при простой, а не расширенной модели ипотечного кредитования. Но при расширенной схеме домашние хозяйства вступают также в отношения и с инвесторами, покупая у них ипотечные облигации в обмен на денежные средства. Инвесторы приобретают указанные ипотечные облигации у посредника на вторичном рынке в обмен на денежные средства. Посредник на вторичном рынке приобретает закладную у ипотечного кредитора в обмен на денежные средства и преобразует эту закладную в ипотечную облигацию, размещаемую у инвестора. Такова в общих чертах схема взаимодействия участников вторичного рынка, необходимого для процесса секьюритизации и являющегося его порождением.

Реализация такой расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и, как минимум, при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели могут иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Не случайно, что наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель даже называют «американской моделью ипотеки».

В Российской Федерации начало ипотечному рынку было положено в 1998 г., когда был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Опыт показывает, что формирование рынка ипотек потребует несколько лет. Банки должны прилагать все усилия для принятия и реализации правительственных решений, создавать вторичный рынок ипотек путем образования локальных (региональных) рынков и их интеграции. Наиболее подготовленными регионами для развития ипотечного кредита являются Москва и Санкт-Петербург.

Специфические черты недвижимости — прочная связь с землей, особая ценность и т. п. — диктуют необходимость специальных правил, регулирующих участие этих объектов в имущественном обороте. Все это предполагает развитие нормативной базы, которая в России находится в переходном состоянии.

Если говорить о мировом опыте, то можно констатировать, что первоначально секьюритизация использовалась преимущественно на рынке ипотек на односемейные частные дома, в настоящее время активно применяется для рынка ипотек на многоквартирные дома и коммерческие предприятия (офисы, предприятия розничной торговли, гостиницы и т. д.), располагающие стабильным притоком денежных средств.

Процесс секьюритизации обычно происходит следующим образом. Первичный кредитор продает принадлежащие ему обязательства по ипотечным ссудам специализированной организации, которая занимается аккумуляцией ресурсов для ипотечного кредитования путем выпуска финансовых инструментов, обеспеченных ипотеками. Данной организацией проводится так называемое укрепление кредита (credit enhancement of the mortgage), т. е. дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространенным способом укрепления кредита является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). При создании пула закладных особое внимание уделяется качеству ипотечных ссуд. Созданный пул ипотечных кредитов подвергается котировке рейтинговыми агентствами. На его основе осуществляется структурирование новых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных ипотеками. Создание коммерческих ценных бумаг, обеспеченных закладными, с разным рейтингом качества и с разной доходностью, позволяет обеспечить их предложение различным категориям инвесторов: страховым компаниям, банковским институтам, взаимным фондам, пенсионным фондам и др., для которых данные ценные бумаги являются относительно привлекательным инвестиционным инструментом. Секьюритизация выступает в качестве источника заемного капитала для владельцев недвижимости, способствует расширению базы инвесторов и повышению ликвидности рынка ипотечных ссуд.

В большинстве стран в организации процесса секьюритизации активное участие принимает государство в лице крупных агентств, оперирующих на вторичном рынке ипотечных ссуд.

В США в целях смягчения последствий ссудосберегательного кризиса в 1989 г. было создано специальное агентство — Resolution Trust Corporation (RTC), которое с помощью механизма секьюритизации выполнило обязательства обанкротившихся ипотечных кредитных институтов. [47, c. 83; см. также 50; 40, c. 71−73; 33, c. 143].

Что касается России, то Московское Ипотечное Агентство в 2002 г. выпустило корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию, которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. В апреле 2003 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций. 25 мая 2004 г. был размещен второй выпуск корпоративных облигаций АИЖК на 1.5 миллиарда рублей. В планах агентства к концу года осуществить еще одну эмиссию на 2.25 млрд. рублей. [60].

Ипотечные облигации могут быть классифицированы на обыкновенные и структурированные.

Обыкновенная ипотечная облигация — это ценная бумага, используемая банками и другими институтами для финансирования ипотечных кредитов.

Структурированная ипотечная облигация — это облигация, имеющая платежи, поставленные в зависимость от каких-либо других финансовых показателей и состоящая из обыкновенной ипотечной облигации и производной ценной бумаги (опциона или фьючерса), за счет которых платежи по облигации ставятся в зависимость от цены акции, портфеля акций, фондового индекса, цены товара или индекса цен товарной группы.

Таким образом, объектами ипотеки являются объекты недвижимости в самом широком смысле слова. Отношения по поводу ипотеки трансформируются процессом секьюритизации в ценные бумаги (ипотечные облигации), которые в свою очередь становятся объектами ипотечного рынка.