Правовые основы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

Гражданский кодекс РФ (часть первая, вторая и третья);

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Причины, сдерживающие развитие ипотечных отношений в Российской Федерации

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов.

Главным сдерживающим фактором является ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» параметрах (ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% от стоимости жилья, цена 1 кв. метра принята 11 200 руб., кредитная ставка 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%. [37, c. 71].

Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах РФ обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

Следующим фактором, сдерживающим развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, является неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

Тормозят развитие ипотечных отношений в России и психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг.

На пути развития ипотечного жилищного кредитования существует большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласовании и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек. [37, c. 72].

Существует также такая проблема в сфере финансирования жилья в России, как большое количество субсидий в этой сфере и их «слабая адресностъ». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

В России имеют место высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

Непрозрачные источники доходов граждан мешает банкам оценить платежеспособность заемщика.

Тормозит развитие ипотеки и неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. К сожалению, на сегодняшний день работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, и особенно в Москве, пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. По статистическим данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около $ 500 млн. Иными словами, только 2% жилья было куплено на банковские займы. [37, c. 72].

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и до 1%. [37, c. 72].

Таким образом, можно констатировать, что развитие ипотеки в России находится на таком уровне, что, утрируя, можно констатировать его отсутствие по причинам: 1) ограниченного платежеспособного спроса населения; 2) низких объемов и невысокого качества нового жилищного строительства; 3) несовершенства законодательства и неэффективности его принятия; 4) неразвитости инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; 5) национального менталитета; 6) административных барьеров; 7) большого количества субсидий и их слабой адресности; 8) высоких процентных ставок; 9) непрозрачности доходов граждан; 10) неразвитости организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

Некоторые из этих факторов можно ликвидировать волевыми политическими решениями, некоторые факторы имеют глубинную цивилизационную природу и неустранимы в принципе (менталитет населения), некоторые факторы можно обойти, развивая такие сценарии ипотечного кредитования, которые сведут отрицательное воздействие данных факторов к минимуму. Перейдем к рассмотрению возможностей формирования таких сценариев.