Теоретические основы ипотечного кредитования

История возникновения ипотеки

Слово «Ипотека» имеет греческие корни и вошло в обиход еще в VI веке до новой эры. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить долг мог попасть в рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную.

На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2001. с. 7−9.

Ипотека существовала и в Древней Греции, и в Древнем Риме, и в средневековой Европе. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, которая позволяла каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее — до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т. д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк начал выпускать закладные. С начала XIX века деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства И. Довдиенко, В.Черняк. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: — М.: Юнити-Дана, 2005.-104с.

Во Франции крупнейший земельный банк («Креди фонсье де Франс) и его филиалКонтора предпринимателей («Контуар дез антрепренер» представляют среднесрочные и долгосрочные ссуды, в основном, крупным землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство.

В Пруссии законченная ипотечная система введена уставами 1783 и 1872 годов, в Австрии — гражданским уложением 1811 года и уставом 1871 года, в Саксонии — уставом 1843 года и кодексом 1863 года.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда.

В США в 1916 году в 12 округах созданы федеральные земельные банки для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.

В России залог недвижимого имущества и, прежде всего, вотчинных владений широко укоренился в XV веке в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы. Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской Судной Грамоте. С установлением залога, кредитору передавалось владение заложенным имуществом. Залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались активами, близкими между собой. В случае неосуществления должником выкупа, закладная превращалась в купчую.

Еще в дореформенную эпоху в России было создано несколько кредитных учреждений, выдававших ссуды под залог помещичьих населенных имений. Среди них главное место занимал Государственный Заемный Банк, основанный в 1786 году. Были и другие банки, например Дворянский Банк. В России, в отличие от других стран, где предметом ипотеки была земля, закладывались «крепостные души».

Становление ипотечного кредитования после 1861 года было обусловлено, прежде всего, потребностями помещичьего хозяйства, столкнувшегося с трудностями пореформенной перестройки. Дворяне сохранили в ходе отмены крепостного права недвижимость, но не имели больших капиталов. Средств полученных ими в ходе выкупной операции было недостаточно, чтобы приспособиться к новой экономической ситуации. Крестьяне, стремясь приобрести землю, но, не имея на это наличных средств, так же обращались к ипотечному кредитованию. Большой спрос на ипотечные кредиты имел место в городах, среди владельцев городской недвижимости (домовладельцев), из мещан и купцов.

Оживление предпринимательской деятельности, рост предложения фондовых ценностей, в связи, с начавшейся уже в 70 — е годы 19 — века, первой волной акционерного учредительства, особенно в купеческой среде, требовали больших наличных средств. Уже в середине 60-х годов 19 века в России стали появляться новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах.

История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью И. Довдиенко, В.Черняк. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: — М.: Юнити-Дана, 2005.-114с.

К 1917 году в России уже существовали: 21 земельный банк; Государственный крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного дворянского банка и 18 частных банков. Образовалась развития кредитнобанковская система долгосрочного ипотечного кредитования. Данный этап характеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительным срокам и относительно низким процентным ставкам. Отличительной особенностью являлось то, что предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50−60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80−90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком И. Павлова Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело в Москве. — 2000, № 10.

Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.

В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. Ипотеку как форму залога сначала изъяли из финансово-экономической системы страны, а затем и само понятие постепенно ушло из обихода.