Сущность и специфические особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Под ипотечным кредитованием в мировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), зарегистрированной в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты.

Кредит под залог недвижимости (ипотека) получил широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важнейших источников долгосрочного финансирования.

Уровень развития ипотечного бизнеса страны во многом характеризует эффективность и стабильность ее финансово-кредитной системы, равно как и экономики в целом. Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование и их деятельность зависит от множества экономических, социальных и юридических факторов.

Во взаимодействие при проведении такого кредитования вовлечены и заемщики, и финансовые посредники разного рода, и непосредственные инвесторы.

Ниже представлена общая схема, иллюстрирующая взаимоотношения основных участников ипотечного кредитования.

Основные цели и функции субъектов процесса ипотечного кредитования приведены в таблице Довдиенко И. В., Черняк В. З. Ипотека. Управление, организация, оценка.- М: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. с. 157.

Таблица 1.1.

СУБЪЕКТЫ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ИХ ЦЕЛИ И ФУНКЦИИ.

Используемые в настоящее время схемы ипотеки существенно отличаются друг от друга. Тем не менее, все многообразие ипотечных кредитов можно классифицировать по определенным признакам Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — ЗАО Издательский дом «Питер», 2006 с. 14.

По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;

объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

приобретение готового жилья. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым платежом;

на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммунальных сетей);

строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

По виду кредитора:

банковские;

небанковские.

По виду заемщиков:

как субъектам кредитования:

• — кредиты, представляемые застройщикам и строителям;
• — кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• — сотрудникам банков;
• — сотрудникам фирм — клиентов банка;
• — клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
• — лицам, проживающим в данном регионе;
• — всем желающим.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Таблица 1.2.

Способы рефинансирования ипотечных кредитов.

• 6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам.
• 7. По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит;

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой;

кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

• 10. По степени обеспеченности (величина первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
• 11. По способу обеспечения гарантий возврата предоставленных ссуд:

застрахованные;

незастрахованные;

обеспеченные прочими гарантиями.

Характеризуя рынок ипотечного капитала, невозможно обойти вниманием более общее понятие финансового рынка. Финансовый рынок, как известно, представляет собой сферу движения финансовых активов и, значит, его субъектами являются инвесторы-покупатели и инвесторы-продавцы данных активов. Такой рынок предполагает наличие институтов и процедур, необходимых для поддержания баланса между инвестициями и сбережениями.

Неотъемлемой характеристикой финансовых рынков является наличие профессиональных участников — финансовых институтов: банков, страховых компаний, пенсионных фондов и других кредитно-сберегательных институтов.

Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные — юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Рынок закладных делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке. Кроме того, существует классификация рынков закладных в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, например: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и др.

Первичный ипотечный рынок — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости, т. е. в финансовые отношения вступают заемщики-инвесторы и кредиторы, предоставляющие заемный капитал под залог той или иной недвижимости. Данные отношения в большей или меньшей мере (в зависимости от вида залогового обеспечения кредита) регламентируются органами государственной власти. Основным инструментом данного сектора являются закладные.

Рис. 1.2.

Стандартная схема взаимодействия кредитора и заемщика на первичном рынке Механизм функционирования вторичного ипотечного рынка существенно отличается от механизма рынка первичного, поскольку на вторичном рынке закладные реализуются для перераспределения кредитных ресурсов. Варианты перераспределения кредитных ресурсов рефинансирования могут быть самыми различными. Кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Данный механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании ипотечных кредитных «пулов» и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования. Другим вариантом перераспределения кредитных ресурсов может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а имитирующие их институты являются строго специализированными и находятся под жестким контролем государства.

Таким образом, вторичный ипотечный рынок представляет собой сферу, в которой формируется совокупный кредитный портфель ипотечной системы путем преобразования персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги, размещаемые среди инвесторов. Субъектами вторичного рынка являются ипотечные банки или другие учреждения, занятые ипотечным кредитованием, профессиональные финансовые посредники, специализирующиеся на ипотечных операциях, и инвесторы.

Ипотечные банки, реализуя на рынке закладные, стремятся получить дополнительные ресурсы для ипотеки и сохранить за собой некоторую маржу по этим закладным.

Вторичный ипотечный рынок является одним из способов рефинансирования ипотечного кредитования непосредственных заемщиков. Кроме этого, рефинансирование осуществляется путем получения денежных средств от государства на реализацию определенных программ при условии обязательного соблюдения определенных условий, а также традиционным способом — привлечением средств во вклады и займы.

Весь процесс ипотечного кредитования условно можно разбить на ряд этапов.

I этап. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявки на кредит.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выда-чей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо ар-гументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть пре-доставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения не-обходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

II этап. Сбор и подтверждение полученной информации.

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения получения от клиента информации банк направляет:

запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;

запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о вкладах, и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

III этап. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика).

На основании представленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и определяет, на какую максимальную сумму кредита тот может рассчитывать.

Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени, кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом.

При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности получения доходов, а также анализируются расходы заемщика. Выделяются следующие группы расходов: ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства; постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой; разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита.

На основе проверки предоставленной заемщиком информации, а также проведенного анализа рассчитывается максимальная сумма кредита, которую можно предоставить.

После этого необходимо определиться с выбором квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

На этом же этапе кредитная организация проводит оценку недвижимого имущества. Такой оценкой определяется пригодность недвижимости для её использования в качестве залога по кредиту. В силу того, что точность проведения оценки напрямую связаны с квалификацией риска по кредиту, кредиторы уделяют её проведению точно такое же внимание, как и определению кредитоспособности потенциального заемщика.

Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специализированный оценочные фирмы, либо специалисты-оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства, а значит необходимо предусмотреть и спрогнозировать возможность изменения этой стоимости.

При всем разнообразии подходов и методик оценок (прямых рыночных сравнений или сравнения продаж; затратный или издержек; репродукции и замещения; капитализации доходов) основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезе региональной и местной специфики.

Задача кредитора — на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Размер предоставляемого кредита не должен превышать определенного процента минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки.

В ипотечно-инвестиционном анализе, ведущую роль играет коэффициент ипотечной задолженности. Коэффициент ипотечной задолженности (К3) показывает долю ипотечного долга (заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

К3= И/К х 100%,.

где И — сумма ипотечного кредита, руб.; К — общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредитора более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска, нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых баками на приобретение жилой недвижимости, не превышает 70% стоимости покупки.

Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.

IV этап. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.

Кредитный комитет рассматривает материалы, полу-ченные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представ-лении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены сле-дующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; страхование предмета залога.

V этап.

Заключение

(оформление) ипотечного договора и организация его выполнения.

Заключение

кредитной сделки включает в себя три основных момента.

Заключение

кредитного договора.

В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

• — договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующей государственной регистрацией возникающей ипотеки;
• — трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
• — договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной задолженности. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов.

Выбор конкретных инструментов и технологий определяется условиями, включающими в себя экономическую ситуацию, финансовые возможности, вид операций, предпочтения кредитора и заемщика, риски. Правильность выбора кредитного инструмента — одна из наиболее сложных задач для финансово-кредитного института, занимающегося ипотечными операциями.

В зависимости от условий погашения ипотечного кредита и процентов по нему ипотеку делят на: пружинную, ролл-оверную, с выплатой только одних процентов, с обратным аннуитетом.

Ипотека «пружинная» — это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Ипотека ролловерная (англ., rollover) — ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролловерный кредит — это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Ипотека с выплатой только одних процентов — «шаровая» ипотека, предусматривающая периодические выплаты только процентов. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка.

Ипотека с обратным аннуитетом — финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. Остаток основной суммы кредита уменьшается на величину периодических выплат и сумму выплаченных процентов. Подробная схема классификации ипотечных кредитов по способу регулирования представлена на схеме (см. следующую страницу).

Рис. 1.3.

ВИДЫ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ ПО СПОСОБУ РЕГУЛИРОВАНИЯ Таким образом, разнообразие схем погашения, предлагаемых банком, дает возможность заемщику подобрать наиболее приемлемую лично для него схему. А это увеличивает вероятность погашения кредита в срок.

Государственная регистрация договора залога.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Заключение

договора страхования.

Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

Договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика) (в настоящий момент рассматривается вопрос об отмене данного вида страхования).

Объект страхования — имущественные интересы залогодержателя, связанные с невозможностью вернуть кредит в случае смерти, серьезной болезни, потери трудоспособности заемщика. Заемщик дополнительно может застраховаться на случай потери работы (для получения ипотечного кредита эта страховка не требуется).

Договор страхования риска утраты и повреждения имущества — предмета залога (имущественное страхование).

Объект страхования — квартира, передаваемая в залог. Имущество может страховаться на случай следующих основных событий: пожар, залив, механическое повреждения, противоправные действия третьих лиц.

Договор страхования права собственности владельца имущества — предмета залога (имущественное страхование).

Объект страхования — право собственности на квартиру, передаваемую в залог. Данный вид страхования для России достаточно новый. Но он очень актуален в связи с имеющимися до сих пор место юридически нечистыми сделками на рынке недвижимости. Например, сделка купли продажи предмета залога недееспособным лицом, заключение сделки под влиянием заблуждения, насилия, обмана.

VI этап. Обслуживание ипотечного кредита.

На шестом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое вклю-чает:

выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

контроль за целевым использованием кредита в период строительстваили реконструкции объектов кредитования;

наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

Кредитная организация осуществляет контроль за целевым использованием ипотечной ссуды (покупкой или строительством жилья), а также за полнотой и своевременностью платежей по ипотечному кредиту. Кроме того, банк осуществляет контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кре-дита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются опера-ции по реализации залога. Головин Ю. В. Банки и банковские услуги в России. — М.: Финансы и статистика, — 1999 г., — с.377−380.

VII этап. Формирование финансовой базы ипотечного банка.

Ипотечный банк осуществляет продажу закладной на вторичном рынке закладных внешнему инвестору.

На разных этапах ипотечного кредитования неизбежно возникают финансовые риски во многом определяющие параметры кредита (его размер, процентную ставку, период кредитования, сумму первоначального взноса и т. д.).

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски — это риски свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам. Рисков достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т. д.

Возникающие ипотечные риски требуют особого внимания и контроля со стороны государства, а со стороны кредитных институтов — разработки и осуществления специального менеджмента и маркетинга, включающего целый набор специальных инструментов кредитования: реальную оценку залога, оценку рисков, введение элементов страхования и др.

Для ипотечного кредитования особо важным являются несколько видов рисков, включая риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок, кредитный риск, риск ликвидности.

Кредитный риск — это риск потерь, вызванных неблагоприятным изменением платежеспособности заемщиков (риск неуплаты основного долга и (или) процентов по нему), уменьшением стоимости залога из-за падения цен на жилье, утратой или порчей залога.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

— уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам раз-вития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточного платежеспособного спроса на ипо-течные кредиты.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений в области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных техноло-гий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской поли-тики. Это предполагает квалифицированную работу служб, которые занимаются финансовым андеррайтингом.

Для снижения риска неплатежа применяют различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должен превышать 25−45%Архипов А.П., Ахвеледиани Ю. Т. «О страховании рисков ипотеки»: Финансы № 3, 2006 с. 40. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога. Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот про-цент составляет 50−60%, в США — 75%. Остальные 25−40% стоимости недви-жимости — собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости.

Таким образом, цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возник-новения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (раз-мер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от пред-мета ипотеки (залога).

В мировой практике существует еще один важный показатель надеж-ности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансиро-ванной рыночной экономики это показатель в пределах 3−4, а в высокоразви-тых странах -2−3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного креди-та могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к сово-купному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель более чем в десять раз выше средних рыночных показателей.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необхо-димость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кре-дитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

контроль за качеством предоставляемых кредитов;

распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

• — создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;
• — разработка программ по возврату кредитов.

Процентный риск — это риск снижения прибыли банка вследствие негативного влияния непредвиденного изменения процентных ставок.

Банковская прибыль (доход кредитора) фор-мируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки — это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной си-туацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором непра-вильных инвестиционных инструментов и технологий и т. д.), т. е. когда про-центная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в бу-дущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депо-зитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н. Б. Косаревой. — М.: «Институт экономики города», 2002 г., с.56−58.

Для защиты от роста инфляции банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

В российской практике банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, так же преодолевают риск процентной ставки посредством использования различных кредитных инст-рументов. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязан-ной к уровню учетной ставки Центрального банка; Мосбизнесбанк апроби-ровал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавли-ваемого уровня минимальной заработной платы.

Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США, когда формально все условия кредита определяются на основе кредита в валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик произ-водит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу. Данные опроса показывают, что в Москве коммерческие банки в основном исполь-зуют именно этот финансовый инструмент («Альфа-банк», «Менатеп», «Диамант», «СБС-АГРО, банк «Нефтяной» и др.).

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выдан-ным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публи-куемых показателей рыночных кредитных ставок банки пытаются заменить понятными для населения показателями. Однако это также не по-зволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного курса доллара США, а тем более дискретные политические реше-ния об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с из-менением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности — это риск потерь, вызванных необходимостью поддержания требуемого уровня ликвидности или стоимости кредитных линий, а также потерь, вызванных продажей ценных бумаг для получения наличных средств.

Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательст-вам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пасси-вов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств по залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов.

В отношении Росси альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, владеющего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование в том числе путем выпуска облигаций.

Валютный риск — это риск потерь из-за неблагоприятного изменения валютного курса. Для банковских структур, выдающих ипотечные кредиты в иностранной валюте, падение курса рубля ведет к увеличению банковских резервов. Одновременно при резком падении курса рубля доходы заемщика снижаются в валютном эквиваленте, что уменьшает его платежеспособность.

Риск альтернативного выбора — это риск потерь при реинвестировании денежных средств, вызванных досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента (риск досрочного погашения).

Подводя итог вышесказанному, можно констатировать, что ипотечное кредитование — один из развитых и давно сформировавшихся типов банковского кредитования.

Основными его особенностями и отличиями от других видов банковских кредитов является:

Залог недвижимости как форма обеспечения кредита;

Целевая направленность кредита на развитие недвижимости: приобретение жилья; строительство недвижимости; мелиорация земель в сельском хозяйстве, т. е. это любые капитальные вложения для улучшения и развития недвижимости;

Долгосрочность (до 30 лет);

Ипотечный кредит сопровождается эмиссией ценных бумаг (закладных и облигаций);

Во всех странах ипотечное кредитование пользуется большой государственной поддержкой (это создание законодательной иподдержка субъектам ипотечных отношений);

Погашения кредита в рассрочку (различные схемы).

Банк не только помогает решать жилищные проблемы и внедрять принципы платности приобретения жилья, но фактически является менеджером внедрения указанных программ, связанных с работой на рынке недвижимости.