Оценка недвижимости

1. Понятие независимости оценки

2. Независимость оценки

2.1 Назначение оценки недвижимости

2.2 Независимость в деятельности оценщика

Список используемой литературы

1. Понятие независимости оценки Недвижимое богатство — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними крепко связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные обладанием объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо крепко связанные между собой все земельные участки и расположенные на них строения. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости. — М.: Финансы и Статистка, 2007. — С. 15 Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой и весомой частью которого могут быть:

1) здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

2) обособленные объекты, многолетние насаждения;

3) инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или городка. Сюда же относятся высокой доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной и бесчеловечной эксплуатации собственников недвижимости квартала или городка;

4) стационарные и грандиозного сооружения благоустройства значительной территории участка;

5) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне граней его земельного участка;

6) другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости обычно составляют нерасторжимое или функциональное единое. Крутик А. Б., Горенбургов М. А. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2000. — С. 25

Недвижимое богатство находится в свободном гражданском обороте и является объектом разных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т. е. в определении очень денежного эквивалента разных типов недвижимости в конкретный момент времени.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как независимый товар. В настоящее время в России это:

1) квартиры и комнаты;

2) помещения и здания под офисы и магазины;

3) пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

4) свободные участки, предназначенные под застройку (в ближайшей перспективе);

5) складские и производственные объекты. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2006. — С. 34

Кроме того, объекты недвижимости вступают в состав частью имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно воздействует на их стоимость.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две необыкновенного формы проявления — потребительную и меновую стоимость.

Потребительная и астрономическая стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения абсолютно конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены и высоким уровнем технического совершенствования и общественными потребностями. Плодородие и местоположение участка, количественные и качественные всесторонней характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие иные факторы зачастую формируют потребительную и астрономическая стоимость объекта недвижимости.

Меновая и астрономическая стоимость возникает в процессе активного обмена объектов недвижимости. При этом в товарном и крупном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения активно выступают деньги. На конкурентном базаре цена, как денежное и крайнее выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим и адской силы спроса и предложения. Симионова Н. Е. Методы всесторонней оценки недвижимости. — М.: ЮНИТИ, 2006. — С. 89 Форма бурного проявления меновой стоимости — цена, которая отрешает слишком суммарное действие всех рыночных факторов, где на оценку объекта недвижимости воздействуют условия и их сочетания.

Методика оценки коммерческой недвижимости Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где бесчеловечная эксплуатация объекта настолько сжато переплетается с самой собственностью, что их бывает жутко сложно разграничить с целью оценки. Например, если недвижимость — это только строение и земельный участок, то составные и весомой части гостиницы связаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами. Кузьминов Н. Н. Оценка и страхование недвижимости. — М.: Финансы и Статистика, 2007. — С. 76 Стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений доставлять плату. Однако к гостиницам тяжко максимально применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно. Обыкновенно гостиницы нередко взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность доставлять баснословный доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество действительно предоставляемых услуг, наличие и комфортность лишне услуг и уровень творимой атмосферы. Поэтому всесторонняя оценка гостиниц — сложный процесс, для которого приглашаются специалисты со знанием довольно всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы.

Таким образом, несмотря на то, что гостиницы обыкновенно считаются недвижимостью, при всесторонней оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.

Оценка недвижимого имущества необходима при:

— операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

— акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости — зданий и земельных участков; страховании объектов недвижимости;

— кредитовании под залог объектов недвижимости; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

— ликвидации объектов недвижимости; исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

— других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

2. Независимость оценки

2.1 Назначение оценки недвижимости Независимость оценки достигается выработкой и принятием единых правил и подходов, как к проведению оценки, так и к осуществлению оценочной деятельности, которые закрепляются в стандартах оценки и нормах профессиональной деятельности, содержащих четкие требования к оценочным процедурам и раскрытию данных при оценке, а также к квалификации и правилам поведения оценщиков.

В частности, проведение оценки должно обеспечиваться профессиональным оценщиком, который исходя из цели оценки, изучает объект недвижимого имущества и связанные с ним права; анализирует рынок недвижимости, к которому относится объект оценки; производит выбор подходов к оценке и методов определения стоимости; выполняет необходимые расчеты и формирует окончательное заключение о стоимости недвижимого имущества.

Результаты работы оценщиком документируются в форме отчета, который должен носить доказательственный характер относительно установленной стоимости. Это требует от оценщика профессионального знания в самых разнообразных отраслях экономических, юридических, технических наук и хорошей осведомленности относительно тенденций развития местного рынка недвижимости. Кроме того, он должен быть в курсе последних методических разработок в области оценки и владеть навыками ведения собственного бизнеса по предоставлению оценочных услуг.

Последнее связано с тем, что оценщик в своей работе вступает в отношения с другими лицами:

— заказчиками, которые являются потребителями его услуг;

— плательщиками, когда по просьбе заказчика услуги по оценке оплачивают иные лица;

— органами местного самоуправления и исполнительной власти, в ограничениях предоставленных им полномочий, — которые, как и оценщики, являются субъектами оценочной деятельности. Взаимоотношения между субъектами оценочной деятельности определяются, как правило, договором на выполнение оценки, в котором устанавливаются их конкретные права и обязанности. Содержание данных прав и обязанностей проистекает не только из общегражданского законодательства, но и специального законодательства, регламентирующего оценочную деятельность. Что позволяет отразить и закрепить на уровне правовых норм специфические моменты, связанные с проведением и использованием результатов оценки.

Оценщику предоставляется право:

* к доступу к документации или иной информации, являющейся необходимой для определения объективной стоимости, оцениваемого объекта;

* получать от заказчика разъяснение и дополнительные сведения, включая конфиденциальную информацию, которые необходимы для проведения оценки и составления отчета, а в случае необходимости запрашивать необходимую информацию у третьих лиц;

* для обеспечения защиты своих интересов и интересов потребителей его услуг, страховать свою гражданскую ответственность;

* в случае возникновения обстоятельств, которые препятствуют проведению объективной оценки имущества, отказаться от проведения оценки;

* самостоятельно назначать подходы и методы оценки;

* привлекать к оценки объекта, других оценщиков или иных специалистов.

В то же время оценщик обязан:

— обеспечить объективность оценки и, в случае необходимости, поставить в известность заказчика о причинах, которые препятствуют объективной оценки;

— предоставлять заказчику информацию о нормативно-правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, о стандартах оценки, о наличии разрешительных документов на осуществление оценочной деятельности, а при необходимости разъяснять суть и содержание используемых при оценке подходов и методов,

— гарантировать конфиденциальность полученной информации.

Иными словами, профессиональная оценочная деятельность состоит в организационном, методическом и практическом обеспечении проведения оценки, требующей соответствующей квалификации, умения и опыта.

Оценка позволяет определить степень полезности, ценности той или иной вещи для человека. Не определив свое отношение к вещи, человеку сложно построить свои отношения с другими людьми.

Фактически на оценивании базируются все сферы человеческих взаимоотношений — мораль, политика, культура, экономика, — а сама оценка превратилась в самодостаточный процесс, направленный на формирование норм поведения и принятия решений. Система оценок обеспечивает нормальное и устойчивое развитие общества.

Особую роль оценка играет в его экономической жизни, где людям очень важен процесс оценивания благ, в которых они нуждаются. Исключительное место среди этих благ занимает земля. Как часть природы, земля предоставляет основу для жизнедеятельности людей, обеспечивая их необходимыми ресурсами и создавая пространственный базис для экономической и социальной деятельности.

Одновременно земля наряду с рабочей силой, капиталом и предпринимательской инициативой выступает источником дохода и объектом собственности, относительно которого формируется целый ряд имущественных отношений, связанных с ее владением, пользованием и распоряжением.

В той или иной мере правомочия по отношению к земле распространяются и на все объекты, которые с ней неразрывно связаны, что позволяет говорить о специфическом, недвижимом, виде имущества, которое отличает:

* стационарность, т. е. невозможность его перемещения без ущерба и потери потребительных свойств;

* материальность, т. е. его существование в натурально-вещевой и стоимостной формах;

* долговечность, т. е. соразмерность срока его существования и использования с продолжительностью жизни одного и даже нескольких поколений людей.

Эти черты недвижимого имущества позволяют рассматривать его как одну из важнейших составляющих реального богатства не только для отдельного человека, но и для государства и общества в целом.

Недвижимость может использоваться для удовлетворения насущных потребностей человека и его деятельности; она является привлекательной для инвестирования с целью получения дохода и может служить надежным средством обеспечения кредита. Однако одного понимания, что недвижимость имеет большую ценность недостаточно. Для того чтобы разумно распорядиться этим богатством его собственнику — гражданину, предприятию, территориальной общине или государству, — необходимо знать за какую сумму денег можно сдать в аренду или продать объект недвижимости, либо использовать его в качестве залога. Именно с этой целью и осуществляется оценка, направленная на определение стоимости недвижимого имущества, т. е. той суммы денег, за которую может состояться смена собственника, условий собственности или условий использования собственности. Оценка стоимости сегодня является неотъемлемым элементом при совершении гражданско-правовых сделок, принятии инвестиционных решений, при управлении территорией и территориальном планировании. Кроме того, оценка в обязательном порядке используется для целей налогообложения и бухгалтерского учета объектов недвижимости.

Таким образом, оценку недвижимости отличает многообразие функций ее использования и целей, для которых она проводится и которые связаны с потребностью общества в экономическом регулировании имущественных отношений.

2.2 Независимость в деятельности оценщика Потребность в знании стоимости и растущий спрос на это знание со стороны общества привели к тому, что оценка недвижимости постепенно сформировалась в самостоятельный вид профессиональной деятельности. Этому также способствовало и относительное несовершенство рынка, на котором осуществляются сделки относительно недвижимости.

В целом, купля-продажа недвижимости более сложный процесс, чем обычного товара. Она предполагает юридическое оформление сделки, заключение договора и государственную регистрацию. Кроме того, условия этой сделки регулируются не только мнениями сторон, но и законами государства в части землепользования, градостроительства и охраны окружающей среды. Все это определяет в необходимости присутствия на рынке недвижимости специалистов, для определения адекватного состояния рынка стоимости.

Таким образом, развитие оценки недвижимости как вида деятельности обусловлено существующим спросом на ее специфический продукт — знание о стоимости. С целью его продуцирования оценщик, анализируя рынок недвижимости, синтезирует информацию о природе, населении, хозяйстве и представляет ее в качестве иного вида информации — заключении о стоимости объекта недвижимого имущества.

При этом главными вопросами для оценщика являются:

«Что?» — тип и характеристики оцениваемого объекта;

«Где?» — положение объекта в пространстве и на рынке;

«Когда?» — дата, на которую определяется стоимость;

«Почему?» — основные причины, объясняющие спрос на недвижимое имущество и определяющие его ценность;

«Сколько?» — денежное выражение ценности объекта оценки.

Иными словами, оценка представляет собой процесс определения стоимости недвижимого имущества на конкретную дату в соответствии с установленной процедурой и является результатом практической деятельности оценщика.

Естественно, что от оценщика, прежде всего, требуется добросовестность при выполнении своих обязанностей, исключающей сознательное использование ложных и непроверенных фактов, необоснованных суждений и предвзятых заключений.

Это особенно важно, в силу того, что все оценки в какой-то степени зависят от принятых допущений, то есть тех предположений, которые принимаются за истину. Такие допущения содержат факты, условия или ситуации, относительно объекта оценки или подхода к оценке, которые вместе с тем не могут быть проверены или в такой проверке нет необходимости. Они представляют собой заявления, которые, будучи сформулированными оценщиком, должны быть, приняты на веру при интерпретации результатов оценки. Все это предполагает беспристрастность оценщика в своей профессиональной деятельности. От него требуется полная объективность при проведении анализа и трактовке собранных данных об объекте оценки, подобных ему объектах и их положении на рынке.

Оценщик не должен полагаться на какую — либо информацию, предоставленную заказчиком или каким-либо другим лицом, без надлежащей проверки ее из независимого источника. В равной степени он должен исключить в своей работе любые гипотетические условия, которые вряд ли будут реализованы в разумные масштабы времени. То есть любые гипотезы должны представлять собой разумную возможность, которая будет обоснована как с точки зрения перспектив ее реализации, так и с точки зрения определяемой стоимости. При этом важно, чтобы вывод о значении стоимости строился на посылках исключающих возможность получения заранее определенного результата. Отсюда вытекает еще одна важная этическая норма деятельности оценщика — его непредвзятость и независимость.

Оценщик не должен иметь личной заинтересованности ни в результате оценки, ни в самом объекте оценки. Первое касается гонорара оценщика, размер которого не может зависеть от полученного результата или имеющегося в отчете положения, составляющего интерес клиента. Второе относится к возможному конфликту интересов, связанного с тем, что в оцениваемом объекте присутствует интерес самого оценщика или его родственников, друзей и компаньонов, а также другого клиента по отношению к этому объекту. Поэтому, приступая к выполнению работы, оценщик должен убедиться в том, что его оценка не приведет к такому конфликту. Даже если о такой ситуации оценщику станет известно в последствии, он должен раскрыть содержание потенциального конфликта интересов.

Независимость оценки предполагает, что в деятельность оценщика не будет допускаться вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц, что он не будет ограничен в выборе методов оценки и в доступе к необходимой информации для формирования суждения об объекте оценки и его реальной стоимости.

И, наконец, очень важно, чтобы оценщик в течение всей работы и после ее завершения вел дела клиента с должной осмотрительностью и соблюдением конфиденциальности. Он не должен раскрывать жизненно важные для клиента данные, полученные от него, а также не предавать гласности результаты оценки, за исключением случаев предусмотренных договором на выполнение работы, условиями обязательного рецензирования оценки или законом. Таким образом, этические нормы требуют, чтобы оценщик был добросовестным, беспристрастным, непредвзятым, независимым и соблюдал условия конфиденциальности.

Принципы всесторонней оценки стоимости формируют и определяют те позиции, с которых анализируется собственность. Они имеют свою структуру и внутреннюю взаимосвязь. Данные принципы — это интерпретация законов с точки зрения всесторонней оценки имущества. Все принципы, используемые при всесторонней оценке недвижимости можно отнести к трем группам:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя: принцип полезности (доходности), принцип замещения, принцип ожидания;

2) принципы, отражающие и глубокая связь компонентов собственности: принцип продуктивности, принцип предельной производительности (предельной доходности), принцип вклада, принцип сбалансированности (равновесия или пропорциональности), принцип размера, принцип частью экономического разделения;

3) принципы, обусловленные и потрясающим действием рыночной среды: 3.1 принцип альтернативности, 3.2 принцип изменчивости, 3.3 принцип зависимости, 3.4 принцип предложения и спроса, 3.5 принцип конкуренции, 3.6 принцип соотношения.

Итогом всестороннего анализа недвижимости, основанного на перечисленных принципах, является определение наиболее необычайно эффективного использования земли, которая призвана вообще обеспечить собственнику более получение наибольших выгод. В этом воплощается основной принцип оценки — принцип наиболее необычайно эффективного использования (НЭИ). «Стоимость похоже величайшей красоте определяется зрения судящего о ней»

Полезность — способность абсолютно конкретного объекта удовлетворять большей потребности пользователя.

Замещение — максимальная и астрономическая стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой вероятно иного объекта эквивалентной полезности. Любые объекты оценки, несмотря на их разнообразие сопоставимы с точки зрения своей большей способности удовлетворять большей потребности владельца или доставлять ему доход.

Принцип ожидания — прошлое и настоящее и баснословное состояние объекта значимы как исходная база, ключ к пониманию его грядущего совершенствования. Стоимость недвижимости определяется выгодами, которые, как ожидается, она принесет своему обладателю в будущем. В основе принципа мучительного ожидания лежит теория большого изменения стоимости денег во времени (теория капитализации).

Принцип продуктивности — при надлежащем максимальном использовании основных факторов производства (труд, земля, капитал и управление) для получения баснословного дохода после возмещения затрат на них обыкновенно остается абсолютно добавочная стоимость, которую принято относить к земле. Добавочная и высокая продуктивность определяется абсолютно чистым доходом, относящимся к земле после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельной производительности — увеличение того или другого мощного фактора производства может увеличивать или убавлять астрономическая стоимость объекта. Из этого вытекает еще один принцип всесторонней оценки недвижимости. Этот принцип базируется на теории более предельного дохода и предельных издержек и называется принципом производительности. По мере прибавления ресурсов к основным факторам крупного производства чистая и максимальная отдача имеет неодолимую тенденцию увеличиваться более жутко быстрыми темпами, чем безудержный рост затрат, однако после большого достижения определенной точки всеобщая максимальная отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это значительное замедление происходит до тех пор, пока значительный прирост стоимости не станет меньше чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип вклада. Вклад — это сумма, на которую очень изменяется стоимость недвижимости вследствие наличия или абсолютного отсутствия какого-либо мощного фактора производства. Стоимость каждого элемента объекта всесторонней оценки определяется бесценным вкладом этого элемента в общую астрономическая стоимость объекта, т. е. стоимость каждого элемента абсолютно равна величине, на которую убавляется всеобщая астрономическая стоимость собственности в отсутствии этого элемента.

Принцип сбалансированности (равновесия) — стоимость недвижимости определяется большей степенью равновесия между её парными элементами — землей и улучшениями.

Принцип «Экономический размер» — на любом базаре существует абсолютное количество земли, необходимое для наиболее необычайно эффективного использования разных типов собственности.

Экономическое разделение — имущественные и исключительного права следует делить и соединять таким образом, чтобы увеличить всеобщую астрономическая стоимость объекта. Разделение может применяться к различным полностью имущественным правам: 1) физическое разделение; 2) разделение по правам пользования (ограничение и абсолютно прав пользования); 3) разделение по видам прав (совместная аренда, партнерство, акционирование и т. п.); 4) разделение по времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненное обладание, будущие права — опционы).

стоимость недвижимость оценка имущество

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 23.03.2013) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 05.12.2013

2. Российская Федерация. Правительство. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон // Рос. Газета. — 2009. — 12 января. — 9−10.

3. Российская Федерация. Президент (2006 -; В.В.Путин). О внесении изменений в ФЗ «Об ОД»: Федеральный закон РФ от 27.07.2006 г. № 157// Экон. газета. — 2006. 1 сентября. — с. 20−21.

4. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2006. — С. 34

5. Зимин А. И. Оценка имущества. — М.: Юриспруденция, 2006.

6. Крутик А. Б., Горенбургов М. А. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2000. — С. 25

7. Кузьминов Н. Н. Оценка и страхование недвижимости. — М.: Финансы и Статистика, 2007. — С. 76

8. .Оценка бизнеса. Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2008. — 496 с.;

9. Оценка недвижимости. Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой. — М.: Финансы и статистика, 2004;

10. 7 Румянцева Е. Е. Оценка собственности. — М.: Инфра, 2005.

11. Севостьянов, А. В. Экономика недвижимости: Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб. Заведений/А.В. Севостьянов — М.: КолосС, 2007. — 276 с.

12. Симионова Н. Е. Методы всесторонней оценки недвижимости. — М.: ЮНИТИ, 2006. — С. 89

13. Фридман Дж., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». — М.: Дело, 1997

14. Экономика недвижимости: Учебное пособие /Т.В. Артеменко [и др.]; под ред. В. И. Ресина. — М.: Дело, 2000 г. — 328 с.

15. Электронная система Консультант плюс.

16. http://www.multiservice.kg/otsenka-nedvizhimosti/nezavisimost-v-deyatelnosti-otsenschika.html

17. http://www.multiservice.kg/otsenka-nedvizhimosti/naznachenie-otsenki-nedvizhimosti.html

18. http://www.cko-info.ru/legislation1/?r747_id=79&r747_page=2

19. http://realty-rueu.ru/osnovnye_principy_i_metody_ocenki.html