Согласование результатов оценки

Целью согласования результатов, полученных с помощью использованных методов, является выявление в рамках решаемой задачи преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, определение единой стоимостной оценки. Преимущества (недостатки) каждого метода в оценке стоимости объекта определяются по следующим критериям:

• 1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.
• 2. Качество и обширность исходной информации, на основе которой проводится анализ.
• 3. Способность используемых методов учитывать конъюнктурные колебания и стоимость денежных средств.
• 4. Способность учитывать специфические характеристики объекта оценки.

Процесс сведения результатов, полученных различными подходами, приводит с учетом дополнительных корректировок к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки.

Средневзвешенная итоговая величина стоимости рассчитывается по формуле.

S_п = V_срS_ср + V_затS_зат + V_дохS_дох, где

S_ср, S_зат, S_дох — стоимость объекта _-полученная с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно;

V_ср, V_зат, V_дох-коэффициент весомости результата, полученного с применением сравнительного, затратного и доходного подходов соответственно, причем.

V_ср + V_зат + V_дох=1.

В данной работе использована процедура ранжирования (метод анализа иерархий). Ранжирование — это расположение результатов оценки, полученных с помощью разных подходов (методов), в порядке возрастания их качества. Для ранжирования прежде всего необходимо сформулировать критерии качества, по которым будут сравниваться результаты оценки с применением разных подходов (методов).

Причем сравнению подлежат не подходы (методы) как таковые, а результаты использования этих подходов (методов).

Критерии качества формулируются для всех трёх подходов.

Важно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов, процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов.

Оценщиком выбрана система четырех факторов. По каждому фактору каждому из использованных методов присваивается:

• 0 баллов — если данный метод совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;
• 1 балл — если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать недостаточной, ниже средней, хуже обычной, не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
• 2 балла — если данный метод удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик может считать вполне допустимой, средней, обычной, достаточной для обычного доверия результатом данного метода;
• 3 балла — если данный метод совершенно удовлетворяет критериям данного фактора.
• 1. Соответствие виду рассчитываемой стоимости:

Предполагается, что сравнительный подход всегда соответствует рыночной стоимости — 3 балла.

Затратный подход на рынках, где не ведется строительства, не является реальной альтернативой покупке уже имеющихся в достаточном количестве объектов.

Вес затратного подхода по данному критерию — 2 балла.

2. Достоверность и достаточность:

В сравнительном подходе Оценщик проанализировал достаточный объем рыночных данных. Эти данные, исходя из источников их получения, были вполне надежны. Учитывая это, для результатов по данному фактору установлено 3 балла.

Затратный подход для объектов в условиях преобладания предложения над спросом существенно менее надежен по сравнению с двумя другими подходами.

В результате вес затратного подхода по данному критерию — 3 балла.

3. Способность учитывать факторы ценообразования:

В теории оценки считается, что сравнительный подход в полной мере отражает структуру факторов ценообразования. Учитывая, что надежность самих данных рынка мы оценили ранее, в рамках данного фактора надлежит оценить лишь принципиальное свойство подхода отражать рынок. Поэтому сравнительному подходу присвоен вес 3 балла.

В период преобладания предложения над спросом затратный подход в гораздо меньшей степени отражает структуру рыночных факторов ценообразования, вес 2 балла.

4. Способность учитывать мотивацию:

Сравнительный подход является для субъектов рынка по преимуществу наиболее явным ориентиром — 3 балла.

Затратный ориентир в ограниченном объёме реально ведущегося строительства не вполне адекватен в плане учета мотивации для цены объектов -2 балла.

Таблица 5.

РЕЗУЛЬТАТЫ ОБОБЩЕНИЯ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЁТОВ.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости автомобиля ВАЗ 21 213, которая после округления составила:

58 000 (Пятьдесят восемь тысячи) рублей

Вывод: итоговая стоимость находится в пределах рыночного диапазона определенного для объекта оценки в Разделе Анализ рынка.

Суждение оценщика о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться рыночная стоимость.

Оценка рыночной стоимости, какими бы точными и надежными методами ее не получили бы, всегда содержит некоторую неопределенность (размытость, неоднозначность) и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости. В большинстве случаев на практике оценщик оперирует с некой выборкой рыночных цен, не имея информации обо всем объеме предложений (тем более сделок). В этих случаях «истинное» значение рыночной стоимости (то есть значение выбранной нами статистики генеральной совокупности) не может быть определено, так как генеральная совокупность цен недоступна для анализа. Именно в таких ситуациях возникает задача оценки значения статистики генеральной совокупности по выборке ее представителей (то есть части этой совокупности). И эта задача не имеет точного решения. «Точного» значения математического ожидания как среднего значения по всей генеральной совокупности без анализа этой совокупности определить невозможно. Именно в этом смысле рыночная стоимость в большинстве практических задач не наблюдаема на рынке.

С точки зрения математической статистки стоимость, как случайная величина, рассчитывается на основе значений цен объектов-аналогов xi, i=1,…, n, понимаемых как n ее независимых наблюдений. В качестве генеральной совокупности выступают цены всех объектов на рассматриваемом сегменте рынка, а стоимость объекта оценки получают в результате обработки доступной оценщику выборки значений из генеральной совокупности.

Теория и практика оценки в большинстве случаев в качестве показателя РС используют ее математическое ожидание, оценку которого получают расчетом выборочного среднего, сопровождая его, как правило, оценкой точности в виде границ доверительного интервала. Однако упомянутое выше определение РС говорит о наиболее вероятном значении, которому в общем случае соответствует другая статистика случайной величины — мода. И лишь для симметричных одномодальных распределений случайных величин, каким, в частности является и нормальное распределение, значения математического ожидания и моды совпадают.

Вместе с тем процедура подбора оценщиком аналогов оцениваемого объекта не является, строго говоря, процедурой случайного выбора из генеральной совокупности и не может гарантировать однородность выборки. Нельзя также исключать возможность ошибок оценщика при формировании выборки рыночных данных о ценах объектов-аналогов. Принимая это во внимание, следует признать, что гипотезу нормальности распределения выборки рыночных данных нельзя рассматривать как принимаемую автоматически, а значит, необходимо проводить ее проверку.

Подтверждение гипотезы нормальности распределения выборочных данных о ценах аналогов требуется также и для корректного применения корреляционно-регрессионных методов при определении стоимости объекта оценки с учетом отличий его от аналогов по одному или нескольким влияющим признакам. Известно, что наличие оптимальных свойств у метода наименьших квадратов, применяемого при построении регрессионных зависимостей, тесно связано с нормальностью распределения результирующего параметра (выборки рыночных цен) и отсутствием в выборке грубых погрешностей. Еще одним условием обеспечения корректности построенной регрессии является нормальность распределения погрешностей, которая должна быть проверена на заключительной стадии регрессионного анализа.

Поэтому далее приведена соответствующая проверка.

Для проверки выборки аналогов на соблюдение условия нормального распределения и однородности рассчитаны коэффициенты вариации и осцилляции, коэффициент асимметрии, коэффициент эксцесса, стандартная ошибка асимметрии и стандартная ошибка эксцесса, а так же произведена проверка выборки на отсутствие выбросов.

Коэффициент вариации V характеризует относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического:

V = Ч 100%, где.

V — коэффициент вариации;

у — среднеквадратическое отклонение (функция СТАНДОТКЛОН);

а — среднее арифметическое (функция СРЗНАЧ).

Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20% и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Проверка выборки на отсутствие выбросов производилась в процессе проведения оценки. По результатам расчетов сравнительным походом коэффициент вариации находится в пределах 24,69%.

Вывод: Возможные границы интервала в которых может находится рыночная стоимость может находится в пределах ± 24,69% от определенной расчетным путем рыночной стоимости.