Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, 10

Тема.

«Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. М.Дмитровка, 10».

Введение

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка недвижимости все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Оценка стоимости объекта — упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта недвижимости является его рыночный характер, необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономические и микроэкономические окружения.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем.

Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой нежилое здание общей площадью 5 674,7 м², расположенное по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.

Датой определения стоимости объекта оценки является 01.03.2009 г. Все расчеты выполнены на дату определения стоимости. Курс доллара США на дату определения стоимости составил 35,7205 руб. за 1 долл. США.

Необходимость определения рыночной стоимости недвижимости возникает:

? при приватизации;

? передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

? использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

? продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

? переуступке долговых обязательств;

? передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

? возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а так же в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.

Задачей оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для расчета стоимости чистых активов Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент», принятие управленческих решений.

Перед нами стоят следующие задачи:

? изучить основные нормативно-справочные материалы, регулирующие оценочную деятельность;

? изучить основные стандарты оценки;

? изучить основные принципы оценки;

? изучить основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости;

? определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценке подлежит рыночная стоимость. В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. дано следующее определение рыночной стоимости. Рыночная стоимость — это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

В Постановлении Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» дается следующее определение рыночной стоимости: «рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Определения рыночной стоимости, приведенные в Федеральном законе и Постановлении Правительства РФ, по смыслу полностью аналогичны.

Учитывая, что все большее количество граждан Российской Федерации становятся собственниками недвижимости, можно предположить, что перед обладателем встает вопрос о необходимости оценить свое имущество. Нам необходимо определить рыночную стоимость объекта недвижимости тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным.

С помощью затратного подхода мы определим стоимость объекта с точки зрения понесенных затрат (издержек), с помощью сравнительного подхода соотнесем рыночную стоимость конкурирующих объектов недвижимости, а с помощью доходного подхода измерим текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Глава 1. Основы оценки стоимости недвижимости.

1.1 Назначение оценки и основные понятия.

Зачем нужно оценивать стоимость имущества? Стоимость имущества лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесения в уставный капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершающихся на рынке недвижимости. Оценка является достаточно регулярной процедурой, так как подвижны и многочисленны условия, характеризующие состояние объекта недвижимости в частности и рынка недвижимости в целом.

Оценка стоимости — не одномоментный акт, а длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента, стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, понимающего главные принципы оценки, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента; понимания финансирования, налогообложения, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию. У него не должно быть имущественного или иного интереса в отношении оцениваемого объекта. Общая схема оценки стоимости объекта недвижимости представлена на рис. 1.1.

Стоимость недвижимости — понятие неоднозначное. Существует много определений, отражающих разное содержание этого понятия. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных (рис. 1.2).

С точки зрения рассматриваемого здесь вопроса об оценке стоимости наибольший интерес представляет понятие рыночной стоимости, которая в «ЕСО 2000» (Европейские стандарты оценки 2000).

Рис. 1.2 Виды и подвиды стоимости недвижимости Рыночная стоимость — это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой («на расстоянии руки») сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения. Близкая трактовка имеется в законе «Об оценочной деятельности в РФ».

Из определения следует, что стоимость продажи (цена продажи) и рыночная стоимость могут, и это бывает нередко, не совпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет особую (субъективную) привлекательность для покупателя (цена продажи будет завышена).

Арендная стоимость — это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость. Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.

Основным подвидом стоимости использования является инвестиционная стоимость, которая генерирует собственнику доход по определенной ставке капитализации. Предполагается, что собственник не имеет намерения изменить направление использования объекта, даже если существуют более эффективные.

Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и показывает стоимость имущества за вычетом амортизации. Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо восстановительной или инвентаризационной стоимости. Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом — рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяются арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

Стоимость в использовании с ее подвидами согласно «Европейским стандартам оценки 2000» является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей, обсуждать которые в рамках учебной программы мы не будем.

Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов (рис. 1.3).

При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, заметно подвержена многочисленным, преходящим событиям. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать, поэтому рыночные цены не стабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.

1.2 Принципы, этапы и процедура оценки Принципы, связанные с объектом недвижимости, с пользователем, рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в сужениях. Из-за сложности процесса оценки и необходимости учета большого числа факторов, далеко не всегда известных, взаимодействие которых между собой и действие которых на результат оценки лишено однозначности, выводы оценщика воспринимаются с объективной настороженностью. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости, которые разрешаются в суде, арбитражном или третейском.

По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат оценки, и в случае разногласий независимая сторона могла бы пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возникновения «ошибок» и при необходимости откорректировать этот результат.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических приемов и правил — принципов оценки недвижимости, — которые принимают во внимание: 1) объект недвижимости (принципы, связанные с объектом); 2) субъект (принципы пользователя объектом); 3) условия рыночной среды (принципы, связанные с рыночными обстоятельствами), а также связывающий между собой эти три типа принципов, делающий их учет экономически целесообразным и обоснованным четвертый принцип; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (рис. 1.4).

Принципы пользователя, отражают его представления об объекте недвижимости и состоят из трех частей:

— принцип полезности, т. е. способности конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в данных условиях. Объект, не имеющий потребительской стоимости, не интересует пользователя;

— принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости и предполагает, что пользователь рассматривает все альтернативные варианты покупки или воспроизводства недвижимости с аналогичными свойствами и выбирает вариант с наибольшей для себя выгодой, т. е. с наименьшей стоимостью;

— принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с ожидаемым потоком доходов или выгод, ожидаемых от перепродажи.

Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из cследующих позиций:

— принцип соответствия гласит, что объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожиданиям. Квартира «Хрущева» стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, наоборот, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества;

— принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость недвижимости качества его местоположения — близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфраструктуре. Изменения в окружающей среде могут как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов;

— принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов (см. рис. 1.3);

— принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту предложения, и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. Это должно приниматься во внимание оценщиком;

— принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла — зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объект среде.

К принципам, связанным с объектом недвижимости, и в первую очередь с землей, на которой расположен объект, относятся:

— принцип остаточной продуктивности земли, который устанавливает, что основой стоимости земли является ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любая деятельность требует использования четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью выручки от реализации (воспроизводство основных и оборотных средств), заработной платой, прибылью и рентой. Остаточная продуктивность земли определяется, таким образом, через доход, остающийся после оплаты капитала, труда и управления;

— принцип вклада выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора. Например, если ремонт квартиры требует затрат в размере $ 5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $ 12 тыс., то вклад ремонта равен $ 7 тыс. и ремонт целесообразен. И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме его стоимость возрастает на $ 20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $ 30 тыс., то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен;

— принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждаем, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к росту прибыли до определенного предела, переход через который снижает отдачу, т. е. прирост затрат начинает обгонять прирост дохода. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости;

— принцип сбалансированности устанавливает, что факторы производства, или составляющие объекта недвижимости, должны сочетаться между собой в определенной пропорции, отклонения от которой снижают ее полезность и стоимость;

— принцип оптимального размера является разновидностью принципа сбалансированности. Например, загородные дома площадью в 150 м² в сложившихся региональных рыночных условиях имеют наибольшую стоимость, если расположены на земельных участках размером в 20 соток. Заметное и уменьшение, и увеличение земельного участка снижает стоимость дома, т.к. не обеспечивает оптимального землепользования;

— принцип экономического разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Помимо права собственности имеется право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды и т. д. При этом переход права собственника на имущество не является основанием для прекращения права аренды. Если, например, продавец недвижимости желает продать здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено, то не исключено, что подобная позиция не максимизирует общую ценность недвижимости. Возможно, целесообразно разделить права и продать здание отдельно, сдав землю в долгосрочную аренду.

При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы сразу. Бывает так, что часть из них выполняется автоматически, другие не имеют отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие не очень. Те принципы, без которых обойтись нельзя и которые должны находиться на первом плане оценочного процесса, нужно скомбинировать таким образом, чтобы объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе четвертого принципа, объединяющего все предшествующие.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости требует при оценке рассмотреть все возможные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные варианты, а среди них экономически наиболее эффективный.

Знать принципы оценки и уметь применять их необходимо, чтобы не упустить главное, принять во внимание все направления и тенденции, складывающиеся в рыночной среде, среди объектов недвижимости и их пользователей. Однако конкретная реализация принципов осуществляется через специальные методы оценки стоимости недвижимости, прошедшие апробацию в результате многолетнего применения к разным объектам недвижимости в различных обстоятельствах.

1.3 Основные методы оценки недвижимости Сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке стоимости недвижимости.

Технология оценки стоимости недвижимости. Согласование различных результатов оценки.

Варианты реализации сравнительного, доходного и затратного методов.

«Европейские стандарты оценки 2000» (ЕСО 2000) для определения стоимости недвижимости рекомендуют использовать три основных подхода сравнительный, доходный и затратный, в рамках которых и разработаны специальные методы «для того, чтобы „подстроить“ процедуру оценки к оценочной ситуации, виду имущества, к имеющимся данным, к цели оценки, клиенту и т. п.».

Каждый из подходов имеет свою преимущественную область применения, но рекомендуется использовать все три, и только в отдельных случаях, из-за нехватки информации или других важных причин, можно ограничиться двумя.

Использование разных подходов обусловлено тем, что каждый из них односторонен и уделяет внимание лишь факторам, ему органически присущим, тем самым сокращая сектор обзора всей информации и порождая системную ошибку в оценке стоимости даже при точных исходных данных и надежных расчетах. Так, в сравнительном подходе в центре внимания находится текущая рыночная ситуация, соотношение спроса и предложения и цены на аналогичные объекты недвижимости; в доходном — акцент смещен в сторону перспективы использования недвижимости, предпринимательского риска и прогноза будущего дохода; в затратном — главным является оценка затрат на простое воспроизводство недвижимости или ее замещение.

Сопоставление оценок, получаемых по разным методикам, улучшает понимание оценочного процесса, делает его более прозрачным, а окончательный результат более объективным и достоверным. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.

1.3.1 Технология оценки стоимости недвижимости Оценка — сложный, трудоемкий и достаточно длительный процесс, состоящий из нескольких этапов, в которых можно выделить ряд самостоятельных подэтапов.

I. Определение проблемы:

— идентификация объекта, т. е. его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, физические характеристики;

— выявление предмета оценки, т. е. того, что подлежит оценке — весь комплекс имущественных прав или их часть;

— определение даты оценки, т.к. различными будут даты осмотра, даты судебного разбирательства по поводу разделения имущественного комплекса, или даты осуществления продажи. Стоимость недвижимости будет разной в эти даты, т.к. сезонные колебания стоимости могут быть значительными;

— формирование цели и функции оценки, т. е. выяснение, что мы определяем (рыночную, инвестиционную или иную стоимость объекта) и для выполнения какой функции (налогообложения, страхования, кредитования, продажи, аренды и т. д.);

— ознакомление заказчика с ограничивающими оценку условиями, что необходимо для защиты интересов как заказчика, так и оценщика. Эти условия оговаривают, какие данные о доходах, об амортизации используются, кто отвечает за их достоверность; кто проводит юридическую экспертизу прав собственности; как к кто обеспечивает конфиденциальность исходной и конечной информации; подчеркивается, что оценщик отражает в отчете свою точку зрения и не несет ответственности в отношении последующей реализации имущества и т. д.

II.

Заключение

договора на оценку:

— предварительный визуальный осмотр объекта, знакомство с предысторией развития, выпускаемой продукцией, квалификацией работников, рыночной позицией, знакомство с администрацией и лицами, которые будут представлять заказчика;

— оценка необходимой информации и источников ее получения: управленческие подразделения заказчика, государственные и муниципальные органы управления, специальная справочная литература и периодические издания, коллеги-оценщики и т. д.;

— определение группы экспертов-оценщиков, если объект большой и оценка одним лицом невозможна. В этом случае потребуются экономисты, юристы, технические эксперты, маркетологи, экологи и т. д.;

— составление задания на оценку, календарного плана, подготовка и подписание договора, в котором указываются действующие стороны, предмет договора; права, обязанности и ответственность сторон; стоимость работ, порядок их сдачи и оплаты; особые условия на случай возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Следует иметь в виду, что продолжительность оценки объекта недвижимости часто занимает 2—3 недели, но этот срок может быть сокращен в некоторых простых или очевидных случаях, но может быть и существенно увеличен для крупных и сложных объектов.

Оплата услуг экспертов-оценщиков может осуществляться: 1) в форме почасовой оплаты, если, например, он защищает интересы своей стороны в суде и оплата в этом случае не зависит от исхода судебного разбирательства; 2) в форме фиксированной цены, обычно в процентах от балансовой стоимости недвижимости (до 10%). Размер оплаты услуг оценщика зависит от многого: сложности и дороговизны объекта, опыта, квалификации, имиджа оценщика, финансовых возможностей заказчика и др.

Ш. Сбор и обработка информации, применение трех подходов к оценке.

IV. Согласование результатов оценки Результаты, полученные в трех подходах — сравнительном, доходном, затратном, — должны быть сведены в единую величину. Обычно это делается путем взвешивания значимости каждого подхода (в долях единицы, или в процентах) для конечного результата и вычисления средневзвешенного значения.

Например, объект оценен путем применения трех методов в 170, 200 и 130 млн руб. Эксперты-оценщики установили удельные веса методов в 0,6, 0,3 и 0,1. Тогда стоимость объекта, как интегральная оценка трех подходов, будет равна:

V=0,6×170 + 0,3×200 + 0,1×130 = 102 + 60 +13 = 175 млн руб.

Самым слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.

Значимость (удельный вес) каждого подхода определяется характером объекта, целями и функциями оценки, имеющейся информацией. Например, если оценивается квартира и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызовет у оценщика сравнительный подход. Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Если результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Точность и достоверность окончательной оценки, разумеется, во многом зависит от квалификации и опыта экспертов-оценщиков, их объективности. Иногда согласование в переводной литературе называют «экзаменом совести».

V. Написание отчета Согласно «ЕСО 2000» (стандарт 9: Представление отчета об оценке) отчет «по своему макету и языку должен обеспечивать ясное и недвусмысленное заключение с достаточными подробностями, для того чтобы гарантировать, что важнейшие области охвачены и что невозможно неправильное истолкование реальной ситуации с активом (активами)».

Более того, «оценщик должен гарантировать, что конфликта интересов не существует, включая любую процедуру внутренней верификации, и не должен находиться под влиянием, оказываемым его клиентом, или третьей стороной для получения конкретного результата с точки зрения оценки или любого другого связанного с ней совета. В надлежащих случаях оценщик должен отказаться действовать там, где его репутация как объективного, вероятно, подвергается риску».

По требованию заказчика в отчет может быть включена основная исходная информация, а также описание принципов, сделанных допущений, использованных методов и суждений, которые позволили прийти к результирующему выводу.

В то же время стандартной рекомендацией в отношении публикации отчета является следующая: «ни полностью, ни частично настоящий отчет об оценке сертификат оценки и никакая ссылка на него не может быть включена в какой-либо публикуемый документ, циркуляр или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения оценщиком формы и контекста, в котором они могут появиться».

1.3.2 Затратный метод оценки Основывается на соображении, что затраты на восстановление замещение оцениваемого объекта с добавленной предпринимательской прибылью за вычетом износа и с учетом рыночной стоимости земельного участка, на котором расположена недвижимость, являются приемлемой рыночной оценкой ее стоимости.

Основным принципом, лежащим в основе метода, является принцип замещения, утверждающий, что типичный покупатель не станет платить за объект больше того, во что обойдется приобретение равноценного земельного участка и возведение на нем нужной ему недвижимости.

Достоинство метода в том, что он опирается на солидную сметно-нормативную и методологическую базу отечественного строительства и вызывает большее доверие заказчика, чем гипотетические умопостроения оценщика. Он является практически единственным методом оценки при создании уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, мемориальные комплексы и т. п.).

Недостатки в том, что он устанавливает не стоимость обмена, а стоимость использования, игнорируя действие закона спроса и предложения. Затраты на строительство — лишь базис рыночной цены. Например, рыночная стоимость высококлассной гостиницы, расположенной в неудачном месте, будет ниже стоимости, определенной затратным методом; и наоборот, рыночная стоимость удачно расположенной автозаправочной станции может в несколько раз превышать затраты на ее строительство.

Область применения: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на малоактивных рынках, оценка объектов специального назначения и т. д.

Источник информации: проектно-сметная документация, позволяющая оценить себестоимость строительных работ.

Технология оценки состоит из пяти этапов.

1-й: Оценка стоимости земельного участка.

2-й: Оценка восстановительной стоимости / стоимости замещения объекта.

3-й: Оценка всех видов износа — физического, функционального, внешнего.

4-й: Оценка остаточной стоимости: результат этапа 2 минус результат этапа 3.

5-й: Оценка стоимости объекта недвижимости — складываются результаты этапов 1 и 4.

На практике применяется несколько вариантов затратного метода оценки: метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости), поэлементный, индексный, сметный. Дадим краткую характеристику каждого.

Метод сравнительной единицы. Это наиболее простой метод расчета, который заключается в умножении стоимости выбранной единицы (м², м³ и др.) на количество единиц оцениваемого объекта. Следует отметить, что не всегда можно отыскать на рынке стоимость выбранной единицы путем подбора аналогичного объекта. Тогда информацию, хотя она менее точна, можно получить в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по различным типам зданий и сооружений.

1.3.3 Сравнительный метод оценки Именно такое название рекомендует ЕСО 2000, а не распространенное название «метод сравнения продаж», поскольку этот метод используется «как для оценок капитала, так и оценок сумм арендной платы».

Главные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя — не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость проданных аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом числе корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб риелторских фирм, данные регистрационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т. д.

Технология оценки:

— изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

— сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

__ выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

__ проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранными единицами и оцениваемым объектом;

__ согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

1.3.4 Доходный метод оценки Этот метод оценки базируется на постоянно повторяющихся наблюдениях — чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые дает эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива — недвижимости.

Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, а также результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. Он позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости методом ДДП является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов.

Метод ДДП значительно точнее метода ПКД, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т. п. Покажем на примере использование метода ДДП.

Глава 2. Сведения об объекте оценки.

2.1 Краткая характеристика объекта оценки.

Оценке подлежит объект недвижимости, представляющий собой нежилое здание общей площадью 5 674,7 м² и земельный участок общей площадью 1 647 м², расположенный по адресу: г. Москва, ул. М. Дмитровка, д. 10.

Оцениваемое здание представляет собой отдельностоящее 4-х этажное офисное здание с подвалом, используемым в качестве подземной автостоянки.

Наземные этажи включают в себя офисные помещения, санузлы и лестничные клетки, связанные между собой коридорами. Офисные помещения имеют кабинетную планировку.

Краткая характеристика объекта оценки представлена в таблице ниже.

Таблица 1. Краткая характеристика объекта оценки.

2.2 Оцениваемые права.

Оценивается право собственности. Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности», «…собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом».

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 77 АГ № 659 517 от 10.07.2006 г., собственники объекта недвижимости и данные о нем, предусмотренные Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Монолит» под управлением ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент».

Кроме того, оценивается право долгосрочной аренды (на 25 лет) земельного участка площадью 1 647 м², расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, вл. 10.

2.3 Обременения оцениваемых прав.

В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, арест, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Обременение прав на оцениваемое имущество исследуется с точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора.

В соответствии с предоставленным свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Приложение к настоящему Отчету) зарегистрировано ограничение (обременение) права — доверительное управление.

Доверительное управление — это ситуация, в которой владелец имущества (Доверитель) передает право распоряжения своим имуществом другому лицу (Управляющему). При этом соблюдаются следующие условия:

передается только право распоряжения имущества. Собственником имущества остается его владелец.

управляющий обязан управлять имуществом в интересах владельца.

права и обязанности сторон закрепляются договором.

Исходя из того, что Управляющая компания (ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент») обязана управлять имуществом в интересах владельца (Доверителя), то, наличие данного обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора не влияет.

2.4 Краткая характеристика местоположения объекта.

Оцениваемый объект недвижимости расположен в Центральном административном округе г. Москвы в Тверском районе по адресу: ул. М. Дмитровка, д. 10.

Город Москва территориально делится на 10 административных округов и 123 района^. Схема деления г. Москвы на административные округа приведена на рисунке ниже.

Рисунок 2.1. Деление г. Москвы на административные округа.

Характеристика ЦАО г. Москвы Площадь Центрального административного округа составляет 66,2 км², или 6,1% территории г. Москвы. Здесь проживает приблизительно 7% населения города. Округ разделен на 11 городских районов: Арбат, Басманный, Замоскворечье, Красносельский, Мещанский, Пресненский, Таганский, Тверской, Хамовники, Якиманка, Китай-город Наиболее густонаселенные районы — Арбат, Якиманка, Басманный. Плотность населения в них в пределах 20−60 тыс. человек на 1 км². Общая плотность населения округа составляет 8,7 тыс. человек на 1 км².

Население Центрального округа неравномерно распределено по территории. В пределах Садового кольца проживает не более 30% населения. Наиболее густонаселенными являются кварталы Арбата, Якиманки, Басманного, где многоэтажная жилая застройка внедрилась в исторические кварталы. Здесь плотность населения находится в пределах 20−60 тыс. человек на 1 км². В Мещанском плотность населения наименьшая (2−5 тыс. человек на 1 км²), в остальных районах она находится на среднем уровне (10 тыс. человек на 1 км²).

Экологическая ситуация в округе, по оценкам экспертов, является неблагоприятной, а в отдельных районах крайне неблагоприятной. Сложная экологическая ситуация в округе обусловлена работой большого числа промышленных предприятий, но особенно сильно воздействие автомобильного транспорта. Именно эта часть города (со старой сетью узких улиц, наиболее ярко выраженной радиально-кольцевой планировкой) оказалась наименее приспособленной к резкому росту числа автомобилей Сильное влияние автомобильного транспорта усугубляется особенностями застройки и планировки. В Центральном округе много узких, плохо проветриваемых улиц. Во дворах домов также происходит накопление выбросов автомашин. Высокая интенсивность движения автотранспорта и густота дорожной сети создают высокое шумовое загрязнение.

На территории округа расположены такие особо ценные объекты национального наследия России, как: Московский Кремль, Государственный Академический Большой театр России, Государственный Академический Малый театр, Московская Государственная консерватория им. П. И. Чайковского, Российская Государственная библиотека, Российская академия художеств, Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова, Государственный Исторический музей, Государственный музей изобразительных искусств им. А. С. Пушкина, Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея», Центральный музей древнерусской культуры и искусства им. Андрея Рублёва, Государственный музей Востока, Государственный политехнический музей и многие другие.

По данным префектуры, на территории ЦАО осуществляют свою деятельность 444 тыс. организаций различных форм собственности (33% от общей численности предприятий по г. Москве), из них 430 тыс. — предприятия малого бизнеса и общественные организации.

ЦАО — деловой центр не только Москвы, но и России. Сосредоточие банковских учреждений, коммерческих и торговых организаций объясняется не только престижем, но и хорошей обеспеченностью округа общественным транспортом.

Вместе с тем, проходящие по территории ЦАО транспортные магистрали играют роль важнейших коммуникационных каналов Москвы. Прежде всего это Тверская и 1-я Тверская-Ямская ул., Охотный ряд, Новый Арбат, а также Новослободская ул., часть Комсомольского и Ленинского просп., Бульварное и Садовое кольцо. Кроме того, здесь располагаются шесть из девяти московских железнодорожных вокзалов: Ярославский, Ленинградский, Казанский, Курский, Белорусский и Павелецкий.

Краткая характеристика Тверского района г. Москвы Тверской район, образован на основании территориально-административного деления столицы в сентябре 1991 г. на базе Свердловского и Фрунзенского районов.

Тверской район — часть исторического центра Москвы, сложнейший градостроительный и социальный организм, находящийся в процессе непрерывного эволюционного развития. Территория района представляет собой уникальную архитектурную и культурную зону.

На его территории находятся предприятия с существенным промышленным и научным потенциалом, развитая сеть культурно-просветительских и торгово-бытовых объектов, вследствие чего численность работающих значительно превышает число жителей.

На приведенных ниже картах отмечено местоположение объекта оценки.

Рис. 2.2 Местоположение объекта оценки на карте г. Москвы.

Рис. 2.3 Уточненное расположение объекта оценки на карте г. Москвы Рис. 2.4 Локальное расположение объекта оценки на карте г. Москвы Рис 2.5 Расположение объекта оценки на схеме метрополитена.

2.5 Краткий обзор рынка офисной недвижимости в г. Москве.

2.5.1. Классификация офисной недвижимости В соответствии с принятой и адаптированной для Московского рынка недвижимости классификацией офисные здания подразделяются на четыре категории: «A», «B», «C» и «D». Категории «A» и «B» в свою очередь подразделяются на «A1», «A2», «A3» и «B1», «B2» соответственно. Местоположение здания в данной классификации не учитывается. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Границы между классами в некоторых случаях довольно размыты. Одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.

1. Данная классификация применима только к современным существующим качественным зданиям (класса «А», «В+», «В-»).

2. Здание класса «А», «В+» или «В-» должно отвечать всем соответствующим критериям (при этом допускается несоблюдение одного обязательного и четырех факультативных критериев). Все здания, которые не отвечают указанным выше параметрам, классифицируются как здание класса «С» и ниже.

Таблица 2. Классификация офисных зданий.