Оценка рыночной стоимости ООО «Прогресс» для цели купли-продажи

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ООО «ПРОГРЕСС» ДЛЯ ЦЕЛИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

• Введение
• 1. Теоретические основы оценки бизнеса
• 1.1 Основные понятия оценки бизнеса
• 1.2 Бизнес, как особый объект оценки
• 1.3 Цели определения рыночной стоимости бизнеса
• 1.4 Виды стоимости, определяемые при оценке бизнеса
• 1.5 Подходы и методы оценки бизнеса
• 2. Анализ объекта оценки и его макроокружения
• 2.1 Общий макроэкономический анализ
• 2.2 Характеристика компании ООО «ПРОГРЕСС»
• 2.3 Финансовый анализ объекта исследования
• 2.4 Анализ имущества предприятия
• 2.5 Анализ источников формирования имущества
• 2.6 Анализ финансовой устойчивости предприятия
• 2.7 Анализ платежеспособности предприятия
• 3. Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО «ПРОГРЕСС»
• 3.1 Обоснование выбора подходов к оценке стоимости бизнеса ООО «ПРОГРЕСС»
• 3.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости
• 3.3 Анализ земельного участка с существующей застройкой
• 3.4 Расчет накопленного износа
• 3.5 Расчет чистого операционного дохода
• 3.6 Оценка краткосрочной дебиторской задолженности
• 3.7 Оценка долгосрочных финансовых вложений
• 3.8 Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств
• 3.9 Оценка величины чистых активов предприятия
• 3.10 Доходный подход
• 3.11 Определение ставки дисконтирования
• 3.12 Анализ и корректировка текущих активов и пассивов на дату оценки
• 3.13 Рыночный подход
• 3.14 Согласование результатов оценки
• Заключение
• Список использованных источников
• Приложения

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащему собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге — оценке стоимости объектов и прав собственности.

По мере развития экономических отношений все более возрастает потребность в оценке стоимости предприятия. В условиях рынка невозможно эффективно руководить любым предприятием без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий.

Оценка стоимости представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта собственности с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Объектом оценки в данной квалификационной работе является компания ООО «ПРОГРЕСС» .

Целью квалификационной работы является оценка рыночной стоимости 100% доли ООО «ПРОГРЕСС» для купли-продажи.

оценка рыночная стоимость бизнес Теоретическая и практическая деятельность по оценке предприятий основана на применении трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного, которые в свою очередь включают в себя несколько десятков методик оценки. В дипломной работе для выявления рыночной стоимости используются три подхода — затратный, рыночный и доходный.

Выбор в качестве объекта оценки ООО «ПРОГРЕСС» обусловлен интересами владельцев бизнеса, желающих реально оценить свой бизнес для целей купли-продажи. Кроме того, объект оценки является достаточно крупным предприятием для того, чтобы наиболее полно раскрыть тему квалификационной работы.

1. Теоретические основы оценки бизнеса

1.1 Основные понятия оценки бизнеса

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Собственность в обыденном понимании представлена своим внешним признаком — властью человека над вещью. Владеть вещью может только субъект: физическое или юридическое лицо, в том числе государство, делегирующее свое право собственности представителям администрации.

Субъект собственности — это экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом (капиталом, землей и соответствующими экономическими интересами). Реализуя экономические интересы, субъекты вступают в экономические отношения, в частности по поводу владения, распоряжения и использования принадлежащих им объектов. Таким образом, собственность — это отношения между субъектами. Нет, и не может быть отношений между субъектом и материальным (духовным) благом. Может быть только отношение между определенными субъектами по поводу владения, распоряжения и использования конкретного блага. Такое понимание собственности заложено в основу всех экономических, юридических организационно-управленческих процессов, в том числе в основу определения ее стоимости, в основу оценки. Рыночная оценка должна учитывать не только ценность составных элементов определенного объекта — совокупность факторов производства, но и экономических отношений, реализующих право собственности на него.

В современных условиях любой объект собственности может являться источником дохода и объектом рыночной сделки, в том числе таким объектом являются и права собственника. Особый интерес при этом представляет бизнес как процесс получения дохода, как собственность, приносящая доход. Основу бизнеса, его неотъемлемую суть составляет капитал. Капитал является материальной базой современной экономической системы. Капитал — это богатство, средства производства, факторы производства, т. е. различные материально-вещественные формы инвестированного труда, труда, приносящего доход. Процесс получения дохода предполагает определенные экономические отношения, в том числе отношения собственности. Значит, кроме того, что капитал — это материально-вещественные факторы производства, это также экономические отношения между субъектами процесса создания дохода.

Собственность и капитал формируются и используются в рамках определенных организационных структур — предприятий, организаций, фирм, а также в сфере определенного бизнеса. Поэтому их рыночную оценку производят применительно к конкретной форме существования. Хотя предприятие и фирма своим внутренним экономическим содержанием имеют капитал, между ними существуют не только общие черты, но и отличия. Общим является материальная, трудовая, денежная, информационная основа, а отличия выражаются в нематериальных активах, оказывающих существенное влияние на эффективность, конкурентоспособность, положение на рынке и перспективе развития.

Бизнес — это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель — получение прибыли. Таким образом, капитал является основой, внутренним содержанием любого процесса создания продукта или услуги, осуществляемого с целью получения дохода. Получение дохода — это цель и конечный результат деятельности во многих сферах, отраслях экономики, т. е. цель и результат бизнеса. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия.

Особенностью процесса оценки стоимости является ее рыночный характер. Это означает, что оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта. Она обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро — и микроэкономическую среду обитания.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом. Фактор времени, пожалуй, — важнейший фактор, влияющий на рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в процессе оценки. Рыночная стоимость объекта изменяется во времени, под влиянием многочисленных факторов, поэтому она может быть рассчитана на данный момент времени. Завтра рыночная стоимость может уже быть другой. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности в целом являются необходимыми в условиях рыночной экономики. Другой сущностной чертой рыночной экономики является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т. п. Иными словами, риск — это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых.

1.2 Бизнес, как особый объект оценки

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою привлекательность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия, и для фирмы.

В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить, как рыночную стоимость. Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности, предприятие или фирма, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.

Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулировании купли-продажи.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Предприятие или фирма представляет собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с тем у предприятия есть и свои отличительные черты.

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст.132).

Предприятие-это:

1. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением имущественных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, инвентарь, сырье и продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания) и другие исключительные права.

2. Предпринимательство, дело, бизнес, понимаемый в большей мере как некий нематериальный актив, способствующий получению прибыли, и в меньшей — как имущественный комплекс, необходимый для достижения той же цели.

Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т. е. и его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности. Поскольку представление о полезности зависит от конкретных интересов покупателя, постольку оценщику приходится определять различные виды стоимости — восстановительную, ликвидационную, инвестиционную и т. п.

Принципиальное значение имеет тот факт, что качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством товара, она обязательно принимает во внимание экономический имидж — положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик приходит к определению стоимости с позиций экономической концепции фирмы. Данная концепция в противовес бухгалтерской модели позволяет определить рыночную ценность фирмы. Она учитывает такие факторы, как время, риск, неосязаемые активы, внешнюю конкурентную сферу и внутренние особенности оцениваемого объекта, порождающего доход или поток денежной наличности, определяется исходя из текущей оценки ожидаемого будущего потока наличности, дисконтированного по норме процента, отражающего требуемую инвестором норму прибыли для сопоставимых по риску инвестиций. При балансовой или бухгалтерской оценке активы фирмы равны пассивам плюс чистый собственный капитал:

А=П+СК. (1)

При рыночной оценке в этом уравнении появляется еще одно слагаемое — неосязаемые активы; и равенство приобретает вид:

(2)

Неосязаемые активы включают такие элементы, как ценность гарантии, страховки, лицензии, хорошие взаимоотношения с клиентами, и другие нерегистрируемые активы, включая ценность доброго имени компании (гудвилл). Уравнение рыночной оценки реального собственного капитала в этом случае выглядит так:

* означает рыночную оценку. (3)

С помощью этого уравнения легко объяснить, почему фирмы с отрицательным балансовым собственным капиталом все еще воспринимаются рынком как что-то ценное (например, неплатежеспособные депозитные институты, кредитные организации, находящиеся на грани банкротства). Причина в том, что отрицательный балансовый собственный капитал компенсируется ценностью нематериальных активов.

Таким образом, бухгалтерская модель не позволяет сделать реальную оценку фирмы. Оценка же, проводимая на базе экономической концепции, дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех: собственников, управляющих, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых компаний и налоговых служб, инвесторов.

При этом объектами оценки могут быть:

предприятие в целом;

недвижимость предприятия;

машинный парк;

нематериальные активы;

другие элементы в зависимости от целей и потребностей владельца.

1.3 Цели определения рыночной стоимости бизнеса

Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: от государственных структур до частных лиц; в оценке бизнеса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые органы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т. п. (рис. 1.1).

Рисунок 1.1 — Стороны, заинтересованные в оценке бизнеса

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

— повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

— определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы бизнеса;

— определения стоимости предприятия в случае купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес, или когда один из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

— реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

— разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

— определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

— страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

— налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;

— принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

— осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

1.4 Виды стоимости, определяемые при оценке бизнеса

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта оценки. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

Стоимость. Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или хотя бы общепринятого определения.

Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью, — способностью вещей содействовать благосостоянию или приносить удовлетворение и выступает как мера ее полезности.

Во-вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.

В-третьих, стоимость связывается также с относительной редкостью вещей: для того, можно было говорить о стоимость вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, то есть потребность в таких вещах должна превышать их наличие (предложение).

В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость, рассматриваемая как категория обмена, характеризует привлекательность вещи как предмета обмена и, следовательно, ее способностью обмениваться на другие вещи или деньги.

Стоимость и цена. Термин «цена» используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. В дальнейшем будем понимать цену как определенную денежную сумму, передаваемую покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственным представлением о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой реальной или предполагаемой сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещи в пользовании для конкретных покупателя и продавца.

Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене — это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон-стоимость вещи. В связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме — с соотношением спроса и предложения.

Стоимость и затраты. Понятия «стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того, чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости огромна.

Стоимость, безусловно, связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости рассматривается при характеристике затратного подхода в оценке.

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов, оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. На покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка.

Нормативно рассчитываемая стоимость — это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами (Госкомимуществом, Госкомстатом, Роскомземом). При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако норматив периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

С точки зрения оценки различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость.

Инвестиционная стоимость — стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.

В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в налоговой ситуации; в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Страховая стоимость — стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость — стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость — стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая, как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства — это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения — это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

В бухгалтерском учете различают балансовую стоимость и остаточную стоимость.

Балансовая стоимость — затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная балансовая стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость — стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов.

В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия — это стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части. Стоимость отдельных активов или компонентов действующего предприятия определяется на основе их вклада в данный бизнес и рассматривается как их потребительная стоимость для конкретного предприятия и его владельца. Если некоторый объект собственности как часть конкретного предприятия не приносит вклад в общую прибыльность фирмы, то данный объект следует рассматривать в качестве избыточного актива относительно потребностей, связанных с функционированием предприятия, и применимое в этом случае понятие стоимости должно учитывать возможные альтернативные варианты его использования, включая потенциальную утилизационную стоимость.

Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Если же предполагается закрытие предприятия и реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить его ликвидационную стоимость.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в срок, слишком короткий для проведения адекватного маркетинга. При ее определении необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия, такие, как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке, и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость предприятия.

При оценке стоимости предприятия выделяют также и такое понятие, как эффективная стоимость.

Эффективная стоимость — стоимость активов, равная большей из двух величин — потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью (табл.1.1).

При определении стоимости необходимо принимать во внимание различные микро — и макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие.

Спрос. Спрос определяется предпочтением потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.

Доход (прибыль). Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов.

Таблица 1.1 — Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Время. Большое значение для формирования стоимости предприятия имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник.

Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет акций, то новый собственник получает такие существенные права, как право назначать управляющих, определять величину оплаты их труда, влиять на стратегию и тактику работы предприятия, продавать или покупать его активы; реконструировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т. д. В силу того, что покупаются большие права, стоимость и цена, как правило, будут выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета акций.

Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

Отсюда стоимость закрытых акционерных обществ должна быть ниже стоимости аналогичных открытых обществ.

Ограничения. Стоимость предприятия реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие наряду с полезностью зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценность денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовый рынок. Отношение инвестора к уровню доходности и степени риска зависит даже от его возраста. Более молодые склонны идти даже на большой риск ради более высокой доходности в будущем.

Важным фактором, влияющим на спрос и стоимость бизнеса, является наличие альтернативных возможностей для инвестиций.

Спрос зависит не только от экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие, как отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность. Цены предложения в первую очередь определяются издержками создания аналогичных предприятий в обществе. Количество выставленных на продажу объектов также влияет на доход.

Выбор решения покупателя, и продавца зависит от перспективы развития данного бизнеса. Обычно стоимость предприятия в предбанкротном состоянии ниже стоимости предприятия с аналогичными активами. Но финансово устойчивого.

На оценочную стоимость любого объекта влияет соотношение спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница спроса определяется текущей стоимостью будущих прибылей, которые может получить собственник от владения этим предприятием.

Если предложение превышает спрос, то цены диктует производитель. Минимальная цена, по которой он может продать свой бизнес, определяется затратами на его создание.

Итак, основными факторами, определяющими оценочную стоимость, являются:

— спрос;

— настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;

— затраты на создание аналогичных предприятий;

— соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

— риск получения доходов;

— степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

1.5 Подходы и методы оценки бизнеса

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Хотя, как правило, доходный подход является наиболее приемлемым для оценки бизнеса, полезно бывает использовать также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подход является более точным и эффективным. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной с помощью других подходов.

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применение принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т. п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

При выборе подхода перед оценщиком открываются различные перспективы. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различными аспектами рынка. На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Каждый из трех названных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов

Так, доходный подход предусматривает использование метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков (рис. 1.2).

Рисунок 1.2 — Методы доходного подхода

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

V = D/R (4)

где D — чистый доход бизнеса за год;

R — коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода. Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами. Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия (рис. 1.3).

Рисунок 1.3 — Методы затратного подхода

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики (рис. 1.4).

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. В данном случае цена определятся рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе расчетов.

Рисунок 1.4 — Методы сравнительного подхода

Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы будущих доходов.

2. Анализ объекта оценки и его макроокружения

2.1 Общий макроэкономический анализ

Обзор текущей ситуации в российской экономике

Социально-экономическая ситуация в нашей стране за эти шесть лет во многом изменилась — вырос ВВП, в стране в целом стал выше уровень жизни, обеспечивается макроэкономическая и финансовая стабильность. Однако, к сожалению, улучшения происходят в основном благодаря высоким ценам на сырьё, наша страна продолжает развиваться на базе экспортно-сырьевой модели.

За период, начиная с 1990;х гг., Россия во многом потеряла свой индустриальный потенциал, технологический уровень производства всё больше отстаёт от конкурентов, энергетическая и транспортная инфраструктура находится в критическом, грозящем технологическими катастрофами, состоянии. Главными субъектами нашей экономики по прежнему являются управляемые в «ручном режиме» 30−40 крупнейших сырьевых компаний и банков, а также бюрократия, по влиянию уже сравнимая с бюрократией советских времён.

Текущий год, от которого ждали посткризисного восстановления экономики, оказался не столь благоприятным как, ожидалось: мировые финансовые и товарные рынки продолжают переживать значительные потрясения, которые ещё весьма далеки от завершения, экономика развитых стран стагнирует, прогнозы по росту ВВП не оправдываются в США, ЕС, Японии.

Россия — не исключение: в 2009 г. в прогнозе ВВП Минэкономразвития ошиблось на 14,6 п. п. (то есть вместо рецессии предполагался рост!), инвестиций — на 30,8 п. п., а главный документ страны — бюджет — переписывался дважды и окончательно был утвержден лишь в апреле, а антикризисная программа — в июне.

Несмотря на то, что во II квартале 2010 г. экономика России за счёт повышения мировых цен на нефть стала восстанавливаться после прошлогоднего глубокого спада, в результате притока в страну нефтедолларов вырос внутренний спрос, а вместе с ним уверенность потребителей и предпринимателей.

Последние данные Росстата свидетельствуют о новом ускорении инфляции. За ноябрь индекс потребительских цен вырос на 0,8% против 0,5% в октябре. Темп 12-месячной инфляции также увеличился и достиг 8,0%, исчерпав эффект низкой базы, присутствовавший в предыдущие месяцы.

Рост базовых цен по методологии Центра развития не показывает тенденции к замедлению, удерживаясь на уровне 0,7% в месяц (8,7% годовых). По-прежнему основной вклад в ускорение роста цен вносит продовольствие. Так, продолжают дорожать быстрыми темпами молоко и молочная продукция (1,7%), крупа и бобовые (3,6%), подсолнечное (6,9%) и сливочное (2,5%) масло. К драйверам роста базовых цен добавился также сахар (4,5).

Рост денежного предложения (широкая денежная база) за 10 месяцев составил чуть более 7%, т. е. фактически отсутствовал в реальном выражении. Впрочем, и спрос на деньги (денежная масса) за это же время вырос лишь незначительно: на 15,3%, что тоже выглядит абсолютно нормально при 7% -ной инфляции и 3% -ном росте. А это говорит о том, что в экономике сохраняется крайне вялый внутренний спрос. В такой ситуации политика ФРС США может сыграть гораздо более весомую роль в разгоне инфляции — ведь количественное ослабление неизбежно поддерживает спекулянтов на различных рынках, в том числе и на продовольственном. Тем более что повод (некоторый неурожай) существует.

В третьем квартале 2010 г. в целом по экономике в развитие было вложено почти столько же средств, как и в третьем квартале 2008 г. С учетом дефлятора инвестиций (8%), 4,9% роста к III кварталу прошлого года подразумевают неутешительные минус 16% к III кварталу 2008 г. Плюс по отношению к прошлому году не должен радовать — он объясняется (самой) низкой базой: в III квартале 2009 г. и I квартале 2010 г. инвестиции в основной капитал упали сильнее всего — примерно на 20%.

Инвестиции в основной капитал по экономике в целом показывают совсем другую динамику. Устойчивый прирост в 10% продолжается с августа, а положительный прирост — с марта. Инвестиции в малом предпринимательстве составляют около 300 млрд руб. с начала года. А вот разрыв между инвестициями в целом по экономике и инвестициями крупных предприятий составил на конец октября 2700 млрд руб. (обычно — не более 2500 млрд руб. за год), или ѕ от инвестиций крупных фирм.

Цены на российскую нефть марки Urals к концу недели вплотную приблизились к отметке 90 долл. /барр. (максимальный уровень с сентября 2008 г.). Волна роста цен, начавшаяся в конце ноября из-за возросшего спроса на нефть, была поддержана Европейским центральным банком, который продлил действие своих антикризисных программ, оставив свою учетную ставку без изменений на уровне 1%, и продлив, по меньшей мере, до 12 апреля 2011 г. программу по обеспечению неограниченного предоставления ликвидности путем предоставления банкам краткосрочных кредитов.

Холода и снегопады, которые обрушились на Европу пару недель назад, привели к росту объемов потребления топлива. Согласно прогнозам метеорологов, на территории Европы и восточной части США установится более холодная, чем обычно в это время, погода. В результате подскочили спотовые цены на газ на всех европейских торговых площадках и впервые с начала мирового финансово-экономического кризиса превысили цену долгосрочных контрактов «Газпрома». В свою очередь, в США стали снижаться запасы котельного топлива, при этом обеспеченность запасов дистиллятов сократилась по сравнению с прошлым годом (их хватит лишь на 40 дней потребления против 46 дней годом ранее).

Несмотря на рост волатильности на денежном рынке, динамика курса рубля оставалась весьма спокойной. По итогам недели рубль даже укрепился на 0,5%, в первую очередь, благодаря тому, что цены на нефть продолжают покорять посткризисные вершины. Банк России продолжает сохранять нейтралитет, не вмешиваясь активно в происходящее на рынке, давая ему возможность самостоятельно найти равновесие.

Валютные резервы Банка России, очищенные от переоценки, уменьшились за последний отчетный период всего на 0,5 млрд долл., а всего за последние три месяца Банк России (по словам А. Улюкаева) истратил на интервенции около 13 млрд. долларов [33; 40].

Динамика в реальном секторе осенью 2010 г. остается в рамках общей тенденции, которая может быть охарактеризована как «трудное восстановление». Основной тенденцией последних месяцев (III квартала в целом) стало, с одной стороны, улучшение динамики инвестиций (рост на 7,5% к соответствующему периоду прошлого года) и строительного сектора, который впервые вышел в зону роста по отношению к соответствующему периоду прошлого года (+2,2%). Эти сектора запаздывали на фоне общей картины восстановления экономики и лишь в последние месяцы продемонстрировали позитив. Однако одновременно в секторах добычи полезных ископаемых и обрабатывающих производствах наблюдается замедление темпов роста, связанное, по всей видимости, с ограничениями внешнего и внутреннего спроса. В III квартале 2010 г. темпы прироста ВВП замедлились до 2,2% против 3,1% в I квартале и 5,2% во II квартале. Это может с определенным временным лагом оказать отрицательное влияние на темпы инвестиционной активности.

Мониторинг уровня предпринимательской уверенности в октябре, проведенный Росстатом, демонстрирует, что негативные тенденции III квартала не преодолены. В октябре уровень предпринимательской уверенности ухудшился по сравнению с сентябрем. Продолжается снижение индекса уверенности в секторе добычи полезных ископаемых (с +5 в июле до 0 в октябре), стагнирует и несколько ухудшается индекс уверенности в секторе обрабатывающих производств. Оценки уровня спроса находятся в отрицательной зоне и улучшаются относительно предыдущих месяцев очень низкими темпами. Оценки ожидаемого в ближайшие 3 месяца изменения выпуска находятся в положительной зоне (т.е. число ожидающих роста выпуска превышает число ожидающих его сокращения), но ухудшаются в последние месяцы: так, в октябре позитивные оценки снизились в секторе добычи полезных ископаемых с 15 пунктов до 8, а в секторе обрабатывающих производств с 19 пунктов до 13.

Противоречивость настроений предприятий демонстрируют и конъюнктурные опросы ИЭП. Сентябрьские опросы показывают, что стагнация оценок уровня продаж в промышленности продолжается восьмой месяц подряд. Динамика оценок запасов готовой продукции все определенней говорит о том, что уверенность предприятий в росте продаж с каждым месяцем снижается. Доля ответов «ниже нормы» достигла в сентябре 2010 г. семилетнего (!) максимума, а доля ответов «выше нормы» — абсолютного (1992;2010 гг.) минимума. Такого низкого баланса оценок запасов не было в российской промышленности с 2000 г., когда предприятия поверили в устойчивость последефолтного роста и перешли от политики минимизации запасов к поддержанию их избытка. Сейчас ситуация развивается в противоположном направлении. При этом никаких объективных ограничений для пополнения складов в промышленности нет: мощности простаивают, работников хватает, кредиты дешевеют. Таким образом, текущее снижение складских накоплений — сознательная политика российских производителей, теряющих уверенность в возможности появления новых заказчиков и в скором переходе от стагнации к ощутимому росту спроса. Эта неуверенность ощущается и в оценках динамики и намерений в сфере найма/увольнения работников. В августе-сентябре промышленность практически прекратила набор персонала. Предприятия, похоже, весной и летом начали создавать резерв квалифицированных кадров в ожидании возможного роста спроса, но затягивающийся выход из кризиса заставил их приостановить этот процесс. А в ближайшие месяцы возможно уже вновь начнутся увольнения.