Стадии создания Торгового Центра

Многие из указанных ниже стадий идут не последовательно, а параллельно.

I. Предварительная стадия На предварительной стадии производятся следующие работы:

• — составление предварительных концепций проекта;
• — описание Проекта и подготовка презентационных материалов для возможных участников Проекта;
• — составление сетевого графика работ.

II. Стадия исследования и анализа Проекта Цель: анализ наилучшего использования.

На данной стадии проводятся исследования, на основе анализа которых производится отбор функциональных компонентов Проекта по следующим критериям:

основные:

— соотношение «доходность / риск» .

дополнительные:

объем инвестирования.

• — условия инвестирования
• — срок окупаемости
• — срок развития Проекта

Данная стадия подразделяется на следующие этапы:

1 Подбор вариантов возможного использования Подбираются варианты возможного использования объекта, для каждого из которых определяются границы зоны обслуживания (или обосновывается список и характеристики целевых групп потребителей) и набор критериев для возможных участников Проекта. Все последующие исследования и анализ осуществляются отдельно для каждого варианта возможного использования.

2 Анализ местоположения и оценка ресурсного качества участка Подвергаются изучению характеристики, связанные с местоположением Проекта, ресурсным качеством участка, особенностями прилегающей территории и зоны обслуживания, а именно:

• — размер и конфигурация участка;
• — ресурсное качество участка;
• — характер застройки прилегающей территории;
• — функциональные зоны города;
• — расположение проекта относительно центра города и главных улиц;
• — крупные предприятия торговли;
• — места концентрации мелких предприятий торговли (киоски, павильоны);
• — предприятия общественного питания (рестораны, кафе);
• — предприятия развлечений;
• — рекреационные зоны;
• — офисные учреждения и бизнес-центры;
• — транспорт;
• — парковки;
• — пешеходные потоки.

В результате анализа этих характеристик по каждому варианту возможного использования рассчитываются:

• — максимально-возможное количество потенциальных потребителей Проекта (рассчитывается в случаях, когда присутствует функция, нацеленная на обслуживание населения);
• — агрегированный оценочный показатель Проекта.

Данный показатель позволяет судить о целесообразности размещения той или иной функциональной нагрузки в составе проекта.

3 Исследования потенциального спроса Для наиболее полного представления о величине и структуре потенциального спроса исследуются:

• — в случаях если в составе проекта предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:
• — население, проживающее в зоне обслуживания ;
• — основные типы потребителей, существующие в зоне обслуживания;
• — состав расходов различных типов потребителей;
• — спрос на различные виды товаров или услуг.
• — в случаях если в составе проекта не предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:
• — характеристики спроса целевых групп потребителей.
• 4 Исследования конкурентной среды

Для понимания конкурентной среды, изучению подвергаются:

• — существующие конкурентные объекты и их влияние на Проект (оцениваются тип, характеристики и степень конкурентного влияния);
• — уровни арендных ставок в конкурентных объектах, расположенных в зоне обслуживания Проекта или имеющих одни целевые группы потребителей.
• 5 Анализ наилучшего использования

По завершению исследований (этапы 2−4) производится анализ данных с учетом их взаимного влияния, и рассчитываются качественные и финансовые показатели по каждому варианту возможного использования. На основе этих показателей по описанным выше критериям Девелопер совместно с заказчиком / инвестором, консультантами и, возможно, прочими участниками Проекта определяет вариант наилучшего использования.

III. Стадия разработки Проекта Цель: разработка архитектурного проекта, предпроектная проработка и определение финансовых характеристик Проекта.

На этой стадии ведутся переговоры с потенциальными инвесторами, арендаторами и прочими участниками Проекта, собираются письма о намерениях, заключаются предварительные соглашения или предварительные договоры.

Разработка проекта включает в себя следующие этапы:

1 Окончательная формулировка главной темы проекта Описываются основные функциональные компоненты Проекта, решаются вопросы позиционирования и дальнейшей маркетинговой стратегии. (Краткий ответ на вопрос «Что представляет собой Проект и каковы его перспективы»).

2 Разработка концептуального плана На данном этапе формируются:

• — функциональная композиция участка и отдельных объектов;
• — схема внутренних потоков (вертикальных и горизонтальных коммуникаций);
• — планировка участка;
• — примерные поэтажные планы;
• — основные требования и рекомендации, касающиеся архитектурных решений.

При этом, кроме функциональных компонентов принимаются во внимание следующие факторы:

• — физические и прочие ограничения по размеру и форме архитектурных элементов;
• — необходимое инженерное и техническое обеспечение;
• — ограничения по циркуляции потоков;
• — качество использования пространства;
• — требования по общей комфортности Объекта и линии видимости.
• 3 Разработка функционального плана

На этом этапе уточняются функциональная композиция и схема внутренних потоков, разрабатывается окончательные варианты плана участка и поэтажных планов, составляется техническое задание для архитектурного проекта и для проектировщика. При этом учитываются / задаются такие особенности как достопримечательности, отделка, интерьер.

4 Разработка архитектурного проекта Выполняется при участии лицензированной организации, выполняющей архитектурные работы.

5 Подготовка плана аренды На этом этапе, в процессе переговоров достигаются договоренности с главными арендаторами о сроках и условиях их участия в Проекте. На основе этих договоренностей (писем или протоколов о намерениях; предварительных договоров аренды) и функционального плана разрабатывается план аренды. План аренды отражает: конфигурацию арендуемых помещений; состав и расположение будущих арендаторов; ставки аренды на арендуемые помещения; условия участия арендаторов в проекте; условия окончательной отделки помещений; форму договоров аренды.

6 Расчет финансовых потоков Расчет финансовых потоков производится на основе плана аренды с учетом возможного изменения состава арендаторов. Расчет выполняется в трех вариантах: пессимистический, реалистический и оптимистический, — и может быть дополнен соответствующими комментариями и оценкой рисков.

7 Разработка бизнес-плана Бизнес-план может быть разработан как SMT Developments, так и девелопером, или специализированной консультационной компанией. Его разработка основывается на проведенных на предыдущих этапах маркетинговых исследованиях, и должен включать в себя данные по:

• — разработанной на предыдущих этапах концепции,
• — анализу спроса и конкуренции (в т.ч. Прогнозам на среднесрочную и долгосрочную перспективу),
• — архитектурным проработкам,
• — плану аренды,
• — участникам Проекта,
• — экономике Проекта,
• — оценке рисков,
• — страхованию,
• — юридическому обоснованию.

При этом, чем крупнее Проект и, чем известнее желаемые для Проекта инвесторы, тем выше требования к участникам Проекта, списку его арендаторов, консультационной и юридической фирмам.

В случае необходимости, на этом же этапе подбирается финансовый посредник, который, используя бизнес-план и юридическое заключение, за счет своего имени и связей осуществляет подбор инвесторов, согласование финансовой схемы и инвестиционных соглашений.

8 Составление и утверждение бюджета на IV стадию развития Проекта.

IV. Стадия реализация проекта Цель: строительство / реконструкция Объекта, подготовка и сдача его в эксплуатацию.

Данная стадия разделяется на следующие этапы:

1 Проектирование и Согласования На этом этапе выполняется разработка проектной документации и согласования проекта в комитете по архитектуре и градостроительству, земельном комитете, СЭС, органах пожарного надзора и других.

Проектирование может выполняться как специализированными проектными бюро (институтами), так и строительными организациями.

2 Согласование условий инвестирования Согласовываются и утверждаются условия всех инвесторов — участников Проекта: доли, порядок внесения инвестиций, права в участии и управлении, разделение доходов и т. д. В случае необходимости вносятся изменения в функциональные и финансовые характеристики проекта. Подписываются инвестиционные договоры.

3 Организация тендера на строительство На этом этапе работы имеют следующую последовательность:

Учитываются требования всех участников Проекта. На основе этих требования разрабатываются условия строительного тендера. Подготавливается ТЗ на строительство. Анализируются сметы, предоставленные участниками тендера, производиться отбор строительной компании (компаний). Согласовываются условия финансирования и заключаются договоры на строительство.

• 4 Строительство
• 5 Регистрация прав собственности

После приемки Объекта в эксплуатацию в уполномоченном органе Минюста регистрируются долевые права собственности в соответствии с условиями инвестиционных соглашений.

6 Заключение договоров аренды В соответствии с планом аренды производится заключение договоров аренды на оставшиеся пустующими к настоящему моменту арендные площади, по мере необходимости производится корректировка существующих договоров.

7 Формирование или подбор управляющей компании С учетом возможных требований и пожеланий инвесторов девелопер подбирает управляющую компанию. Выбор управляющей компании может быть произведен и до начала работы с инвесторами, но в этом случае она заведомо должна отвечать их возможным (предполагаемым) требованиям.