Аренда имущества. 
Международные стандарты финансовой отчетности

Учет и отражение в финансовой отчетности операций по аренде имущества регулируется МСФО-17 «Аренда» (в редакции 1997 г.). Главный вопрос заключается в классификации арендных отношений на финансовую и операционную аренду, независимо от правовой формы контракта и иных правоотношений. Классификация аренды на финансовую и операционную определяется характером операции и зависит от того, в какой степени риски и экономические выгоды, связанные с арендуемым имуществом, переходят от арендодателя к арендатору. В качестве финансовой классифицируется аренда, если она по существу переносит все риски и экономические выгоды на арендатора. Операционная аренда, напротив, практически не переносит все риски и экономические выгоды, связанные с владением арендованным имуществом.

Классификация аренды проводится в начале арендной операции и, чаще всего, она одинакова для арендатора и арендодателя, поскольку осуществляется по единому договору.

Форма финансовой аренды возникает, если арендные отношения отвечают одному из следующих требований:

период аренды совпадает или весьма близок к сроку полезной службы арендованного имущества;

сумма арендной платы за весь арендный период превышает или близка к стоимости арендованного имущества;

право собственности переходит к арендатору в конце арендного периода;

договором аренды предусмотрено право арендатора выкупить арендованное имущество по цене, намного ниже справедливой, в конце срока аренды или в другой иной момент в течение арендного срока;

арендованное имущество настолько специфично, что может использоваться только арендатором.

Аренда недвижимости также может классифицироваться как финансовая. Но следует иметь в виду, что земля не имеет экономически обоснованного срока службы. Аренда земли с 2005 года классифицируется только как операционная. Арендная плата, выплаченная за весь срок аренды или за часть такого срока, должна рассматриваться как авансовые платежи.

Финансовая отчетность арендатора Отражение операций финансовой аренды. Стандарт требует, чтобы арендатор отразил финансовую аренду в своем бухгалтерском балансе и как актив, и как обязательство. В начале срока аренды стоимость арендованного имущества и суммы арендных обязательств должны быть равны. В дальнейшем эти суммы отличаются одна от другой, так как балансовая стоимость арендованного имущества определяется за вычетом амортизационных отчислений; арендные обязательства уменьшаются по мере уплаты арендной платы.

Отражение операционной аренды. Арендатор не отражает в своем балансе арендованное имущество, полученное на условиях операционной аренды. Обязательства по арендным платежам отражаются в балансе только по текущим расчетам. Суммы арендных платежей показываются как текущие расходы по мере наступления сроков выплаты арендной платы.

В финансовой отчетности арендатора необходимо раскрывать условия аренды, арендные платежи (причем, последние отражаются для отчетного периода), и будущие дисконтированные суммы для периодов: более года; не позже пяти лет; после пяти лет.

Финансовая отчетность арендодателя Отражение операций финансовой аренды. Поскольку практически все риски и экономические выгоды по финансовой аренде имущества передаются арендатору, в балансе арендодателя отражается дебиторская задолженность по арендным платежам, равная чистой инвестиции в аренду. Задолженность по арендным платежам к поступлению состоит из основного долга по стоимости инвестиции в аренду и финансового дохода (процентов) как вознаграждения арендодателя за инвестиции и услуги.

Финансовый доход признается в отчетности как постоянная норма прибыли на непогашенную сумму основного долга арендатора. Первоначальные затраты, связанные с арендой, могут быть отнесены на расходы арендодателя немедленно или распределены на протяжении всего срока аренды.

Операционная аренда не требует исключения его из материальных активов арендодателя. Финансовый доход отражается в бухгалтерском балансе арендодателя в соответствии с его характером и подвергается амортизации в порядке, предусмотренном амортизационной политикой организации.

Арендные доходы отражаются как доходы арендодателя на равномерной основе в течение всего срока аренды, даже если поступления арендной платы осуществляются иначе. Если имеется доказательная система признания арендного дохода, более соответствующая реальному уменьшению выгод от арендного имущества, арендодатель может применять ее, но с обязательным указанием этого в примечаниях к финансовой отчетности.

Продажа с обратной арендой предполагает, что арендодатель покупает имущество и тут же сдает его в аренду продавцу. Сумма арендных платежей чаще всего взаимозависима от продажной цены, поскольку это результат одной операции.

Продажа с обратной арендой может вызвать у продавца-арендатора превышение выручки от продажи над балансовой стоимостью арендованного имущества. Выявившаяся сумма не должна признаваться доходом продавца-арендатора. Она учитывается как доход будущих периодов и переносится на протяжении всего срока аренды в отчетную прибыль соответствующих периодов.

При продаже с обратной операционной арендой, если операция проведена по справедливой стоимости, любая прибыль или убыток должны отражаться немедленно в том же отчетном периоде, в котором совершена сделка. Если обратная аренда является операционной, то фактически совершилась операция продажи со всеми вытекающими последствиями. При операционной аренде любой убыток признается в финансовой отчетности арендатора. При финансовой аренде, если на момент операции продажная стоимость ниже балансовой, то проводится только сумма уменьшения балансовой стоимости до возмещаемой суммы. Остальная сумма распределяется на весь срок финансовой аренды.

Обращаем внимание на то, как понимается аренда в международном и отечественном учете. В соответствии с МСФО-17 аренда — это соглашение, по которому арендодатель предает арендатору в обмен на арендную плату право использования актива в течение согласованного срока. В ст. 606 Гражданского кодекса РФ несколько другая трактовка этого понятия, согласно которой по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование. Таким образом, в отличие от отечественной учетной практики, в МСФО сделан акцент на аренде как на объекте имущественного права.