Право собственности на жилые помещения

ТЕМА «Право собственности на жилые помещения».

Задача 1.

Гр-н Котов имел в подвальном помещении многоквартирного дома подсобное помещение, которое использовал для хранения овощей, выращенных им на садовом участке. После продажи садового участка, подсобное помещение ему стало не нужно, и он решил продать его, предложив заключить сделку купли — продажи своему соседу по лестничной площадке. Сосед отказался от покупки и помимо этого сказал Котову, что тот не имеет права совершать такую сделку. Котов решил проконсультироваться у юриста. собственность жилищный найм коммерческий Дайте гр-ну Котову юридическую консультацию.

Решение:

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

• -общего имущества в МКД, и тогда участниками общей собственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
• -самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Кроме этого как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Таким образом, указанное подсобное помещение располагающееся в подвальном помещении многоквартирного дома не является собственностью Котова, вследствие этого он не может совершать в отношении него сделки купли-продажи и иные сделки.

Задача 2.

Многодетная мать обратилась в юридическую консультацию с рядом вопросов.

Обоснование: У меня есть доля в приватизированной квартире моей матери, я зарегистрирована в этой же квартире. Все дети и муж зарегистрированы у его родителей. Проживаем в собственной однокомнатной квартире (наследство от бабушки). Скоро должен родиться ещё один малыш, в связи с чем возник вопрос о расширении жилплощади. Но из-за моей доли мы не можем встать в очередь на улучшение жилищных условий. Без моей доли на каждого члена нашей семьи, с рождением малыша, будет приходиться менее 10 кв. м общей площади.

Если я продам свою долю, смогу ли я после этого встать в очередь для улучшения жилищных условий?

Дайте юридическую консультацию по данному вопросу.

Решение:

В России прописка в жилых помещениях была отменена почти сразу после распада СССР, а в место этого в 1993 году № 5242−1 «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» по всей России был введен в действие регистрационный учет (сокращенно называют регистрация) для граждан РФ в жилых помещениях по месту их жительства (постоянная регистрация) и по месту их пребывания (это временная регистрация). Свою долю собственности в указанной квартире Вы вправе продать (но с соблюдением положений статьи 250 Гражданского кодекса РФ) или подарить, тем самым Вы «избавитесь» от своей доли собственности, НО… тем самым Вы ухудшите сами свои жилищные условия.

Для того, чтобы встать на очередь по улучшению жилищных условий необходимо, чтобы был соблюдён ряд обстоятельств, которые связаны с самой нуждаемостью в улучшении, а также с обстоятельством, которое из-за актуальности и болезненности этого вопроса именуется в народе не иначе, как ценз осёдлости, то есть с проживанием определённое количество времени.

Другим условием постановки на учёт нуждающихся в получении жильяявляется то, что обеспеченность общей площадью каждого члена семьи не должна превышать установленных законом норм. Так, например, требуется, чтобы на каждого проживающего в жилом помещении, желающего встать на учёт по улучшению, приходилось не более 10 метро в общей площади. В отношении граждан, проживающих в коммунальных квартирах или в квартирах гостиничного типа, действует другая норма, а именно обеспеченность таких граждан общей жилплощадью должна быть для постановки на учёт несколько выше, то есть согласно закону не должна превышать норму 15 метров.

В то же время существует ряд случаев, когда постановка на очередь по улучшению жилищных условий осуществляется независимо от количества метров, приходящихся на каждого члена семьи, а именно:

• 1) Если граждане занимают однокомнатные квартиры или квартиры состоящие из смежных неизолированных комнат и между ними отсутствуют родственные отношения. Речь здесь в отличие от рассмотренного выше случая идёт о том, что между гражданами отсутствуют именно родственные отношения, а наличие в квартире разных семей возможно и при сохранении между гражданами отношений родства.
• 2) Если граждане занимают жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для постоянного проживания. Жилое помещение считается непригодным для постоянного проживания если оно: является а) аварийным; б) находится в ветхом состоянии; в) если в жилом помещении выявлено воздействие вредных факторов среды обитания. Порядок признания жилых помещений и домов не пригодными для постоянного проживания урегулирован Положением о порядке признания жилых помещений и жилых домов непригодными для проживания, утв. Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552.
• 3) Если занимают жилые помещения в квартирах (домах) коридорной планировки, а также в домах с ограниченными удобствами, не отвечающих стандартам благоустройства, то есть в домах (квартирах), в которых отсутствует одно из следующих удобств (энергоснабжение, водопровод, ванная или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка, независимо от материала стен).
• 4) Независимо от нормы постановки, на учёт принимаются также граждане, проживающие в квартирах коммунального заселения, если среди проживающих имеются больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний и при этом совместное проживание с ними по заключению органов здравоохранения невозможно.
• 5) Жилые помещения, где проживают больные, страдающие некоторыми формами хронических заболеваний, планировка которых не позволяет выделить этим гражданам в пользование изолированное жилое помещение. При этом эти граждане по закону имеют право пользоваться изолированным жилым помещением.

Учёт иной жилплощади, принадлежащей гражданам на праве самостоятельного пользования. При определении размера жилплощади, приходящейся на каждого члена семьи, учитываются все жилые помещения, принадлежащие проживающим в квартире гражданам и членам их семей на правах самостоятельного пользования. Понятие права самостоятельного пользования весьма широко и включает в себя как собственность на жилое помещение, так и владение жильём на ином праве (пользование по договору социального найма квартира в ЖСК с не полностью выплаченным паем и другие законные основания владения жильём). При этом не является правом самостоятельного пользования право проживания, предоставляемое по договору поднайма жилого помещения, договору краткосрочного найма или соглашению о вселении временных жильцов.

Вопрос о том, кто является членом семьи проживающих решается следующим образом:

— супруги и их несовершеннолетние дети в любом случае являются членами одной семьи независимо от места их жительства. Если в квартире проживают совершеннолетние дети супругов, то вопрос о принадлежности их к одной семье решается с учётом положений п. 3 статьи 2 Закона, где указывается, что совершеннолетние члены семьи проживающих в жилом помещении граждан могут быть признаны отдельной семьёй (отдельными семьями), если они ведут отдельное хозяйство, имеют свои источники дохода и выразили своё волеизъявление стоять на учёте в качестве отдельной семьи (семей). Практически это выглядит как подача заявления в жилотдел Управы об учёте соответствующих лиц как отдельной семьи с приложением справок о финансовой самостоятельности как подтверждения отдельного источника доходов, а также с приложением других документов, подтверждающих обстоятельство, что в квартире сложились разные семьи. Весьма распространённым на практике является случай, когда в квартире проживают супруги и их совершеннолетние дети, и при этом у одного из супругов в собственности имеется жилое помещение, наличие которого не позволяет встать семье в целом на учёт по улучшению жилищных условий (на каждого проживающего приходится более 10 или 15 метров общей площади). Одним из выходов из ситуации для детей, ставших совершеннолетними, является в данном случае подача в жилотдел заявления о постановке на очередь как отдельной от родителей семьи или семей (площадь родителей учитываться не будет).

Порядок постановки на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, е ведётся жилищными отделами районных Управ по месту проживания граждан, а также может осуществляться по месту их работы У гражданина есть право состоять на учёте в двух местах — по месту работы и месту жительства. Факт постоянного проживания в том или ином районе подтверждается записью о регистрации по месту жительства или решением суда об установлении факта постоянного проживания. Для постановки на очередь по улучшению жилищных условий необходимо обратиться в жилотдел Управы с письменным заявлением, в котором указываются:

• 1. Жилищные условия семьи на момент подачи заявления.
• 2. Время проживания, а также наличие регистрации по месту жительства.
• 3. Следует указать, имеются ли льготы на внеочередное или первоочередное предоставление жилья у отдельных членов семьи.
• 4. В случае, если заявление подаётся по месту работы, указывается стаж работы на предприятии и должность.
• 5. В заявлении также делается отметка о том, что граждане, желающие встать на учёт, дают своё согласие на получение сведений о них в порядке проверки их жилищных условий.

Не считаются действиями, приведшими к необходимости улучшения жил условий следующие действия:

• 1) Действия по вселению по месту жительства супругов, детей, родителей, иных граждан, объединённых признаками родства или свойства, если они а) не обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования жилым помещением; б) обладали по предыдущему месту жительства самостоятельным правом пользования, но не были обеспечены по норме предоставления (то есть не были обеспечены необходимыми 18 метрами общей площади); в) занимали на праве самостоятельного пользования жилое помещение, признанное непригодным для постоянного проживания, то есть признанное аварийным, находящимся в ветхом состоянии, или если в нём было выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.; г). если их жилое помещение было передано ими в собственность, либо было изъято органами гос. власти для государственных и муниципальных нужд.
• 2) Действия, связанные с расторжением договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением по инициативе получателя ренты.
• 3) Действия, связанные с отказом от принятия дара одаряемым и с отказом дарителя от исполнения договора дарения
• 4) В том случае, если суд признал сделку с жилым помещением недействительной.

Также для постановки на учет для улучшения жилищных условий (получения бесплатного социального жилья) необходимо иметь статус малоимущего или малоимущих.

Задание 3.

Составьте проект договора коммерческого найма жилого помещения.

г. Екатеринбург «20» июля 2013 г.

НАЙМОДАТЕЛЬ Шабалина Елена Юрьевна с одной стороны и НАНИМАТЕЛЬ Гаврилова Анна Александровна с другой стороны, в дальнейшем именуемые СТОРОНЫ, заключили договор о нижеследующем:

• 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
• 1.1. НАЙМОДАТЕЛЬ передает НАНИМАТЕЛЮ во временное владение (внаем), далее по тексту КВАРТИРУ, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, дом 20, корпус 1, квартира 100, состоящую из двух комнат.
• 1.2. Совместно с НАНИМАТЕЛЕМ в КВАРТИРЕ будут проживать в течение срока найма (ст. 677 ГК РФ):

дочь Гаврилова Галина Геннадьевна и дочь Гаврилова Ольга Геннадьевна.

• 1.3. КВАРТИРА принадлежит Шабалиной Елене Юрьевне по праву, подтвержденному договору купли-продажи от 20.01.2007 г., зарегистрированном в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 03 февраля 2007 г. за № 00−00−00/000/0000−000.
• 1.4. КВАРТИРА сдается внаем НАЙМОДАТЕЛЕМ в лице Шабалина Александра Сергеевича на основании доверенности, зарегистрированной Нотариусом Ивановой Лизаветой Петровной за № 1000от 19.07.2013 г. (заполняется в случае, если квартира сдается по доверенности)
• 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ
• 2.1. НАЙМОДАТЕЛЬ обязан передать НАНИМАТЕЛЮ КВАРТИРУ в пригодном для проживания состоянии (ст. 676 ГК РФ).
• 2.2. НАЙМОДАТЕЛЬ обязан передать КВАРТИРУ с имуществом в соответствии с Актом передачи КВАРТИРЫ и имущества.
• 2.3. НАЙМОДАТЕЛЬ гарантирует на момент подписания настоящего договора выполнение следующих условий: КВАРТИРА не сдана внаем, не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом не состоит, предметом долга не является, свободна от претензий третьих лиц.
• 2.4. НАЙМОДАТЕЛЬ имеет право посещать КВАРТИРУ для проверки порядка ее использования и состояния только в присутствии НАНИМАТЕЛЯ один раз в месяц, с предварительным согласованием даты и времени не менее, чем за два дня до даты предполагаемого посещения.
• 2.5. НАЙМОДАТЕЛЬ должен содействовать в устранении: неисправности имущества, сантехнического оборудования, повреждений квартиры, происшедшей не по вине НАНИМАТЕЛЯ.
• 2.6. НАЙМОДАТЕЛЬ обязан соблюдать все условия в течение срока действия настоящего договора.
• 2.7. НАЙМОДАТЕЛЬ имеет право удержать сумму ущерба из гарантийного платежа, в случае нанесения ущерба КВАРТИРЕ и имуществу по акту передаче КВАРТИРЫ и имущества НАНИМАТЕЛЕМ.
• 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ
• 3.1. НАНИМАТЕЛЬ обязан обеспечить сохранность КВАРТИРЫ, поддерживать ее в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ, абзац 1), а также обеспечить сохранность имущества и использовать его по назначению.
• 3.2. Своевременно сообщать НАЙМОДАТЕЛЮ о выявленных неисправностях имущества и сантехнического оборудования КВАРТИРЫ.
• 3.3. НАНИМАТЕЛЬ обязан не препятствовать посещению НАЙМОДАТЕЛЯ КВАРТИРЫ в соответствии с условиями, установленными настоящим договором (п. 2.4. настоящего договора).
• 3.4. НАНИМАТЕЛЬ имеет право производить переустройство и реконструкцию КВАРТИРЫ только с письменного согласия НАЙМОДАТЕЛЯ (ст. 678 ГК РФ, абзац 2).
• 3.5. НАНИМАТЕЛЬ обязан возместить НАЙМОДАТЕЛЮ вред (ущерб), причиненный КВАРТИРЕ или имуществу НАНИМАТЕЛЕМ в период срока найма в размере нанесенного ущерба.
• 3.6. НАНИМАТЕЛЬ обязан соблюдать все условия в течение срока действия настоящего договора.
• 3.7. НАНИМАТЕЛЬ обязан передать КВАРТИРУ и имущество НАЙМОДАТЕЛЮ в состоянии, в котором они были переданы внаем, с учетом их естественной амортизации (износа) и по Акту передачи Квартиры и имущества.
• 3.8. НАНИМАТЕЛЬ не имеет право сдавать КВАРТИРУ в поднаем / субаренду без согласия НАЙМОДАТЕЛЯ (ст. 685 ГК РФ, п. 1).
• 4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
• 4.1. Настоящим договором СТОРОНЫ установили, что оплата за наем составляет сумму в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
• 4.2. Оплата за наем квартиры производится один раз в один месяц авансовым платежом.
• 4.3. Допускается отсрочка платежа за наем КВАРТИРЫ на срок не более 2 (двух) дней.
• 4.4. Указанный размер оплаты за наем является фиксированным и в одностороннем порядке изменению не подлежит (ст. 682 ГК РФ) в течение срока настоящего договора.
• 4.5. Сумма в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей вносится в качестве гарантийного платежа (депозита) за (мебель, телефон, ремонт, последний месяц проживания, неоплата за наем и т. д. — нужное подчеркнуть или вписать).
• 4.6. В случае пролонгации настоящего договора гарантийный платеж переносится на следующий срок найма в том же качестве, как и в настоящем договоре.
• 4.7. НАЙМОДАТЕЛЬ обязан вернуть сумму гарантийного платежа при прекращении найма квартиры в соответствии с условиями настоящего договора в течение одного дня, в случае отсутствия имущественных и финансовых претензий.
• 4.8. НАЙМОДАТЕЛЬ оплачивает (счета: абонентская плата за телефон, коммунальные платежи, консьерж, охрана, другое — нужное подчеркнуть или вписать).
• 4.9. НАНИМАТЕЛЬ оплачивает (счета: за междугородные переговоры, за звонки на мобильные телефоны, звонки на городские телефоны, которые превысят лимит абонентской платы за телефон, за электроэнергию, за горячую и холодную воду по счетчикам, установленным в доме, другое — нужное подчеркнуть или вписать).

Телефон нанимаемой квартиры 8−495−000−00−00, ДМФ 000 В.

• 4.10. Показания счетчика будут указаны в акте-приемке КВАРТИРЫ.
• 5. ПРОДЛЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА
• 5.1. По окончании срока найма настоящий Договор может быть продлен на новый срок по соглашению сторон.
• 5.2. особые условия расторжения настоящего договора:
• 1) Шум в квартире, беспокоящий соседей;
• 2) Содержание квартиры в антисанитарном состоянии;
• 3) Присутствие и проживание в квартире домашних животных;
• 5.3. При досрочном расторжении договора одной из сторон вводятся штрафные санкции в размере 50% от месячной стоимости найма.
• 6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
• 6.1. При неисполнении обязательств по настоящему договору одной из СТОРОН, другая СТОРОНА вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и требовать возмещения понесенных убытков, в том числе через суд.
• 6.2. Если при возврате КАВРТИРЫ будут обнаружены ее повреждения, утрата или повреждение оборудования, средств связи, мебели, задолженность по оплате счетов, оговоренных в настоящем договоре, совершенных по вине НАНИМАТЕЛЯ, НАНИМАТЕЛЬ возвращает НАЙМОДАТЕЛЮ их стоимость или производит необходимые работы по устранению повреждений.
• 6.3. Настоящий договор составлен на 3 страницах в 2-х экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу и вступает в силу с момента подписания.

Один экземпляр находится у НАЙМОДАТЕЛЯ, второй — у НАНИМАТЕЛЯ.

• 6.4. Все исправления и дополнения по тексту настоящего договора имеют юридическую силу только при взаимном их удостоверении сторонами или их полномочными представителями.
• 7. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА
• 7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 20 июля 2011 года включительно, с дальнейшей пролонгацией по взаимному согласию СТОРОН (ст. 683, п. 1).
• 7.2. Срок оплачиваемого периода по настоящему договору устанавливается с 20 августа 2013 года по 20 августа 2011 года.
• 8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

НАЙМОДАТЕЛЬ и НАНИМАТЕЛЬ ознакомились с полным текстом настоящего договора, проверили правильность записи паспортных данных, адреса КВАРТИРЫ и т. п., прочитали все условия и положения настоящего договора, признали их правильными, полностью соответствующими их намерениям и обязуются их выполнять.

Список используемой литературы.

• 1. Конституция РФ., Москва., 2013 г.
• 2. Гражданский кодекс РФ. 2012 г.
• 3. Жилищный Кодекс РФ., «Спартак». Москва, 2012 г.
• 4. Правовая компьютерная база «Гарант +».
• 5. Еремичева И. А., Алексий П. В. Жилищное право, М., 2011 г.
• 6. Пиляева В. В., Жилищный кодекс РФ, М., 2013 г.
• 7. Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2013