Оценка эффективности и рисков инвестиционного проекта строительства дачного участка

Государственный университет Высшая школа экономики Пермский филиал Факультет экономики и управления (вечерне-заочный)

Курсовая работа

на тему

Оценка эффективности и рисков инвестиционного проекта строительства дачного участка

Студентки группы Э-08Вз-ФиК2

Соловьевой О.В.

Преподаватель: Емельянов А.М.

Пермь 2011

Оценка эффективности инвестиций в строительство дачного поселка

Описание проекта

Маркетинговый анализ

План первоначальных вложений

Расчет критериев эффективности проект

Анализ рисков

Заключение

Технические характеристики дома-бани

Инвестиционная деятельность представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой динамично развивающейся компании. Причинами, обусловливающими необходимость осуществления инвестиций, могут быть: освоение новых видов деятельности, наращивание объемов продаж, обновление имеющейся материально-технической базы.

Особую важность при осуществлении инвестиций в компании имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений. Главной целью этого анализа является определение показателей экономической эффективности инвестиций.

Целью данной работы является предварительная оценка эффективности инвестиционного проекта по строительству дачного поселка.

Объектом работы является проект по строительству дачного поселка.

В работе будет краткое описание проекта, маркетинговый анализ рынка, прогноз доходов и расходов по операционной деятельности, произведен расчет показателей эффективности и анализ риска проекта по строительству дачного поселка. Основной литературой, используемой в работе, являются официальные документы, монографическая литература и электронные ресурсы.

Оценка эффективности инвестиций в строительство дачного поселка

Описание проекта

Рассмотрим инвестиционный проект строительства дачного поселка на участке площадью 19,5 га, который будет состоять из следующих этапов:

— покупка земельного участка;

— проведение работ по обеспечению необходимых коммуникаций и строительству дорог;

— строительство и продажа дачных домов — бань.

Земельный участок находится в Башкултаево (http://kvartira59.ru/realty/sell/land/housing/detail/34 646.php) (это 20 км от г. Перми), рядом с озерами и непосредственной близости трассы, что характеризует хороший подъезд к участку. Площадь одного участка будет составлять 15 соток, а их общее количество — 130. Что касается непосредственно самих дачных домов, отметим, что это будут двухэтажные бани из профилированного бруса 100×150 с двумя комнатами отдыха с балконом и встроенной открытой верандой общей площадью 60 кв.м. Внешная сторона стены бани выглядит так, как будто баня собрана из оцилиндрованного бревна. Внутренние стены абсолютно ровные. Брус шпунтованный. Также есть возможность заказать такую баню как дом. То есть из этого проекта будут вычтены все банные принадлежности и стоимость такого дома будет на 35 тыс. руб. дешевле.

Примерная стоимость дома с земельным участком будет составлять 650 тыс. руб.

Планируемый период реализации проекта составляет 1,5 года, соответственно период прогнозирования будет равен этому сроку. Также отметим, что при реализации проекта заемные средства привлекаться не будут, т. е. финансирование проекта будет осуществляться только за счет собственных средств.

Маркетинговый анализ рынка

Активное дачное строительство в Пермской области началось 80-е годы. Земля находилась в собственности государства, горожане, желавшие иметь дачные участки, брали ее в долгосрочную аренду. Передача участков в частную собственность начала происходить с 1992;93 годы, и это привело к формированию рынка дачных участков. Для большинства россиян дача — это основное место отдыха летом и средство получения урожая. До кризиса 2009 г дачное строительство развивалось высокими темпами. И все больше людей рассматривали дачу как загородный дом. Соответственно появляются и новые критерии к загородным домам — площадь земельного участка должна быть не менее 10 соток, участок должен находиться в непосредственной близости к городу, к воде, к лесным массивам, с хорошим транспортным подъездом. Площадь домов рассматривается от 60 до 200 кв.м. и обязательным наличием бани. В кризис с 2009 г количество сделок, связанных с покупкой дач, а особенно больших по площади загородных домов резко сократилось.

Однако по 2010 года наблюдаются определенные тенденции и смена приоритетов, пусть и несущественные. «В самом начале сезона не наблюдалось сильного спроса — лишь предложение. Люди попросту опасались тех самых нестабильных ситуаций, но уже вскоре адаптировались, и количество сделок даже несколько выросло, в сравнении с предыдущими годами. Есть и свои особенности в процентном соотношении продаж различной недвижимости. Например, большая часть сделок пришлась на долю недвижимости в пределах города, в основном это дома площадью не более 100 квадратных метров. Второе место по популярности занимают участки и недвижимость вблизи города (не более 20 километров от него). Ну и уж совсем малую часть составляют сделки по купле-продаже земли и домов вдали от города. Кроме того, был замечен пусть и небольшой, но ощутимый общий рост цен на загородную недвижимость (весна-лето 2010).

Он составил порядка 2−3%.

На основе проведенного анализа можно сказать, что конкуренция в данной отрасли невысокая и существует значительная дифференциация продукта.

Для определения цены рассмотрим основные методы ценообразования:

— затратный метод;

— метод сравнительного анализа;

— метод, ориентированный на полезность товара с точки зрения потребителя.

Применение последнего метода на практике сопряжено с определенными трудностями, в частности с субъективностью потребителей в оценке полезности. Поэтому основное внимание будет уделено первым двум методам.

Метод сравнительного анализа предполагает установление цен на уровне среднерыночных. В нашем случае применение данных методов также затруднительно, так как на рынке не существует аналогичных товаров. Как уже было отмечено выше, существующие дачные поселки формировались постепенно. Зачастую потребители, желающие иметь дачу, сначала покупали земельный участок и затем самостоятельно осуществляли строительство дома. На сегодняшний день существует вторичный рынок дачных домов, на котором можно приобрести отдельные дома в существующих дачных поселках.

Особенностью анализируемого проекта является строительство нового дачного поселка, расположенного недалеко от города, озер, лесных массивов, имеющий хороший подъезд, с готовым домом-баней, выполненном едином архитектурном стиле. Массовая застройка и привлечение строительной организации обеспечит необходимое качество домов.

Несмотря на перечисленные особенности, ориентироваться на цены конкурентов необходимо, так как необоснованное завышение цен может привести к отсутствию спроса. Цены на дачи на сегодняшний день варьируются в диапазоне от 400 до 2000 тыс. руб. в зависимости от месторасположения, площади и состояния дома и т. д.

В соответствии с затратным ценообразованием цена складывается, исходя из себестоимости товара, увеличенной на запланированную норму прибыли. Забегая вперед, отметим, что себестоимость одного дома с земельным участком и его обустройством составляет приблизительно 428 тыс. руб. Тогда, заложив в цену уровень рентабельности, примерно равный 50%, получим заключительную цену продажи дачного дома (с земельным участком) равную 650 тыс. руб. Отметим, что полученное значение не выходит из интервала конкурентных цен.

Основные покупатели дач данного инвестиционного проекта — семьи, живущие в Перми со средним доходом. Покупатели, которые имеют такие наличные деньги или имеющие возможность взять кредит на недостающую сумму. Это может быть кредит потребительский (если недостающая сумма менее 500 000 руб.) или ипотечный кредит под залог имеющегося жилья.

План сбыта

Допустим, что продажи начинаются с 4-го месяца и будут осуществлены в течение 14 месяцев Таблица 2.1

План сбыта

План первоначальных вложений

Рассмотрим, какие расходы возникнут в течение реализации проекта:

Таблица 2.2

Планируемые инвестиционные расходы проекта

Отметим, что стоимость строительства дачных домов рассчитывалась исходя из того, что себестоимость строительства одного дома составляет 350 000 руб.

Кроме вышеперечисленных предусмотрены следующие ежемесячные расходы, связанные с реализацией данного проекта:

— Заработная плата управляющего проектом — 40 000 руб.

— Расходы на рекламу — 10 000 руб.

— Прочие расходы — 20 000 руб.

К прочим расходам будут относиться расходы на проектирование, на организацию сбыта, бухгалтерию.

Из календарного плана видно, что некоторые этапы реализации проекта длятся в течение нескольких месяцев. В дальнейших расчетах допустим, что расходы на осуществление этих этапов будут распределены равномерно по месяцам. Продажа домов будет осуществляться с 4-го месяца осуществления проекта.

Календарный план реализации проекта выглядит следующим образом:

Рис. 2.2 Календарный план проекта Кроме того, в течение проекта будут осуществляться налоговые выплаты, которые также необходимо учесть при построении денежных потоков. В целях минимизации налоговых выплат предприятие будет применять упрощенную систему налогообложения, согласно которой применяются следующие налоговые ставки:

1. В случае, если объектом налогообложения являются доходы — 6%.

2. В случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов — 15%.

Также отметим, что в целях соблюдения п. 4 ст.346.13 Налогового кодекса, согласно которому доход налогоплательщика по итогам налогового периода не может превышать 15 млн руб., будет создано несколько частных предприятий, осуществляющих продажу домов.

Из двух вариантов налогообложения был выбран первый вариант, когда налоговая ставка составляет 6% от доходов, так как в данном случае налоговые выплаты меньше, чем при применении второго варианта. Расчеты представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3

Расчет налоговых выплат при различных вариантах налогообложения

Для определения чистого денежного потока необходимо распределить доходы и расходы по видам деятельности. Результаты расчетов представлены в таблице:

Таблица 2.4

Прогноз доходов и расходов

Из таблицы видно, что в течение первых 5 месяцев проекта чистый денежный поток отрицательный. Вычислим необходимую сумму первоначальных вложений в проект, позволяющую исключить дефицит денежных средств. Для этого необходимо просуммировать отрицательные величины денежного потока. Получим, что потребность в финансировании проекта равна 9 917 267 руб.

Расчет критериев эффективности проекта

Определение ставки дисконтирования Как мы уже знаем, существует следующие основные способы нахождения ставки дисконтирования:

— кумулятивный;

— расчет средневзвешенной стоимости капитала;

Так как анализируемый проект финансируется только за счет собственных средств, целесообразнее будет воспользоваться кумулятивным методом нахождения ставки дисконтирования, который заключается в суммировании безрисковой ставки доходности и различных премий за риск.

Выберем в качестве безрисковой ставки доходность по еврооблигациям, равную 8% в рублях. Что касается странового риска, в данном случае величина поправки на него не должна быть значительной, так как анализируемый проект практически не подвержен данному виду риска. Оценим премию за страновой риск — 2%.

Следующие вид риска, который необходимо учесть — риск ненадежности участников проекта, т. е. риск, связанный с привлекаемой строительной организацией, ее недобросовестностью. Возьмем величину поправки на данный вид риска равной 4%.

Так как проект предусматривает скорее расширение объема продаж существующей на рынке продукции, чем ввод на рынок нового продукта, возьмем среднюю величину поправки на риск неполучения предусмотренных проектом доходов, равную 9%.

Таким образом, определив безрисковую ставку и основные премии за риск, можем рассчитать значение ставки дисконтирования:

= 8% + 2% + 4% + 9% = 23%.

Рассчитанная кумулятивным способом ставка дисконтирования составляет 23% в год. Отметим, что полученная ставка является номинальной. Для нахождения реальной ставки дисконтирования необходимо скорректировать номинальную ставку на темп инфляции. Допустив, что прогнозируемый уровень инфляции будет равен 10%, получим следующую величину реальной ставки дисконтирования:

23% - 10% = 13%.

Так как в нашем проекте шаг дисконтирования равен одному месяцу, необходимо рассчитать величину ежемесячной ставки дисконтирования. Для этого воспользуемся следующей формулой:

=%.

Таким образом, ставка дисконтирования, используемая в дальнейших расчетах, будет составлять 1,024% в месяц.

Расчет чистой приведенной стоимости NPV.

Для нахождения чистой приведенной стоимости необходимо рассчитать сумму дисконтированных чистых денежных потоков (таблица 3) по ставке дисконтирования, равной 1,024%. Построим таблицу для определения данного показателя:

Таблица 2.5

Расчет чистой приведенной стоимости

Таким образом, NPV проекта равен 15 830 723 руб.

Напомним, что условием принятия проекта является неотрицательная величина данного показателя. Рассчитанное значение показателя удовлетворяет данному условию и, следовательно, согласно этому критерию эффективности, проект следует принять.

Расчет индекса отдачи Индекс отдачи характеризует сумму чистых денежных притоков на единицу инвестированных средств.

Данный показатель рассчитывается по формуле путем деления суммы дисконтированных чистых денежных притоков на сумму дисконтированных инвестиций.

Расчет данного показателя представлен в следующей таблице:

Таблица 2.6

Расчет индекса отдачи

Индекс отдачи анализируемого проекта равен 2.63.

Так как данный показатель характеризует величину прибыли на единицу затрат, можно сказать, что 1 руб. инвестиций в данный проект приносит 2.63 руб. прибыли. Как мы видим, условие принятия проекта (PI > 1) соблюдается.

Внутренняя норма доходности IRR

Экономический смысл данного показателя заключается в том, что IRR показывает ту норму доходности инвестиций, при которой для инвестора не имеет значения — инвестировать средства в проект или нет. Внутренняя норма доходности равна ставке дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость проекта равна 0. Для нахождения данного показателя проанализируем зависимость NPV от ставки дисконтирования:

На рис. 2.5. представлен график зависимости NPV от ставки дисконтирования.

Отметим, что в точке пересечения графика с осью ординат (при r=0) величина NPV равна сумме чистых денежных потоков. В точке же пересечения графика с осью абсцисс NPV=0, а ставка дисконтирования равна внутренней норме доходности.

Из таблицы и графика видно, что внутренняя норма рентабельности находится в промежутке от 120 до 130%. Точное значение внутренней нормы доходности проекта составляет 127%.

Рис. 2.5. Зависимость NPV от ставки дисконтирования Экономический смысл данного показателя заключается в том, что IRR показывает ту норму доходности инвестиций, при которой для инвестора не имеет значения — инвестировать средства в проект или нет. В нашем случае этот показатель достаточно высокий, что также говорит о том, что проект следует принять.

Модифицированная внутренняя норма доходности MIRR

Модифицированная норма доходности рассчитывается с учетом будущей стоимости проекта и представляет собой коэффициент дисконтирования, уравнивающий приведенную стоимость оттоков с наращенной стоимостью притоков. MIRR рассчитывается по формуле (1.7):

Показатели, необходимые для расчета MIRR представлены в таблице 2.8:

Таблица 2.8

Расчет модифицированной внутренней нормы доходности

Подставив полученные значения в формулу, получим, что MIRR находится из следующего уравнения:

Рассчитанная таким образом MIRR проекта равна 69,44%.

Простой период окупаемости Для расчета срока окупаемости воспользуемся показателями чистого денежного потока, представленными в табл. 2.5.

Таким образом, согласно графику, срок окупаемости проекта приблизительно равен 11 мес. это означает, что инвестиции в проект окупятся через 11 мес.

Для успешной реализации проекта этот показатель должен быть меньше срока прогнозирования. В нашем случае срок прогнозирования равен 18 мес. и, следовательно, рассчитанный показатель срока окупаемости проекта удовлетворяет условию его принятия.

Следует отметить, что в данном случае не стоит придавать большое значение этому показателю, т. к. он не учитывает доходы последних периодов, тогда как в анализируемом проекте в последние 6 месяцев величина чистых денежных поступлений значительна.

Что касается дисконтированного срока окупаемости, из таблицы 4 можно увидеть, что он совпадает с простым сроком окупаемости и также равен 11 мес.

Составим итоговую таблицу вычисленных показателей эффективности:

дачный инвестиция рентабельность риск Таблица 2.9

Критерии эффективности проекта

Анализ рисков

Анализ чувствительности Проанализируем чувствительность проекта. Анализ чувствительности проекта проводится с целью определения критичных значений исходных показателей инвестиционного проекта, превышение которых приводит к неэффективности проекта (с учетом дисконтирования).

Рассмотрим, как будет изменяться чистая приведенная стоимость NPV проекта в зависимости от изменений следующих параметров:

— объем продаж

— цена продажи

— общие издержки Отметим, что зависимость NPV от ставки дисконтирования была рассмотрена нами выше при расчете внутренней нормы доходности (рис. 2.5). Напомним, что ставка дисконтирования, при которой NPV равно 0, составила 127%, в то время как ставка дисконтирования, применяемая в расчетах равна 13%. Данный факт говорит о низкой чувствительности NPV к ставке дисконтирования.

Анализ безубыточности

Анализ безубыточности показывает изменение показателей эффективности проекта в зависимости от колебаний объема продаж.

В рассматриваемом проекте единственным источником денежных поступлений являются поступления от продажи домов и, следовательно, их величина оказывает значительное влияние на прибыльность проекта.

На рис. 2. представлен график зависимости чистой приведенной стоимости проекта от колебаний объема продаж. Диапазон колебаний составляет -50% - + 20%.

Из графика видно, что сокращение объема продаж приблизительно на 20% приводит к тому, что NPV проекта равен 0. Другими словами, запас прочности рассматриваемого проекта равен 20% от планируемого объема продаж. С одной стороны, это достаточно высокий показатель. Но, так как в нашем случае объем продаж измеряется в количестве проданных домов и его абсолютная величина невелика, мы не можем однозначно интерпретировать полученную цифру.

Анализ чувствительности к изменению цены и общих затрат

Рассмотрим как изменяется NPV в зависимости от колебаний цены и общих издержек. Данная зависимость представлена на рис. 2.8

Из графика видно, что при падении цены продажи приблизительно на 22% проект становится убыточным, т. е. минимально допустимая цена продажи составляет 510 тыс. руб.

Рис. 2.8. Анализ чувствительности NPV к цене и общим издержкам Что касается колебаний общих издержек, то их максимально допустимое увеличение составляет 32% от исходных значений. При большем росте издержек чистая приведенная стоимость проекта будет отрицательной.

Таким образом, на основе проведенного анализа чувствительности можно сказать, что чувствительность NPV проекта к основным его параметрам невелика, что говорит о невысоком уровне рисков, связанных с его реализацией.

Одним из основных недостатков применения анализа чувствительности при оценке риска проекта является то, что в данном методе рассматриваются колебания показателей эффективности только в зависимости от изменений одного исходного параметра, в то время как может происходить изменение нескольких параметров одновременно. Применение методов имитационного моделирования позволяет устранить данный недостаток.

Заключение

В данной работе представлена предварительная оценка эффективности строительства дачного поселка. Прежде чем перейти к расчету показателей эффективности, был проведен маркетинговый анализ, который состоит из анализа рынка дачных домов в Пермской области, ценообразования и прогнозирования объема сбыта.

Далее в работе были построены денежные потоки, связанные с реализацией проекта. Отметим, что расчет денежных потоков проводился в постоянных ценах.

Что касается ставки дисконтирования, для ее расчета был выбран кумулятивный подход, в соответствии с которым были выбраны безрисковая доходность и оценены основные премии за различные виды рисков.

Далее был проведен расчет показателей эффективности проекта. Согласно полученным значениям, был сделан вывод о том, что анализируемый проект является эффективным и, следовательно, его следует принять.

И последним этапом работы стал анализ рисков проекта. В частности, был проведен анализ чувствительности к объему и цене продаж, ставке дисконтирования, общим расходам проекта. Полученные результаты анализа рисков позволили предположить, что проект незначительно подвержен риску колебаний рассмотренных параметров.

Таким образом, на основе проведенного анализа инвестиционного проекта, можно сказать о том, что данный проект является эффективным и его следует принять.

1. Ковалев В. В., Методы оценки инвестиционных проектов — М: Финансы и статистика, 2002.

2. Липсиц И. В., Коссов В. В., Экономический анализ реальных инвестиций: Учебник — 2-е изд. — М.: Экономистъ, 2003.

3. Щеренкова О. А., Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов. // Финансовый менеджмент. — 2005.

Описание электронных ресурсов

1. http://www.cfin.ru/finanalysis/savchuk/index.shtml

2. http://perm.tiu.ru/Dachnye-doma.html

3. http://www.stroim-dachi.ru/pricehous.shtml

7. http://www.mykooperativ.ru/?page=topics&id=1109

8. http://kvartira59.ru/realty/sell/land/housing/detail/34 646.php

9. http://bonds.finam.ru/comments/item1F25C/default.asp

10. http://www.stroyka53.ru/

Приложение

Технические характеристики дома-бани

Планировка бани 6×6 и примерный внешний вид

Базовая комплектация:

— Сруб из профилированного бруса блок-хаус 100×150. (внешняя отделка под бревно)

— Кровля оцинкованный металлический лист. (для готовых перевозных бань)

— Черновой пол сплошной, необрезная доска толщина 20 мм.

— Чистовой пол, строганная шпунтованная доска толщина 27 мм.

— Паро-гидро изоляция ИЗОСПАН двусторонняя, на полу и потолке.

— Чистовой потолок строганая шпунтованная доска (вагонка) толщина 18 мм.

— Утепление пола и потолка минеральная вата URSA толщина 100 мм.

— Утепление бруса — лента джут ширина 100 мм.

— Двери входная филенчатая, межкомнатная каркасная оббита вертикально вагонкой, утепленная.

— Дверь банная — полностью осиновая, наборная на шипы.

— Окна двустворчатые с двойным стеклением 2шт.

— Фундаментные блоки в количестве 6 шт размер 200×200×400

— Скамейки в раздевалке.

— Двуярусные осиновые полки в парилке

— Банная печь с баком для горячей воды

— Душевой поддон

— Слив воды в сифон

— Отдушина в парилке для проветривания 100×100

Раздевалка — комната отдыха:

Две скамьи, стол.

Моечное отделение:

Душевой поддон.

Бак для горячей воды (по желанию выносной).

Слив воды в сифон.

Парилка:

Двухъярусные осиновые полки.

Печь с кладкой для камней и баком для горячей воды на 50 литров Отдушина для проветривания 150 мм.

Дымоход от печки с искрогасителем и пожарной защитой.