Ипотечное кредитование. 
Ипотечное кредитование

Текущее состояние ипотечного кредитования в России

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей Гусев А. Ф. Ипотека — фишка в политических играх. // Ипотека. 2000. № 1−2.. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования.

Ипотечные схемы, которые в настоящее время применяются в России, можно условно разделить на две группы: классическая банковская система ипотеки и накопительные программы различных организаций.

Последняя схема была одной из наиболее распространенных форм организации рынка ипотечного кредитования. Она представляла собой жилищно-накопительные программы, предлагаемые различными жилищными и потребительскими кооперативами, риэлторскими агентствами, финансовыми компаниями, строительными организациями. По некоторым подсчетам, на банковскую ипотеку приходилось в 2003 г. лишь около 27 тысяч купленных квартир среди 100 тысяч квартир, приобретенных с помощью ипотечных схем. Остальное — это займы и рассрочки, предоставленные приобретателям жилья альтернативными участниками, предлагающими специальные условия приобретения жилья, при которых внешняя заманчивость финансовых параметров достигалась, как правило, за счет повышенных рисков Любимцев М. Ипотечные бумаги для ипотечного бума. // Рынок ценных бумаг, октябрь 2004. Деятельность жилищных, жилищно-строительных кооперативов и других организаций, действовавших на рынке ипотечного кредитования, не была урегулирована в законодательстве должным образом.

Например, на практике в целях повышения конкурентоспособности организации, организующие жилищно-накопительные программы, предлагали потенциальным клиентам ускоренные режимы предоставления жилья в пользование при внесении паенакоплений в незначительных размерах. При этом необходимо учитывать, что в том случае, когда при строительстве или приобретении и предоставлении жилья в пользование используются исключительно средства жилищно-накопительных кооперативов (то есть взносы членов кооператива), преобладание ускоренных, не сбалансированных во времени режимов предоставления жилья в пользование является фактором, свидетельствующем о «пирамидальности» применяемых схем. При членстве граждан в потребительских кооперативах юридические претензии к организаторам таких финансовых конструкций не могли быть предъявлены. Предусмотренная пунктом 2 статьи 116 Гражданского кодекса Российской Федерации Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301 и продублированная уставами многих жилищных или жилищно-строительных кооперативов коллективная, субсидиарная ответственность за возможные убытки и прочие финансовые проблемы выводит их «реальных» организаторов из зоны гражданско-правовой ответственности в зону добровольности присоединения новых членов Пояснительная записка к проекту Федерального Закона «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан». Понимание необходимости создания правовых условий для совместного использования жилищных накоплений граждан в целях приобретения жилых помещений привело к принятию 30 декабря 2004 года ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» № 215-ФЗ от 30. 12.2004 // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 41. Положения указанного закона будут проанализированы далее.

Другой проблемой при организации рынка ипотечного кредитования (с ней, в основном, столкнулись банки, имевшие программы по долгосрочному жилищному кредитованию) явилось отсутствие надежных, законодательно урегулированных финансовых инструментов для рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов.

На Западе и в Америке для обозначения указанных выше операций рефинансирования широко используется термин «секьюритизация». По сути, секьюритизация — это финансирование или рефинансирование каких-либо активов компании, генерирующих доход, например, прав требования, возникающих в ходе обычного ведения бизнеса, путем «преобразования» таких активов в торгуемую, ликвидную форму через выпуск облигаций или иных ценных бумаг.

Западные страны и Америка, начавшие развивать рынок секьюритизации в конце 20 века, довольно детально проработали механизмы рефинансирования и инструменты, способствующие быстрому и надежному «преобразованию» неликвидных активов кредиторов в ликвидные ценные бумаги, пользующиеся спросом на финансовом рынке.

К сожалению, в Российской Федерации пока не слишком развиты самые основные механизмы секьюритизации, без которых, соответственно, невозможна и сама эта операция.

Так, основной ценной бумагой, обращающейся на рынке в РФ, была закладная, предусмотренная ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Глава 3, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16. 07.1998 // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400. В соответствии с пунктом 1 статьи 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16. 07.1998 // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400 закладная, являясь оборотоспособной ценной бумагой, передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Таким образом, эта ценная бумага значительно упрощает передачу прав. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее, рынка закладных в России так и не сформировалось. Закладная не могла решить возникших проблем, прежде всего, потому, что она используется для оформления единичных отношений и не приспособлена к обороту на рынке капитала, не обладает той степенью ликвидности, которая характерна для фондовых инструментов. Чтобы привлекать инвесторов как с отечественного, так и с внешних рынков, нужны инструменты, понятные инвесторам. Если эти инструменты будут работать по общемировым правилам, можно рассчитывать на интерес со стороны частных и институциональных фондов, страховых компаний, инвестиционных фондов негосударственных пенсионных фондов Банкиры сулят дешевые кредиты //Российская газета, апрель 2005. Попытка создания реальных механизмов ценнобумажного рефинансирования ипотечных кредитов была предпринята в 2003 году с принятием ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ от 11. 11.2003 // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 ноября 2003 г. N 46 (часть II) ст. 4448. По оценкам экспертов: «Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом „Об ипотечных ценных бумагах“, и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов выдаваемых кредитов» Банкиры сулят дешевые кредиты //Российская газета, апрель 2005.

Необходимо отметить, что с 2000 года (с момента принятия Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 января 2000 г., N 3, ст. 278) активизировалась работа по законодательному урегулированию отношений, возникающих в сфере ипотечного кредитования.

К данному моменту в РФ сформировалась правовая база для функционирования самой системы. Субъекты ипотечных схем руководствуются следующими основными законами:

ипотечное кредитование секьюритизация модель.

• · «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16. 07.1998 // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400
• · «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
• · «Об ипотечных ценных бумагах» ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» № 152-ФЗ от 11. 11.2003 // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 ноября 2003 г. N 46 (часть II) ст. 4448
• · Гражданский кодекс Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301; Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
• · Налоговый кодекс Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. N 31 ст. 3824; Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 7 августа 2000 г. N 32 ст. 3340
• · Жилищный кодекс Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 14

В мае 2004 года комиссией Государственной Думы совместно с Правительством РФ был подготовлен пакет законопроектов по формированию рынка доступного жилья. Главная цель — выстроить целостную систему оборота недвижимого имущества и ипотеки. В конце 2004 года указанный пакет законов был принят. По оценкам разработчиков, эти законы направлены на преодоление существующих административных барьеров и призваны создать базовые условия для развития рынка ипотечного кредитования http: //www.regnum.ru/dossier/137.html.